近日來，長租公寓的各類風波正在上海、杭州、成都多地上演。

針對長租公寓行業(yè)目前面對的信任危機問題，不少從業(yè)者也開始積極尋求解決辦法，提出各類如加強監(jiān)管、聯(lián)合抵制等建議，優(yōu)客逸家CEO劉翔就開始呼吁將預收的租金交由銀行進行監(jiān)管。

面對惡意跑路的經(jīng)營者造成的信任危機，正規(guī)經(jīng)營的長租公寓品牌應如何破解難題，帶動行業(yè)良性發(fā)展，已經(jīng)成為長租公寓從業(yè)者急需解決的事情。

風波頻發(fā)

長租公寓遭遇信任危機

目前長租公寓風波，大多是由于“高進低出”“長收短付”的經(jīng)營模式導致。“高進低出”指向房屋權利人支付的租金高于向承租人收取的租金；“長收短付”是指收取承租人租金的周期長于給付房屋權利人租金的周期。

據(jù)人民網(wǎng)整理報道：8月27日，有租客在杭州長租公寓“友客”剛剛交了2萬余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州長租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金，引發(fā)房東強烈不滿；上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空。

而在成都，8月21日，成都市住建局發(fā)布了《關于住房租賃風險的提示》，提到近期數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式出現(xiàn)“爆倉”“跑路”，請住房租賃當事人提高警惕。

就在同一日，成都市住建局再次發(fā)布通報稱，巢客遇家（成都）科技有限公司、海南每天房屋租賃有限責任公司成都分公司、成都連合之家科技有限公司、四川租豬幫房屋租賃有限責任公司等四家企業(yè)，存在未按約定向房東支付租金的情況。

8月24日，一家名為友客的長租公寓平臺被成都市錦江區(qū)人民法院立案。

8月28日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了關于開展住房租賃企業(yè)專項排查工作的通知，要求住房租賃企業(yè)開展自查，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會對會員企業(yè)全面排查，區(qū)（市）縣對轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)深入開展排查。

而在更早之前，還有部分長租公寓被爆出的裝修甲醛超標，疫情期間房租明降暗漲的情況，也讓這個行業(yè)的口碑遭遇不小的影響。

多方協(xié)議糊涂賬

也將造成信任缺失

除了“高進低出”“長收短付”模式導致的風波事件，天虎科技也注意到近期成都部分租客與房東所遭遇的難題。

楊先生在今年6月30日提前一個月續(xù)租了房子，一次性交付了三個月的房租和物管費，花掉了自己一個月的工資。簽署的租房合同上顯示，公寓提供方為成都青客，公寓管理方為成都趣豬。

然而讓他沒想到的是，就在8月底，成都青客被爆出未將從租客處收到的租金按時交付房東的消息，“成都青客跑路”的猜測不脛而走，這讓楊先生慌了神，他很擔心自己的房租要“打水漂”。

不過，目前成都青客公寓管理有限公司已發(fā)布公告表示自己并未“跑路”，而是與四川滿城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司在資產(chǎn)轉讓方面存在糾紛，雙方各執(zhí)一詞。

天虎科技曾在8月31日前往四川滿城位于通惠門路的辦公地點，發(fā)現(xiàn)該辦公地點大門緊鎖，一道鐵柵欄隔斷了電梯通往辦公地點的路。

一位滿城中介向天虎科技講述了更多細節(jié)。28日，滿城工作人員還在正常上班，到了晚上就通知休息兩天。31日，四川滿城發(fā)布通告宣布暫停經(jīng)營，“當天微信工作群都被領導解散了”。

四川滿城通告表示，成都青客自接手房屋租賃業(yè)務以來，多次拖欠租金，四川滿城自行籌措資金墊付租金及經(jīng)營成本，向青客予以追索未果，不得已暫停經(jīng)營。

9月1日，青客回應了滿城的通告，稱四川滿城方面在履行過程中存在嚴重違約行為，導致青客不能了解標的房源基本情況、業(yè)主租金支付和次承租人租金交納情況等。

長租公寓≠集體爆雷

行業(yè)正積極尋求應對方式

長租公寓行業(yè)十分年輕，2012年至2014年間集中爆發(fā)，培育出大批千萬量級的長租公寓企業(yè)。

隨后，大量房地產(chǎn)企業(yè)也開始布局長租公寓，據(jù)報道，截至去年年底，國內(nèi)百強房企中約1/4都布局了長租公寓業(yè)務，其中TOP20房企長租公寓已累積開業(yè)房源突破32萬間。同時，資本市場和政府部門也一直在通過多種途徑為行業(yè)“輸血”。

但疫情與近期的負面風波，正在讓這個行業(yè)中正規(guī)經(jīng)營的公寓品牌遭遇“至暗時刻”。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，“高進低出”“長收短付”本就是不合理的模式，應該受到抵制。針對這類情況，行業(yè)內(nèi)也開始積極自救，思考如何幫助房東與租客避免再次遭受此類情況。

優(yōu)客逸家CEO劉翔向天虎科技表示，“高進低出”“長收短付”對行業(yè)的影響較為致命的，是讓部分房東、租客喪失了對長租公寓的信心，他表示，“壞孩子犯錯跑了，好孩子在挨打”，就是行業(yè)中正規(guī)經(jīng)營的品牌的心聲。

“最近，我們也接到部分房東和租客電話咨詢表達擔心，甚至有些租客會受到新聞的影響，不敢選擇長租公寓。但長租公寓與爆雷不能劃等號，大部分長租公寓品牌并不會為了短期利益就影響自身品牌，例如優(yōu)客逸家很早就放棄了用長周期預收加杠桿和競爭性出價進行擴張，我們寧愿發(fā)展慢一點，也一定要保持穩(wěn)健。”

針對這類情況，行業(yè)內(nèi)也在積極尋求方式解除信任危機。

劉翔認為，可以采取將預收的租金由銀行介入監(jiān)管的方式——

要求超過三個月的預收租金都必須進銀行監(jiān)管賬戶；

制定懲罰制度，未遵守預收監(jiān)管條規(guī)的租房企業(yè)被舉報后要受到預收租金雙倍的重罰；

制定獎勵制度，每個小區(qū)門口貼上舉報獎勵公告，舉報人可獲得違規(guī)預收租金等額的獎勵。張貼舉報獎勵公告的小區(qū)物業(yè)可獲得一定獎勵。

目前，行業(yè)內(nèi)也有不少長租公寓品牌已經(jīng)聯(lián)合起來，開始抵制“高進低出”“長收短付”等不良行為。

律師解讀

針對“高進低出”“長收短付”的經(jīng)營模式，天虎科技也邀請了律師進行解讀。

矩衡律師事務所合伙人余藝民律師表示，部分長租公寓“高進低出”“長收短付”雖然看似是雙方自愿的市場行為，但實際上并不符合市場化競爭的基本規(guī)律，是存在詐騙預謀的可能性的。而從目前情況來看，租戶、房東已進行了報案，公安機關也進行了立案，證明了這種行為構成了犯罪，相關負責人應當依法承擔刑事責任。

而在維權方面的話，如果房東與長租公寓公司簽訂的是委托代理合同，長租公寓代表房東與租客簽訂協(xié)議，房東可能就無權要求租戶搬離，只能要求長租公寓承擔相應違約責任；如果房東與長租公寓簽訂的是租賃合同，并同意長租公寓進行轉租，房東就可在達到合同約定的解除條件后，要求解除租賃合同并要求租戶搬離。

北京君澤君（成都）律師事務所方毅律師表示，爆雷的原因可能是“高進低出”造成資金鏈斷裂，或是“長收短付”形成了資金池，企業(yè)無心經(jīng)營了。雖然“高進低出”“長收短付”在民商法領域沒有明確禁止，但通過“高進低出”“長收短付”的方式收到租客租金后，就開始玩失蹤，這就有問題了。“玩失蹤”也反映出這類公司通過“高進低出”、“長收短付”獲取財產(chǎn)利益的不法占有目的，這種情況下就涉嫌刑事犯罪。

對于整個行業(yè)來說，非正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)仍占少數(shù)。這股“爆雷潮”過后，長租公寓行業(yè)必將進入新一輪洗牌期。

對于長租公寓品牌來說，要解除信任危機，在政策與監(jiān)管到位的同時，也需在產(chǎn)品品質(zhì)和服務上繼續(xù)下功夫，帶動整個公寓租賃市場的良性發(fā)展。

天虎科技