作者：禾涼

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

導語：眾所周知，物業界的“佼佼者”萬科物業2017-2020年營收持增，業績亮眼，但是卻被小區業委會解聘，作為物業行業的“優等生”來講，萬科物業到底怎么了？

正文：

據媒體報道，融創正與財務顧問磋商分拆“融創服務”獨立上市事宜，TOP10房企中又一家計劃分拆物業上市。

伴隨著融創服務分拆，房企分拆物業上市之火再次被點燃。

對此，易居中國CEO丁祖昱曾提到， 2020年下半年物業仍然是資本市場的風口，房企應該抓住2020年下半年的窗口期，能夠分拆物業上市的房企還是要加快進度。

然而，此時作為物流行業公認“優等生”的萬科物業悠悠然地在分拆物業上市路上“散著步”，萬科物業究竟在想什么呢？

GPLP犀牛財經帶大家走進萬科物業“逆上市”的故事。

萬科物業本是一片光明

公開資料顯示，萬科物業為萬科企業股份有限公司控股子公司，成立于1990年，總部位于深圳，是一家綜合性物業服務公司，主要圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務。

作為物業界龍頭，萬科物業對物業拆分上市的事情一直不焦不躁。

2018年12月，萬科董事會主席郁亮曾表示：“我特意讓物業保持與資本市場的距離，不讓它想這個事，?我怕資本市場把物業引導壞了，上市后要短期業績，要發公告。再說物業對我們的收入貢獻不大，我們的物業有機會達到千億市值，我希望它具備了基礎和實力之后，再談上市問題會好一些?！?/p>

在萬科物業2019年的業績發布會上，董事會主席郁亮再次強調，“萬科現在物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間之內沒有上市計劃，一直需要等到人們認為把萬科物業當成是城市服務商的時候，我們才考慮讓它上市。所以請大家耐心等一等，讓它更好地成長以后，再讓它上市。“

總而言之，萬科希望萬科物業一點一滴地為后期的上市積累資本，實現物業與資本的良性循環。

當然，萬科物業的業績也曾有目共睹：

2010年，萬科物業榮獲2010中國物業服務百強企業第一名；

2013年，萬科物業榮獲中國物業管理協會評選的“全國物業服務企業綜合實力百強”第一名。

截止2019年，萬科物業連續第十年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力 TOP1”，連續第六年蟬聯“中國房地產開發企業500強首選物業品牌”榜首，連續三年獲得“中國特色物業服務領先企業——企業總部基地”榮譽稱號， 并蟬聯中國物業服務品牌價值榜首。

為了提升服務及品牌，萬科物業還對接國際市場進行了一場優勢互補的融資。

2018年7月，萬科物業以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰略股東。

2019年12月2日，萬科物業宣布與戴德梁行聯合成立一家新公司——萬物戴德梁行資產服務有限公司，主要在大中華區整合商業物業及設施管理服務。

萬科物業與戴德梁行合資公司的成立，實現了商業物業服務和設施管理的強強聯合。

其次，萬科物業熠熠生輝的“成績單”也曾令其他物業公司羨慕不已。

來源：萬達集團2017-2019年年報

GPLP犀牛財經查閱萬達集團2017-2019年年報可知，物業服務營收為71.27億元，97.96億元，127.00億元，同比增長率為67.28%，32.95%，29.65%，分別占總營收的比值為2.93%，3.29%，3.45%。

數據來源：萬科集團2017-2019年年報

由此可見，2017-2019年萬科物業營收逐年遞增，營收所占萬科總營收的比值逐年遞增，營收同比增長率逐年下降，尤其值得注意而是，萬科物業2019年營收達到127億元，是內地首個營收邁入百億元門檻的物業服務企業，業績可謂十分亮眼，發展勢頭迅猛。

數據來源：萬科集團2017-2019年年報

2017-2019年萬科物業的營業成本分別為57.93億元，79.70億元，103.41億元，同比增74.54%，33.58%，29.75%；營業利潤率分別為16.18%，17.44%，17.96%，同比降1.04%，增0.96%，降0.04%。

萬科物業的營業成本與營業利潤率逐年遞增，而營業成本同比增長率卻逐年下滑，可見，萬科物業發展勢頭較好，雖然在萬科業務總營收中占比不高，卻是萬科的核心業之一。

然而，發展勢頭良好的萬科物業卻在杭州國信嘉園小區讓業主委員會被解聘了，這到底是怎么一回事呢？

被小區業主委員會解聘 ?萬科物業到底怎么了？

就在其發展勢頭一片向好的過程當中，市場卻爆出了萬科物業被杭州國信嘉園業主委員會解聘的消息。

這到底是怎么一回事呢？

2020年6月24日，杭州國信嘉園全體業主以公開投票方式對所聘請的萬科物業進行服務評價，結果萬科物業以僅僅7. 64%的滿意率交了答卷。

這引發了業主委員會的不滿。

來源：知乎網友爆料

隨后，2020年6月24日，國信嘉園業委會在《告國信嘉園全體業主書》中說明了一切：

原來，在《告國信嘉園全體業主書》中，國信嘉園委員會首先指出萬科物業“失民心失天下”的慘淡成績，“萬科物業以史上最差物業的形象出現在中國大地上，在杭州‘國信嘉園小區’獲得滿意度投票7.64%，這樣的成績，在中國版圖上恐怕再難找到第二家?！?/p>

其次，國信嘉園委員會指出萬科物業存在多項嚴重違反合同、偷工減料的事實：

1、“萬科物業”服務一年，人員配置長期缺斤短兩；

2、“萬科物業”出現擅自變賣國信嘉園固定資產的行為，如垃圾桶；

3、對此，萬科物業提出“有條件退場”。萬科物業入駐國信嘉園的一年里，河道干涸，地燈不亮，拒不執行合同服務義務，卻要求國信嘉園支付“公共能耗”費45萬元。

4、最后，國信嘉園委員會要求萬科物業2020年6月30日24時前必須無條件撤離國信嘉園小區。

對此，有國信嘉園業主表示，“大牌‘萬科’淪落成這樣，令人匪夷所思！”。

來源：黑貓投訴官網

同時，GPLP犀牛財經查詢“黑貓投訴”發現，萬科物業截止2020年7月30日，共存在72條投訴，用戶投訴萬科物業的原因包括，“虛假宣傳,公共車位出售等問題”、“未履行合同”、“偷業主暖氣熱量”、“客服不處理,服務不到位,虛假宣傳,交房質量問題嚴重,萬科物業不作為,互相扯皮”、“物業私自挪動車牌”等等。

GPLP犀牛財經將繼續關注萬科物業的動態。