作者|倪叔

最近，房地產交易服務市場有兩件事值得關注：一件是貝殼找房即將上市，一件是易居聯手阿里共建房產平臺，這意味著整個房地產交易服務市場開始加速進化，賽道中的其他玩家，如流量型平臺58同城、獨立第三方交易平臺房多多，或是傳統經紀公司代表如貝殼找房前身鏈家的老對手我愛我家、各區域大小經紀品牌等都將因此而受益，房地產交易服務市場將就此大步走向數據化、規模化。

于是我們需要開始思考一個問題：房地產交易服務賽道中的平臺型企業要如何走向未來？就現狀來看，有四種模式：以58同城為代表的流量端口模式，以貝殼找房為代表經紀人ACN協作模式、以易居為代表的開發商資源廣泛整合模式、和以房多多為代表的中小經紀品牌生態賦能模式。四種模式，四個玩家，誰更能適應未來，是本文要聊的。

在開始之前，有一點倪叔要先說明：任何一種模式放到它所誕生時的那個情景下都有進步性，所以本文不評價模式的優劣，只談未來的市場環境下，行業、品牌、經紀人以及用戶需要什么。

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根本問題·虛實結合

先說一個老問題：房地產交易服務行業要如何互聯網化？順馳時代的孫宏斌推出房產服務網站，58同城上線租售房頻道，鏈家作為獨立品牌上線自有網站，房多多以SaaS為基礎切入產業互聯網，愛屋吉屋以資本為武器攻城略地，貝殼找房脫胎于鏈家、以德佑為先鋒整合大經紀品牌，易居聯手阿里共建房產平臺，都是在探索房地產交易服務行業的互聯網化。

在這些嘗試中：

58同城率先在經紀人和消費者之間搭起一座橋梁，如前文所言，在當時那個階段有進步意義，可惜端口錢太好賺錯失了產業互聯網的先機；貝殼找房和易居在58同城的基礎上往前走了一步，前者實現了經紀人的協作和房源共享，后者強在整合開發商資源；房多多則是另一種模式，“隱身到品牌身后?幫經紀人簡單做生意”的模式。

房多多的不同之處在于，更專注于通過SaaS連接幫助中小經紀商戶在平臺上更好的成長和發展。58同城、貝殼找房、易居都是強平臺模式，58同城給流量，后兩者既給房源也給資金，結果就是在C端的平臺存在感非常強，但其背后經紀品牌的名字反而被弱化——在德佑的配合下貝殼找房更是連一部分品牌的名字都給抹除掉了。

58同城、貝殼找房和易居走得是流量和資源為王模式，而看似不起眼的房多多走的卻是一條產業互聯網之路，以幫助中小經紀品牌實現線上化、數字化為方法，實現品牌自身的效率提升和價值放大，最終惠及經紀人和消費者，是典型的S2b2c模式。

既然說到產業互聯網，必然要說到線上與線下，這也是房地產交易服務行業互聯網化的根本，聲勢浩大的愛屋吉屋敗就敗在迷信線上、輕視線下。

貝殼找房能夠比肩58同城，靠得也是線下：第一步把鏈家整個裝進貝殼找房；第二步以德佑為先鋒吸納更多大經紀品牌入駐；第三步投資大經紀品牌聚攏更多房客資源；58同城空有流量，沒有房客匹配的交易閉環，只好干瞪眼。易居整合開發商，本質上也是在解決線下資源的問題，只不過更側重在房源一端。

目前我們看到的線上與線下融為一體，本質上還是資源的交易：之前經紀人上58，是奔著流量去的，現在上貝殼找房則是沖著房源、客源和最終的交易而去。產業互聯網的核心是全流程的數字化、線上化。房地產交易服務行業更是如此：房產不是個標準品，有大量的流程需要在線下完成，愛屋吉屋死就死在太小看這些線下的交易場景了。

立足實際，房多多通過五個在線，即房源、客源、經紀人、管理和資金五大生產要素在線，完成經紀服務閉環和交易閉環，有效推動了行業的數字化、網絡化和智能化，提升效率和消費體驗的同時完成S2b2c的布局。

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路線不同·任重道遠

實現交易場景的線上化，是房地產交易服務產業互聯網的第一步，再往下要做的便是打破品牌與品牌之間的壁壘。近期，房多多推出多項創新業務，比如助力城市舊改的美房寶、幫開發商進行車位、公寓等存量資產營銷，另外還有推動數字化交易服務的城市交易服務中心等。

這些創新產品的核心是提升經紀品牌自身的運營能力，數字化和網絡化，進而實現品牌與平臺、品牌與品牌之間的連接和協同，打造房地產交易服務市場的良性生態——這種規模化和58同城、貝殼找房略有不同。

58同城是用戶端流量的規模化，貝殼找房側重經紀品牌和資源投入的規模化、易居是房源的規模化，區別在于一個從經紀公司手里獲取房源、一個從開發商那里獲取房源，好處都是可以快速見效——為了快速見效，貝殼找房甚至開放了鏈家的房源來做房源交換，再借助德佑加盟體系，以房源和流量為誘惑吸引其它品牌進來，按它的游戲規則去玩，兩年便完成上市。

從商業模式來說，貝殼找房比58同城更有進步性，但從市場角度看又未必是一件好事。58同城的前車之鑒，強平臺控制+資源綁架往往意味著經紀品牌話語權的旁落，這一點在貝殼找房表現的會更突出一些。貝殼的模式是讓所有經紀品牌都按同一套游戲規則去玩，這意味著品牌很有可能會失去自身的活力，而中小經紀品牌在貝殼上的生存空間則會進一步受限。

這意味著：貝殼找房的規模越大，平臺經紀人越多，市場的創新能力、資源的利用率和平臺的產能都無法規模化發展。

從這個角度看，以房多多為代表的獨立第三方平臺有了新的責任，那就是在以貝殼為代表的強壟斷平臺模式下，激活以獨立品牌為主導的交易服務市場化生態，讓中小經紀品牌能夠有更多的選擇權，不至于遭遇一個平臺獨大。

倪叔之所以認為房多多可以承擔起這樣的責任，原因在于：房多多沒有回避房產經紀市場的復雜性。房產經紀是個高度區域化的市場，每一個區域的情況都有所不同，很難用一個標準去統一。

區域市場的復雜性，決定房地產業還是需要當地市場中的經紀品牌自己來解決，平臺要做的是通過科技化產品和服務幫品牌修煉內功，進而在全國范圍內幫助其合縱連橫。正是這種市場的復雜性，催生了鏈家、中原地產、我愛我家等一系列經紀品牌，它們先后通過創新改變了房產經紀市場。如果房產經紀行業被一個標準統一，那也就意味著，再也不會有新的巨頭出現，不會有創新性品牌出現，更多的經紀品牌還是用一種固有的思路走到底。

這對市場來說，并不是件好事。

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賽道加速·更寬更廣

房多多成立于2011年，九年時間入駐了全國100多個城市，通過SaaS連接了超過132萬注冊經紀人，2019年活躍經紀人數超過44萬，這是房多多承擔起這份責任的基礎和底氣。正所謂能力越大，責任越大。擁有巨大商戶連接能力和全國百萬商戶網絡的房多多，其產品運營和資源的利用效率顯然是更高的。對比貝殼找房等同行業其它玩家來看，只能說房多多的資源投入規模尚小，平臺效應還沒有完全得到釋放。

隨著騰訊重倉貝殼、58，易居聯手阿里，賽道的競爭必將升級。而伴隨著長尾效應的經紀行業中品牌競爭的加劇，如何加速自身的數字化能力，將有助于品牌在寬闊、變幻的市場中把握自己的機遇。而這些對房多多來說，都是極大的利好，一來這勢必加速更多經紀品牌選擇與房多多合作，另一方面，平臺自身的經營產能和規模效應，隨著更多經紀品牌的入駐，也將得到加速釋放。

這其中，中小經紀品牌的積極性或許會是最高的，因為它們更有危機感。以貝殼找房為例：進入貝殼找房平臺的一個條件就是開放房源，這意味著在貝殼找房，資源雄厚的大型經紀品牌會占據更優勢地位，大行或將就此對小行形成抱團碾壓。

在區域市場上，大品牌抱團，對中小品牌來說，無異于滅頂之為。但同時也這也是個機會。大品牌被平臺掣肘的時候，便是中小品牌以其靈活性、創新性抱團超車的時候。北海有一家叫做頭條旅居的公司正是看中了房多多這種能夠幫助中小經紀品牌成長的能力加入了房多多，并受平臺啟發上線“百城聯動、醉美海居”計劃，借助房多多SaaS與當地經紀商戶形成緊密聯動，抱團進擊，進而撬動城市購買力。

中小經紀品牌在這一輪競爭中本來應該是弱勢，但是如果能夠通過房多多平臺，完成自身經營線上化、數字化的同時，與同樣是中小品牌的經紀公司形成協同，擁抱創新業務，便有機會據轉被大行碾壓的局面。

回到開始提出的那個問題：房地產交易服務賽道要如何走向未來？細分下去是要先完成交易流程的線上化、虛實結合的互聯網化，但本質是對經紀品牌與經紀人的賦能，在幫助這群服務者成長的基礎上，實現房產交易的效率和體驗提升，這是房地產交易服務市場的大勢所趨，專注于此的互聯網平臺將有機會收獲更多紅利。但是基本原則是，以人為本，以經紀人和用戶為本，以經紀品牌成長為本。

長遠計，房地產交易服務行業的未來需要百花齊發，需要一個能創新、有活力的生態，而不是一個獨大的平臺，這是房多多和中小經紀品牌的機會。相信今日正在轉型升級的中國房地產行業，會對致力于為交易服務產業互聯網耕耘的房多多，投以更為長期的價值回報。