作者：Azure

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

孫宏斌又“食言”了。

7月21日，據路透旗下IFR報道，融創中國(01918.HK)考慮分拆其物業管理業務獨立上市，進行10億美元的IPO，知情人士表示，IPO最早可能在今年(2020年)進行。

實際上，早在2015年，融創中國董事長孫宏斌就曾明確表示，不會謀求融創的物業管理公司分拆上市，并以辦學校為類比，“開物業公司就像辦學校，學校是公共服務類的機構，你如果把學校變成掙錢的工具，那就不對了。”

彼時，孫宏斌意氣風發，走上了并購擴張之路，2015年以來，融創中國開始了高速擴張之旅，綠城中國、雨潤、金科股份等企業遭遇資金危機時，這些企業都險些成為融創的囊中之物，彼時的孫宏斌是看不上“物業”這種小錢的。

誰能想到，5年之后，孫宏斌完全改變了主意。

早在2020年5月，融創中國管理層就曾表示，融創服務有安排上市的計劃。

對此，外界猜測，孫宏斌突然“變臉”的原因可能為“如今的融創中國很差錢，負債率偏高，急需補血”，對此，融創中國行政總裁曾表示，從融創中國自身來講，物業上市后，對資產結構、提升凈資產、降負債率也有很大支持，但也表示“上市沒那么急”。

隨后，市場傳出了融創中國物業擬在2020年上市的消息。

融創中國食言的背后：凈資產負債率為內地頭部房企最高

“沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。”

融創中國突然轉變性情開始擁抱物業IPO的背后，則是緣起于融創中國高企的資產負債率。

2020年7月7日，融創中國發布公告稱，將發行總計10億美元的優先票據，其中包括2023年到期的6億元美元優先票據，利率為6.5%，和2025年到期的4億美元優先票據，利率為7%，用于償還融創中國現有債務。

而在更早的2020年6月18日，深交所發表公告顯示，融創中國80億元小公募債發行獲受理；2020年5月28日，融創中國發行33億元5年期債券，用途均是償債。

自此，融創中國財務情況表露在公眾面前：

據融創中國2019年財報顯示，截至2019年底，融創中國負債總額為8465.55億元，較2018年的6435.53億元增長31.54%，其中，包括流動負債6208.81億元，較2018年的4712.53億元增長31.75%，非流動負債為2256.74億元，較2018年的1723.01億元增長30.98%。

此外，值得一提的是，截至2019年年底，融創中國的凈負債率為179.64%，位于內地TOP15房地產企業凈負債率排行之首。

而且，更需要引人注意的是融創中國的短期債務危機：

據融創中國年報及一季度財報顯示，在融創中國合計3676.71億元的借貸及利息付款中，有1575.86億元將于2020年年末前到期，此外，還有將近1158.81億元將于2021年年末前到期，兩年時間，融創中國需償還的借貸及利息付款合計2734.66億元。

那么，針對這些短期內到期的債務，融創中國賬上有多少現金流支撐呢？

融創中國2019年年報顯示，融創中國年末現金及現金等價物為779.44億元，遠低于上千億的短期債務規模。

不僅負債規模偏高，為了融資，融創中國所需要付出的融資成本也遠高于市場——公開資料顯示，從2017年至2019年，融創的加權平均實際利率分別為6.24%、6.82%和8.56%，遠高于業內平均水平。

不過，或許對于激進型公司融創中國來講，這一切并不是“事”——公開資料顯示，自2006年起至2019年的每一年，融創中國投資活動產生的現金流量凈額均為負，也就是說，有14年其投資活動現金流都是凈流出狀態，2017年，甚至凈流出1201.69億元。

2020年，到底短期負債將會對融創中國造成什么影響呢？

融創中國有點煩：半年完成不到四成目標銷售額

高周轉帶來規模的高速增長，在過去幾年，融創中國將其演繹的淋漓盡致。

實際上，翻開融創中國的財報來看，如果不看負債，融創中國其實也是個“優等生”。

2015年至2019年，融創中國收入分別為230.1億元、353.4億元、658.7億元、1247.5億元和1693.2億元，增速分別為53.59%、86.39%、89.38%和35.73%，年內溢利為36.1億元、29.4億元、116.6億元、174.5億元和281.6億元，增速分別為-18.56%、296.60%、49.66%和61.38%。

只是，人算不如天算，融創中國沒有想到，2020年，其銷售居然意外下滑。

2020年7月5日，融創中國披露的2020年6月未經審核營運數據暴露了融創中國的近況：

2020年上半年，融創中國累計實現合同銷售金額約1952.7億元，同比下降8.82%，累計合同銷售面積約1403.4萬平方米，同比下降4.66%，合同銷售均價約13910元/平方米，歸屬于融創中國的權益合同銷售面積約1325.9億元。

按照融創中國2020年6000億元的銷售目標計算，目前的完成進度僅有32.55%，也就是說，2020年一半的時間已經過去，然而融創中國的銷售額還不及目標的四成。

如果是一般的頭部房企，或者平時不那么激進的房企來說，2020年上半年大家勒緊褲腰帶過日子也能過下去，然而融創中國不行，其經營風格向來激進，且將其周轉率運行到了極致。

換句話說，巨額的負債要求融創中國必須保持“較為高速的增長”，曾經融創中國確實能夠做到“較為高速的增長”，然而公共衛生事件的影響之下，整個房地產行業都銷售遇冷，融創中國也無法幸免。

這種情況下，為解資金之渴，拆分物業管理業務上市成了眾多房地產企業的選擇，其中也包括融創中國。

2020年，僅上半年便有21家涉房企業赴港遞交招股書，其中有12家地產相關企業，包括金輝地產、上坤地產、實地地產、領地集團等，另外，還有9家物業管理企業，包括世茂服務、金科智慧服務、佳源服務、卓越商企、合景悠活等正在排隊等候港交所的聆訊。

打臉食言是小事情，關鍵是這能夠解決融創中國的融資根本問題嗎？

且不說前面已有多家物業管理企業在港交所排隊上市無期，就融創中國自己而言，拆分物業管理業務上市的價值也相對有限。

據融創中國2019年報，2019年物業管理收入及其他收入為70億元，僅占融創中國整體收入比的4.1%，2018年，這個比例為4.0%，一年以來略有抬升，但對融創中國這樣的體量而言，物業管理收入及其他收入依然是“小錢”。

什么是“大錢”？2019年，融創中國房地產銷售收入為1594.7億元，占總收入的比例為94.2%，這才是“大錢”，也可以說是融創中國的命脈。

那么，接下來，融創中國物業能否順利上市呢？融創中國又將如何解決其短期債務危機呢？

GPLP犀牛財經將拭目以待。