“軟銀認為科技不能代替地產，但是能大幅度提高管理效率從而給資產增值 - not replace but enhance”。軟銀愿景基金的地產科技行業投資人Justin如是說。

以AI人工智能為大腦，5G為主干以及IoT物聯網為觸點的全新技術基礎設施飛速發展成為新的范式基礎，無人機和3D打印改變了物流和生產的方式，人和空間交互的大數據逐漸被智能硬件記錄下來并進行分析挖掘產生更多的個人化定制應用，這一切使得以前非常低科技化的地產行業迎來科技改變的黃金發展期。

目前來看，全球地產科技總體趨勢是：

1. 以AI人工智能為大腦，5G為主干以及IoT物聯網為觸點的全新技術基礎設施飛速發展和大數據的沉淀，使得以前非常低科技化的地產行業迎來科技改變的黃金發展期；

2. PropTech行業指利用創新運營和科技在各類空間資產類別的買賣、租賃、營銷、運營管理和金融方面創造效率和價值的公司；軟銀愿景基金關注此大賽道成立專門的地產科技投資部門，在3年內PropTech投資總共超過150億美金；美國在前兩年超過20家PropTech行業基金總共融資超過30億美金；

3. Google在老年住宅，Amazon在物流倉儲以及Walmart在零售商業領域分別注冊專利，大舉進軍地產科技領域；

4. 未來地產三大趨勢：

????1）空間即服務 - GMV決定空間價值；

????2）任何空間都是綜合體；

????3）個人定制空間服務；

5. 關注智能住宅社區、智慧新零售 、智能物流倉儲和地產大數據四個大賽道；

最近兩年，PropTech - 地產科技創新行業在美國非常火，無論是硅谷的創投和創業者，還是傳統的地產商和金融機構，都紛紛談論投資這個熱點。在2017年共347家公司獲得126億美金融資，行業總市值達到2500億美金，而2018年上半年遠超2017年同期的速度在增長。

軟銀愿景基金關注此大賽道成立專門的地產科技投資部門，在3年內PropTech投資總共超過150億美金。美國在前兩年超過20家PropTech行業基金總共融資超過30億美金。那什么是地產科技創新 - PropTech呢？我認為PropTech行業指利用創新運營和科技在各類空間資產類別的買賣、租賃、營銷、運營管理和金融方面創造效率和價值的公司。

其實大家一提到地產，總想到location, location, location這樣的以土地資源獲取為核心的行業，只要位置好資源好銀行支持總能賺錢，非常low tech，和科技簡直搭不上邊。同時你也肯定聽到很多關于智慧城市、智慧建筑、智慧社區等叫法，但都很空洞泛泛，仿佛是吸引眼球賣case的概念。那下面我將用幾個獲得專利保護的具體案例來說明什么是PropTech。

Google谷歌 - 住宅科技

谷歌于2018年1月取得專利，利用居家的鏡面智能鏡頭光學感應器以獲取人臉和身體數據從而判斷人體血壓心跳等健康指標，實時傳輸數據給相關醫院的工作人員。谷歌認為未來所有的老人居所retirement house都是最早被改造成smart home智能居家的場景，因為老人的安全性、獨居性等因素。

無論是房內的熱力感應、地板的感應都是出了事兒之后的急救，而日常的床、鏡面、喝水的杯子其實都可以很自然的記錄老人的生理健康數據，實時傳輸到所屬的醫療機構，醫療AI大腦數據監測并報警異常事件，并可以自動調節老人的餐飲以及指派醫生護士的下一步行動。

Walmart沃爾瑪 - 商業科技

沃爾瑪其實是一個非常高科技的公司。從最早利用手推車的軌跡來調整貨架的擺放，到大力投入自己的電商平臺，2100家門店都實現了線上買單線下自提，線上零售超過蘋果，仍是北美人生鮮日用品首選。沃爾瑪于2018年8月取得專利，在隨處可放的購物小亭里，利用VR眼鏡和感應手套沉浸體驗購物。

而和購物者溝通的卻是沃爾瑪倉庫里的機器人，即時回應個人行為挑選和調整商品。購物者充分瀏覽貨品并和專業導購機器溝通，最后用VR手套把貨品扔到自己的購物車里，而倉儲的機器人是實時的把相應貨品扔到倉庫里的AGV無人運輸車上。當購物者推著車下單付款后，運輸機器人已經直接把貨物運輸到包裝區，由另一個機器人包裝上車，直接運輸到你家。這一系列的流程是不需要線下超市的，且實時完成購物和貨物的分揀集中以及運輸。沃爾瑪在商業科技里的創新不可小覷。

Amazon - 物流倉儲科技

亞馬遜在物流倉儲的創新是持續且超前的，無論是多年前收購Kira機器人改名為Amazon Robotics專注物流倉儲自動化，還是第一個提出給中小電商的訂閱式物流服務，FBA （Fullfillment by Amazon)把物流當服務的另一個線下云服務 - Logistics as a cloud service，都是在行業內領先的。

亞馬遜于2017年2月取得專利，建設多層圓錐形無人倉儲物業。主要應用在人口密度高的城市地區的最后一公里物流，卡車把貨物運輸到倉儲底層，倉內的立體高密度自動化系統智能把貨品分散到立體空間的各部分，而飛行機器人在貨倉的各個洞眼像蜜蜂進出蜂巢一樣出入倉儲獲取和存取貨物，并飛到不遠的消費者的居家，放倒他們的家門口。

地產科技創新的3大趨勢

一、?空間GMV決定其價值：地產空間不再只是物理屬性的載體，?更是服務的提供?。無論從辦公、公寓、 商業還是倉儲，業主深度介入運營，不以地價提升?以運營效率提升為基礎帶來?業的徹底改變。

在一個空間內的交易總額GMV或者生產總額GDP，無論是商場、倉儲、辦公和公寓等業態，決定了業主能收到多少租金。一個以婚禮為主題的婚禮堂酒店物業會因為每年的婚宴以及其他婚禮服務消費來決定物業的價值，而不是它的偏遠的位置；一個倉儲如果因為智能機器人運輸貨物的件數每天多了2倍也就是空間內的交易總額提升了2倍，那勢必資產的租金和價值也會成比例的提高，因為任何電商消費品公司在成本結構里都是按照收入的一個比例來支付存儲成本；同樣的一個創造巨大利潤的人少的金融公司一定比制造企業的人均辦公空間成本可以高很多。因為互聯網和智能設備的連接，位置不構成唯一重要的線下空間因素，空間內的服務和產生的GMV更為重要；

二、任何空間都是綜合體: 空間的錯用和再利用以及各個空間之間的模糊態是個趨勢。任何空間最后都向酒店商業綜合體發展，包含居住、辦公、餐飲、零售、娛樂等各個元素，豐富各種消費人群，提?消費頻次和時間，從而提高坪效成為關鍵問題。現在的聯合辦公業態越來越向酒店發展，涵蓋了餐飲、健身、會議、商業零售甚至居住等各業態，成為onestop的綜合體。

CoLiving, CoWorking, CoEating, CoExercising, CoMeeting其實都在一個空間里，就是大家很喜歡的酒店綜合體業態，我們愿意為可能消費到的access支付premium。這時就看誰能夠做到2C高頻，以會員消費而不是空間租金為核心，打造涵蓋一個人各種生活需求的會員體系，就能在各種業態中轉變游移，游刃有余。我們能看到高端床具品牌Casper零售店居然變成以小時計費的睡眠艙服務，apple商店里面變成各種教育培訓場所，商場里出現各種辦公空間，這種業態的綜合都是在弱化業態類型，抓取更多客戶的消費時間和頻次；

三、個?定制空間服務：由于?數據留存帶來的個人喜好，地理位置以及時時間提醒的定制，將無處不不在。?我們自己還更了解??的空間、智能家居將帶領我們?走向新?活。書店會根線上的數據知道當地最受歡迎的圖書；每個人走進小區或時的表情都被智能攝像頭捕捉，從而知道你的心情變化，給你自動播放適合的歌曲，調節燈光以及空調；一進化妝品店大家都知道你是誰買過什么，而且今天的皮膚膚色有何不同有什么樣的產品適合你。智能秘書會根據你今天時間表的安排以及實時的交通情況，來找到最適合的身邊的移動辦公空間，從而節省大量的時間。這一切，因為數據之間的連接，其實在不遠的將來都會很簡單的實現；

中國在PropTech領域投資很分散，雖然阿里騰訊都重資布局線下場景，入股收購多家地產和商業公司，也有諸多的地產創新科技獨角獸誕生，但中國PropTech未來的獨角獸在哪里，有哪些不可忽視的大趨勢大機會？如何找到他們，如何給他們賦能？我們做了極為細致的topdown分析，梳理了上百家公司并細分了很多子品類，也研究了美國PropTech的具體分類和值得關注的公司，一一作出對比分析。我們也非常接地氣，廣泛接觸了市場上大中小各類地產科技運營的創業者，并積極賦能并孵化行業內巨大賽道的新公司。以下是幾個不可忽視的大賽到，一定有極大的公司出現，值得長期關注。

一、智能住宅社區 - 人臉識別門鏡、智能快遞箱、連接所有機電設備且能數據深度學習的云平臺、智能家居；

二、商業零售科技 - 門店智能解決方案改造、AI零售營銷、無人零售、商業選址數據分析等；菜場、咖啡店、便利店、健身房、生活方式零售每個領域都會出現科技帶來的新業態新運營和線上線下結合的規模化公司;

三、智能物流倉儲 - 機器人運輸AGV、識別科技以及AI機器學習將顯著提高倉儲管理的效率，且是人工智能應用落地的最佳場景；第三方倉儲托管（FBA）是線下倉儲的云平臺，將像線上云一樣徹底改變中小電商的倉儲物流商業模式；最后一公里物流相關的前置倉、零售門店倉儲、智能快遞柜；

四、地產數據公司 - 住宅銷售和租賃數據和龐大的樓盤字典; 辦公商業領域的樓盤字典和交易數據; 地產數據和定位大數據結合的分析和運用。

總而言之，地產創新科技行業勢必是結合地產、科技以及投資三大行業的橋梁。

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