作者：王琪驥

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

作為“穩(wěn)健”的代名詞，華夏幸福的財(cái)報(bào)依舊穩(wěn)健：

2020年4月24日，華夏幸福公布的財(cái)報(bào)顯示，2019年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，同比增長(zhǎng)25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%，在過(guò)去五年當(dāng)中，華夏幸福凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)32.1%。公司整體毛利率達(dá)43.7%，同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn)；ROE為35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)比重不低于30%。

即便遇到公共衛(wèi)生事件這種影響行業(yè)的重大事件的時(shí)候，華夏幸福也依舊保持了穩(wěn)定，對(duì)此，東吳證券表示“疫情對(duì)華夏幸福經(jīng)營(yíng)影響有限，融資暢通安全性強(qiáng) 買入”評(píng)級(jí)。

華夏幸福是如何做到穩(wěn)健增長(zhǎng)的？

“不純粹的開發(fā)商”華夏幸福多元模式受認(rèn)可

作為看好華夏幸福的券商之一，國(guó)盛證券給華夏幸福維持“買入”評(píng)級(jí)的主要原因?yàn)槟Ｊ綖橥酢?/p>

“產(chǎn)業(yè)新城模式創(chuàng)造并分享土地升值，與地方政府實(shí)現(xiàn)雙贏。都市圈化大勢(shì)所趨，人口重分布帶來(lái)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，公司布局都市圈優(yōu)勢(shì)明顯，有望充分受益都市圈發(fā)展。”在國(guó)信證券《模式為王，無(wú)懼風(fēng)浪 首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)》的報(bào)告當(dāng)中，對(duì)于華夏幸福的模式，國(guó)信證券如此表示說(shuō)。

據(jù)華夏幸福2019年財(cái)報(bào)顯示，2019年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額為368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤(rùn)占比為52%。

由此可見，作為“不純粹的開發(fā)商”，華夏幸福主營(yíng)業(yè)務(wù)并非為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是憑借產(chǎn)業(yè)新城的獨(dú)特商業(yè)模式而崛起，因此，華夏幸福在日常運(yùn)營(yíng)當(dāng)中并不因房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)而受到影響。

對(duì)此，摩根大通曾如此評(píng)價(jià)2019年華夏幸福半年報(bào)，“在岸融資日益緊縮，我們認(rèn)為，憑借著著眼于產(chǎn)業(yè)新城的獨(dú)特商業(yè)模式，華夏幸福將成為受影響最小的開發(fā)商之一，因?yàn)槠浯蟛糠謧鶆?wù)未被歸類為‘房地產(chǎn)’，因此不受緊縮規(guī)則的約束。”

另外，為了降低工業(yè)園區(qū)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，華夏幸福還通過(guò)多元化戰(zhàn)略的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。

華夏幸福年報(bào)顯示，華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域收入為467.19億元，同比增長(zhǎng)81.7%，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長(zhǎng)9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%

其中，2019年，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額為1618.73億元，占公司整體新增簽約投資額比重達(dá)到82.8%，包括南京、杭州及合肥等周邊地區(qū)，環(huán)京合同銷售總樓面面積貢獻(xiàn)率從2017年的66%、2018年的48%，下降到2019年的39%。

這種通過(guò)區(qū)域多元化降低風(fēng)險(xiǎn)的模式獲得了券商及國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2020年4月14日，惠譽(yù)維持華夏幸福評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”，惠譽(yù)認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，華夏幸福不斷擴(kuò)大的業(yè)務(wù)范圍對(duì)分散其地理風(fēng)險(xiǎn)和保持健康的現(xiàn)金回款至關(guān)重要。

“華夏幸福的杠桿率在2019-2020年將繼續(xù)徘徊在65%左右，但將從2021年開始逐漸下降。公司現(xiàn)金回款在2018年第2季度觸底，并在2019年開始好轉(zhuǎn)。因?yàn)槿A夏幸福地域多元化正在加速，現(xiàn)金回款問(wèn)題將得到解決。”惠譽(yù)評(píng)級(jí)如此表示。

與此同時(shí)，摩根大通也高度認(rèn)可這種“多元化經(jīng)營(yíng)模式”。

“華夏幸福的多元化經(jīng)營(yíng)可以減輕泛北京地區(qū)的集中風(fēng)險(xiǎn)，并且我們相信這種策略運(yùn)作良好。在1H19，泛北京占合同銷售的42％，低于1H18的60％。在1H19的土地收購(gòu)中，只有40％位于泛北京地區(qū)。杭州灣仍然是CFLD投資最多的城市群，占土地資本支出的41％。”摩根大通關(guān)于華夏幸福的研報(bào)曾如此表示說(shuō)。

增速超越同行 ??2019年華夏幸福穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵

2019年，在國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)宏觀政策的影響下，比如“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，避免政策大幅放松進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)熱炒期；“因城施策”指各地方政府結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期的實(shí)際市場(chǎng)條件，確定寬松調(diào)整政策力度，避免部分城市過(guò)快下降、影響市場(chǎng)穩(wěn)定，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流，與此同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入調(diào)整期，在上半年高速發(fā)展之后開始回落，全年保持微增長(zhǎng)。

據(jù)公開資料顯示，2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，，其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1—11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

另外，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。

然而，就在行業(yè)面臨調(diào)整的時(shí)候，華夏幸福依舊在2019年實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定較快增長(zhǎng)，超越了行業(yè)平均發(fā)展水平。

據(jù)華夏幸福財(cái)報(bào)顯示，2019年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，比上一年增長(zhǎng)25.6%，公司總資產(chǎn)微4578.12億元，增長(zhǎng)11.7%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%，實(shí)現(xiàn)對(duì)賭承諾。

這跟華夏幸福在2019年保持了較好的流動(dòng)性及公司獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式有關(guān)。

在華夏幸福工業(yè)園區(qū)這一獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)中，該公司的業(yè)務(wù)模式是向地方政府支付購(gòu)地款和稅費(fèi)，政府轉(zhuǎn)而使用這些收入向該公司進(jìn)行支付，相對(duì)于其他房企，該公司無(wú)需為持有非開發(fā)急需的土地儲(chǔ)備而被套牢資金。

對(duì)此，東吳證券相關(guān)報(bào)告顯示，“華夏幸福回歸經(jīng)營(yíng)邏輯，更加重視經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升，更加重視回款率提升及精準(zhǔn)投資等質(zhì)量性指標(biāo)。公司保持暢通融資渠道，持續(xù)受到投資者認(rèn)可，逐漸由‘以房養(yǎng)園’進(jìn)入‘以園促房’階段，走向全國(guó)化布局，平安戰(zhàn)略入股有效增強(qiáng)公司資金實(shí)力，潛在業(yè)務(wù)深度合作值得期待。”

由此可見，在積極響應(yīng)和落實(shí)國(guó)家相關(guān)政策，充分享受政策紅利的同時(shí)，華夏幸福也通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)保持流動(dòng)性的模式實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

除此之外，在主營(yíng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)之上，華夏幸福還在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，主動(dòng)開拓新業(yè)務(wù)——2019年，華夏幸福與其第二大股東平安人壽加強(qiáng)合作，開拓出“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式，成功開發(fā)了北京麗澤、武漢長(zhǎng)江中心兩大標(biāo)桿項(xiàng)目，此外，華夏幸福還大舉進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

“未來(lái)，華夏幸福將以中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)為愿景，在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機(jī)遇下，圍繞京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳等進(jìn)行布局，并在落地上述戰(zhàn)略布局的過(guò)程中，不斷提升現(xiàn)金流能力、降低負(fù)債、保持利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。”對(duì)于2020年的發(fā)展規(guī)劃，華夏幸福相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

無(wú)論是業(yè)務(wù)模式加持還是其2019年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，這都讓華夏幸福的2020年充滿期待。