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文/晨曦 Ellie 林開浩

編輯/李曉麗

來源/投中網-PropTech研習社

只是停擺一個月，差點要了“二房東”們的命。

突如其來的黑天鵝，是一場面向企業主的一場大考。

如果不是這場疫情，很多老板可能一度放松了企業經營的“命門”——現金流，尤其是那些流水高，輕資產，重服務的行業。

所有中小企業主們都在這場大考中，惡補了一堂關于現金流的課。

以酒店、民宿、商鋪、長租公寓、聯合辦公為代表的“二房東”模式，是這場現金流大考中的第一批考生。

扛著還是放棄？生還是死？

面對疫情，有人想扛過去，卻不知憑一己之力，能否度過難關；有人想放棄，但又陷入與中介、業主的糾葛之中。

本次疫情對二房東們的影響到底有多大？憑借手上的現金流，他們又能撐多久？相關部門頒布的政策，對他們又產生了怎樣的實際影響？“二房東”們的“血值”還剩多少？

近期，投中網-PropTech研習社采訪了5個經典“二房東”場景之下的代表們，以下是他們的自述。

一、曾在風口上的共享自習室

時分自習室創始人郭航：我們所有的自習室都是最慘的了吧

血值進度條：★☆☆☆☆

我是一個自習室老板，去年開業到現在不到半年。

這次疫情對自習室影響真的特別特別大，現在根本不敢開門，如果再持續一個月會更慘。

我算了一筆賬，預估大概到三月中下旬自習室市場才會恢復，那么從1月下旬開始到3月份，這三個月的房租加起來就是十二三萬。

我們每個月本來是可以收入幾萬塊錢的，現在基本是零收入，總的損失20萬左右。

今年第一季度，我們所有的自習室都是最慘的了吧，大家應該都有比較大的損失。我也不知道市場恢復后，因為考試周期、時間的改變會不會帶來一個比較好的情況。

在這次疫情里，我覺得有一些自習室可能會挺不過去，得做出一些選擇吧，畢竟現在大家都是用自有資金在做這些事情。

我聽說已經有一家自習室關門了。原因很簡單，老板說，原本營收就不是很好，也在艱難的堅持，疫情直接讓他們失去了堅持的理由。他目前已經開始打磨下一個創業項目了，也是跟空間利用相關的，疫情過后開始做。

雖然北京市最近出臺了一些租金減免的政策，但對于自習室基本沒用。

北京市出臺的政策是說國有的房子可以免租，自習室們租住的房子都是私人的或者私企的，都不屬于國有。雖然上邊鼓勵大家去減租、免租，但是最終落實情況，沒有人知道。

我算比較幸運的了，大廈給免了一個月的房租，但是前提是免租期間不準開門。

不過，哪怕等待開業期間，我們也得隨時準備著。

安全方面，自習室一直都給大家提供口罩的，因為平常也會有一些小伙伴感冒、不舒服，有需要的話都會提供的。

自習室所在的大廈物業管理也比較嚴，進出都需要拿身份證、測體溫、消毒。如果是外地的，你還需要拿返京的車票。物業還會定期的去給自習室房間消毒，等到能夠開門的時候我們會再進行一次消毒。

至于什么時候再開門營業，可能要看疫情發展了吧，現在我們沒辦法確定，只能等著。

二、有點余錢就想投資的連鎖酒店

酒店投資人鄭叫獸：疫情之后考慮多放些現金在賬上，但人總是好了傷疤忘了疼

血值進度條：★★☆☆☆

我一共投資了8家酒店，佛山有7家，北京有1家，共計2121間房。其中3家是去年投資新開的，涉及資金3000萬，還有六七百萬的工程款沒有付清。

以前這些酒店一年的利潤有1000萬左右，春節期間的利潤不到100萬，但今年只要能活下去就好。

現在我們租金、人員工資、水電、稅費、一次性用品、采購、洗滌成本等，8個店每天要虧損15萬。

這其中租金成本最高，北京那個店一個月的租金成本就要60萬，佛山7家店每個月租金成本加起來也要290萬。

其次是人力成本。

我的企業有400號員工。有一家店有1400間房，就170個員工了。除了8家酒店，我還有一個酒店管理顧問公司，也有近40人。

這些員工過年前回了家的就在家，過年時在公司值班的就在自己店里住。我把宿舍都退了，省點錢，反正自己有的是空房。

我們平時每個月人力成本是兩百多萬。疫情之下，管理層自動減薪一半，才降到了150萬左右。

過幾天就要發工資了，但發工資的錢在哪里還不知道，前幾天的租金也沒錢交。很迷茫，不知道怎么安置，有點像等死的感覺。

還有稅費，雖然現在國家說能推遲上繳，但沒什么用。收入都沒有，何來的稅？

實在是沒客，疫情爆發之后，我們3號就自己停止營業了。我在北京四惠的一家店，不算旺，但也預訂得不錯，后來全退光了。

資金熬不住，本來2019年就不太好過，過年前剛渡過了年關，現在又來這么一出。

2月12日，北京店打開門做生意，但第一天只收入了120塊錢，這個店每天做到32000元進賬才能保本。

佛山這邊店一直在營業著，但也沒有生意。

疫情假如繼續3個月，我就堅持不住了，但我不會放棄，也放棄不了。

因為酒店業是一個重資產行業，前期一次性投入很大，一旦做不好，陷入了困境，想順利脫身就很難，放棄了就什么都沒有了。況且我們而且還有巨大的債務更不知道如何償還。

酒店在希望就在，這就是我們這行業的一個怪圈：越陷越深。

疫情結束之后，很多酒店面臨的一個問題是生存難，資金周轉難。

正常情況下，百分之八九十的酒店老板都不會有1000萬才去做1000萬的投資，一般是口袋里有700、800百萬就去做1000萬的投資了，因為在投資的過程中也能源源不斷的產生利潤。

之前，酒店每天都會有穩定的現金流，即使是虧損的酒店，在現金流沒斷之前，也能茍延殘喘，繼續存活。

酒店不怕生意差，就怕這次疫情期間突然現金流完全斷死。

由于慣性思維，酒店老板們最多存放一兩個月的資金在賬戶上，擴張的時候，甚至會拿未來的錢來用，但誰會料到有這種事情發生呢。

再加上剛好過了一個年，過年前也是酒店結算的日子，賬上更不會留有很多的錢。一個月都沒有。

一邊收一邊出，多余的都拿去擴張或還債了，所以天都黑了。

疫情之后，估計一兩年內我們會存一些現金在酒店賬戶上。

但人很容易就會好了傷疤忘了痛，所以會存多少金額，我沒考慮過。盡量吧，畢竟外面欠款一大堆。

政策層面，現行的政策對酒店業沒什么大作用。

我最希望政府能出臺一個真正能解決這個問題的方案，比如在房間數里做個補貼，或在銀行貸款里有個扶持。

我聽說深圳免除全市企業電費了，電費也是酒店支出的一個大頭，如果像深圳一樣就給力了。

不過，這次疫情最大的影響是加快了行業的優勝劣汰，讓那些隨便想進來投資這行業的人多點思考——這個不是一個避險的行業，而是一個充滿了陷阱的行業。

三、逃離職場，就想開家宿

二線城市民宿老板宋威：我沒有向房東申請任何優惠，就是扛著

血值進度條：★★★☆☆

2019年年初我開始做民宿。

民宿分為鄉村民宿和城市民宿，但其實，政策鼓勵的是鄉村民宿。因為鄉村民宿能帶動地方區域經濟，地方政府也會給予政策，跟招商引資一個意思。

我最初是在北京做民宿，但因為在北京并沒有專門的立法和相關部門進行管理，所以其實北京的城市民宿大多處在監管灰色地帶。

因為一些特殊原因，去年9月，我撤出了北京，去其他民宿合法的地方做了。

現在我沒有分店，只在一個二線城市有一個門店，有10間房，房子是租的，裝修是自己弄的。在北京10間民宿的一個月的租金大概是6—10萬，但在二線城市，能便宜一半。

我現在的店是1月22日開業的，可沒想到開業第一天就趕上行業退訂爆發。

我所在的城市還好，但大部分城市的同行損失慘重，很多民宿都在這個月被要求停業了。

景區關門、企業停工、學習停課、住宿旅游業停滯這是顯而易見的困境，不只是民宿行業，其他行業也是這個困境和難點。

目前民宿的老板們都在退租，跟房東或中介扯皮中。

有想扛過去的老板，在向房東申請免租期。不想抗的，正在以不可抗力申請退租，并要求返還剩余租金和押金。也有申請延期付款或其他減免的，但根本沒法談。

你說，減免一個月房租能起到多大作用呢？

更何況如果房東真的給你減免了，且不說人情是不是要還，你以后怎么提退租呢？

我自己沒有向房東申請任何優惠，就是扛著。

沒有營業，還得交房租，每個月3—5萬，預測超過三個月就要扛不住了。

但從目前來看，疫情方面大方向是在轉好，利潤少些，今年還是可以做的。

民宿看起來不錯，門檻太低，做的人多，但其實大部分人一年比一年不好做，而且疫情之后，會更加不好做。

畢竟，就算是入住率很高的城市民宿，也需要幾年才回本。

就鄉村民宿而言，那種投資金額在500萬以上的30—50年才回本也很正常，一般幾十萬投資的，也要3—5年才能回本。

我認為，民宿目前的難點，主要有以下幾點：

首先民宿沒有立法，是否合法沒人知道，所以叫灰色地帶；

其次，如果立法，涉及到公安、消防、稅務、工商等等多個部門的事情，不是一個部門就可以說的算了；

再就是，要解決民宿行業難點的前提是，先認可這個行業。但現在疫情期間，對于政府來說，難點就是民宿無法跟蹤到入住人的身份信息，如果這時候還要求政府給予立法，那不是為難政府，給政府添亂么？

這波疫情之后，我打算轉長租，就是按月出租的那種。做生意不是有零售和批發么，長租就是批發，薄利多銷。但目前的問題是，小區不允許外來人進去，這點很尷尬。

四、最正宗的“二房東”

換新房地產經理葛祥鳳：拿了1400多套房，沒人帶看空了129套

血值進度條：★★★☆☆

我在重慶做整租托管，也就是典型的二房東。

我現在有5個門店，30個員工，我的店面主要布局在江北、渝北、南岸區。

我們的模式就是從業主手里把房子拿過來，每套房的簽約期限為3年起，平均月租金成本在1800左右。

拿到房后，我們將租金上浮100—200元，然后以3個月、半年或一年的期限，租給租客，從中賺取差價，也叫服務費。

目前，我在重慶拿了1400多套房源，按理說，春節后是租房高峰期，去年這個時候，我們空置率只有2%—3%，租出去就沒房了。

但今年，肯定是租不出去了，目前空置率為9%左右，這也就是說，同期相比，我們今年少租出去了100多套房子。

因為疫情，我們2020年的計劃也被打亂了，我原本計劃今年新增1500個房源，再加3個門店，20個員工。現在只能等等看了，太多不確定因素，還不太好說。

關于疫情對我們的影響，最大的應該是現金流。

100套未出租的房，一個月占用的資金是二三十萬，但這只是從賬面上看的。

從背后來看，由于“押一付三”的出租模式，100套房實際上產生的是八九十萬的現金流，如果拿不回來，就會影響到下一個月的拿房數量。

以前我們可以用手上的現金流，到下一個月的時候拿五六十套房。但現在因為疫情，這些房子就拿不到了，也沒法出租，沒有業績，就是損失。

針對現在手上沒有租出去的129套房，我們也有想一些辦法，但生命安全是第一位。

我們的員工都在家辦公，租客要租房子，我們就讓他自己去看，因為都是同一個小區，或周邊小區的，換房的跨度比較小，所以都很熟悉這些小區。

但是原來租房是面對面交流，成交率會很高，但現在沒有人帶看，租戶的流失率就很高，以前10個客戶能成交5個，但現在可能只成交2—3個。

疫情對我們的影響肯定是有的，一兩個月內不會太大，但再持續下去就不好說了。

按我們目前持有的房間出租比例來算，平均每個月會有140套房到期，這就意味著，每個月平均會有10%左右的房子會退出來。

如果疫情一直持續，房子的空置率自然會不斷上升，等到四月份的時候，其損失就可能上升到300多萬，到時候影響就會特別大。

不僅僅我們是這樣，一些規模較大的二房東也是一樣。

眼下，疫情爆發的時間還不算太長，我認為，對于二房東來說，影響業務的就是房屋空置率，只要資金準備得充分，本身的管理能力強，能把房子出租出去的話，就不會受太大影響。

有些大的二房東受疫情影響其實也沒那么大，實話實說，他跟我們每個人的損失都是一摸一樣的，主要還是在空置率上，處理不好，只能說是沒做好準備。

每個公司都會遇到不同的問題，但我覺得根本原因還是沒有把賬算好，也沒有把心態放好。

政策層面，現在對小微企業減稅，但可能也減不了多少。說金融貸款政策支持，其實也跟我們沒什么關系。

這些政策說是對小微企業的，但其實小微企業好像還沒有感受到。

我們也想貸款，但銀行到底想不想帶給我們這樣的企業。小微企業那么多到底貸給誰，也沒有什么說法。而且疫情之前，本身就有政策說控制、資金流入房地產行業，疫情之后是什么樣也不好說。

五、奔著IPO的規模生意——聯合辦公

創富港副總裁唐偉：疫情來了，生死危機在不經意間就降臨了

血值進度條：★★★★☆

我們創富港是做聯合辦公的。

我們一直秉持“穩中求快”的發展理念，自認為對風險的防控意識還是比較強的。但這次疫情來了，我們才發現公司的生死危機在不經意間就降臨了。

2019年聯合辦公行業已經進入了寒冬，創富港在確保出租率90%的基礎上，仍然擴張了26%的面積。因為這樣，我們準備嚴重不足，特別是賬戶上留存的資金非常緊張。

正常情況下，當前我們每月的營收額是5000萬，經營性現金流為+1000萬。

但受疫情影響，一方面，我們的服務收入大幅下降，基本為零；另一方面，服務式辦公室的新需求客戶沒有，同時現有會員申請延付款或到期不續增加或違約增加。

每月的出租率預估以8-10%的速度下滑。

這可能導致我們2020年第一個月經營性現金流為-500萬，第二個月為-1000萬，第三個月為-1500萬，以此類推。

如果疫情控制平穩了，我們需要用1年的時間去恢復。

樂觀一點，受整個疫情影響，我們減少1個月營收，需要用5000萬資金去支撐；減少2個月營收，我們則需要用1個億去支撐。

所以，我們要準備打持久戰，但短期內，我們必須先發起自救。

創富港是1000多創富港人和15萬家創業企業會員共同守護的家園，當我們發現公司已面臨生死危機時，我們立即發動全體員工積極行動進行自救。

首先要感謝我們的會員，創富港面臨的困境得到他們的理解，會員基本都按合同約定準時付款，少量會員特別困難申請延期，我們也同時在系統上調整減免滯納金。

也要感謝我們的員工，他們在困難的情況下用盡一切方法保障會員辦公空間的正常次序，同時有部分員工還自愿發起倡議暫發部分薪資，還有幾十名員工申請疫情期間暫不領工資以增強企業抵抗風險的能力。

還要感謝部分業主對我們采取延收租金或減免部分租金的措施，這大大增強了我們渡過難關的信心。還有中國銀行等銀行機構積極響應，也擬對我們進行資金支持。

各地政府也都相繼出臺了疫情期間特別扶持政策，短期見效和長期幫助相結合。

這次疫情也讓我們意識到公司一直以來注重科研投入是正確的。因為不能出門大家都開始線上看房，對于我們來說之前投入技術搭建的網站，線上虛擬社群就發揮了作用。

最近有人提出遠程辦公的蓬勃發展將對實體辦公室產生擠出效應。但我們認為：在未來很長一段時間實體空間與虛擬社群創業空間是相互依存的，不存在擠出效應。

這場突如其來的疫情確實打亂了我們的計劃，2020年我們應該會放緩年度目標和經營戰略，但目前正在抗擊疫情，暫時沒有準確的定論。

即便如此，目前我們沒有任何裁員和關閉分店的想法。

不僅沒有裁員，我們還在年后發布了招聘計劃。對于優秀的人才我們從來不嫌多，只會覺得不夠。

（應采訪對象要求，文中宋威為化名）