文?| Ellie

疫情發生已幾十天，各行各業均受到不同程度的影響。

此前在共享經濟板塊最受矚目的聯合辦公和長租公寓2個行業，也在一定程度上受到了影響。

以長租公寓為代表，疫情致使一些租戶未能及時返程，退租、減租的訴求集中爆發，圍繞租金價格上漲在近期備受熱議。

服務企業的聯合辦公，也受到企業復工，返工時間影響。

在疫情這只黑天鵝突襲之下，穩租賃穩就業就是穩民生，在此背景下，萬億級規模的長租和聯辦行業穩定就顯得尤為重要。

與其他行業一樣，聯合辦公和長租公寓同樣面臨著進賬減少，融資難的問題。

因為輕資產，包租模式，無抵押等問題，租賃產業有著行業特殊的融資難問題，那么該如何自救？行業期待得到怎樣的紓困支持呢？

值此時機，優客工場、共享際創始人毛大慶，?新派公寓創始人王戈宏，兩位租賃行業領軍人今天主動站出來為行業請命。

毛大慶和王戈宏針對聯合辦公與長租公寓當前的難點，提出了4點建言：

1、?希望國家能夠設立100億-200億的“中國租賃產業專項扶持基金”緩解職住平衡的民生大事；

2、?聯合行業機構組織為輕資產類型的租賃機構設立評級體系和標準，并制定相應的利息規則；

3、?建立我國租賃行業的保險體系；

4、?借鑒銀行信貸部門機制成立基金審批委員會，審核租賃機構貸款的資格。

以下為建言全文：

關于成立“國家租賃產業專項信貸支持基金”

扶持中國租賃產業健康發展的建議

近年來，以長租公寓產業與聯合辦公產業為代表的中國租賃產業在“租售并舉“的政策推動下，獲得長足的發展，為解決城市流動人口的安居，配合房地產調控政策的落實以及推動房地產業模式的轉型起到積極作用。

與此同時，全國各類機構管理租賃型的公寓市場規模已經接近萬億級，全國長租公寓的運營商已近2000多家，據不完全統計，為一億以上的城市工作人群提供了包括藍領公寓，白領公寓，精品公寓以及家庭公寓等不同細分的居住產品。預測到2035年，中國長租公寓的市場規模將達4萬億，成為國民經濟不可缺少的新力軍。

另一方面，中國聯合辦公運營商平臺已超過300多家，布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。預計到2022年，中國聯合辦公面積預計接近8000萬平方米，占商業辦公物業面積的15%。數據顯示，中國有近4億的辦公人口，將成為世界最大的聯合辦公市場。

但是，國家租賃性產業的發展由于缺乏金融政策的支持，加上包租模式的先天缺陷，繼續發展的動力遭遇瓶頸。很多從事租賃行業的企業由于沒有良好的融資渠道，在出租率波動時遭遇現金流問題而爆倉，給社會安定及租客帶來很大負擔。

這次舉國抗“疫”，不少長租公寓都將面臨租客由于不能回城而大量退租或者提出減免租金的情況，亦有很多從事辦公型租賃行業的企業面對下游租戶不能及時生產、復工、產生現金流以支付租金的問題，從而對本來資金就緊張的長租機構帶來現金流風險。

從事租賃性行業的企業資金渠道主要來自風險投資以及租金收入，絕大多數租賃性企業是輕資產，缺乏抵押品，無法從銀行現有的制度下獲得便宜的長期資金。

前一段一些爆倉的企業就是由于借客戶信用從金融機構做租金分期來拓展規模，在出租率下降時沒有控制好現金流而導致的。因此，規模化的資金需求成為租賃性企業是否可以健康發展的核心要素。

國外，尤其是美國，新加坡基本通過公募上市的REITs來吸引社會資本為租賃性企業發展提供資金，我國的公募REITs也在積極努力地推進，雖然在交易所掛牌了很多ABS，類REITs以CMBS產品，但都是基于機構投資人的債權產品，對企業的可抵押資產規模以及評級要求很高，絕大多數租賃性企業的指標達不到要求。

目前只有位于北京CBD的新派公寓由于通過收購存量資產改造后運營才有資格于2017年底在深交所發行了中國第一個住房租賃類REITs，之后就沒有長租企業脫離主體評級，靠自身的能力做成REITs。

在此次抗擊“疫情”的行動中，各家集中式管理的長租公寓充分發揮了可以集中管理和提供安全保障的優勢，不論在租戶返程隔離期，還是在復工復產的當下，都提供一系列關懷和保障。

長租公寓是生活居住的重要陣地，通過與當地政府部門積極合作做好返程租戶的登記、管理、跟蹤、服務等工作，同時在獨棟樓宇內的消毒防護宣傳等工作也進行的有條不紊，成為各地主管部門做好疫情控制的有力幫手。

與此同時，以優客工場為代表的多家聯合辦公企業也針對疫情拿出包括“留資金、戰疫情、緩壓力、促交流”等一系列切實可行的企業扶持計劃，保障入駐客戶復工后的安全免受疫情影響同時，助力中國各地中小型企業在疫情期以及疫情后降低企業辦公成本、共度難關。

鑒于上述情況，作為“租售并舉，職住平衡”的重要力量，為使中國租賃性產業可以長治久安地健康發展，中國飯店協會公寓委員會作為全國長租公寓行業的權威組織，經過與理事單位（行業排名前30的長租公寓企業）代表在此次防疫攻堅和公寓行業復工等方面的溝通，聯合中國知名聯合辦公空間運營商優客工場，大家一致認同并提出如下建議：

1. 建議設立“中國租賃產業專項扶持基金”首期規模100億-200億。初期可以由住房租賃發展核心省市的政府引導基金按比例拿出一部分，與大中型銀行、大型險資企業一道做成一個資金池，對合格的租賃性企業用低息長周期貸款進行支持。

2. 聯合銀行等金融機構、評級咨詢機構、公寓行業組織、聯合辦公行業組織、公寓運營商、聯合辦公運營商制定全新的中國租賃企業信用評級系統、企業價值評估模型，為輕資產的租賃機構評級，資金的利息認定制定科學標準。

政府應引導銀行建立新型的信用評價體系，審批貸款不以資產規模作為判斷企業償債能力的唯一指標，也可設立政府擔保平臺，為租賃性行業企業提供融資擔保，提高銀行對租賃性行業企業信貸發放的積極性。

3. 聯合保險等金融機構，借鑒國際通行行業慣例，探索并建立我國租賃行業保險體系。

4. 借鑒銀行信貸部門機制成立基金審批委員會，審核租賃機構貸款的資格。

以上建議請指正！

北京市人民政府專家顧問

優客工場、共享際創始人

毛大慶

美國丹佛大學研究學者

新派公寓創始人

王戈宏

2020年2月14日