近兩年城市民宿發展勢頭強勁。政策鼓勵租售并舉，讓閑置房源產生經營價值，而相比長租，短租是有更高經濟價值的形式。另一方面，線下體驗發生變革，消費升級催生了非標住宿的火熱。城市民宿的優勢在于個性化體驗，可滿足多人出行場景，相比同價位的酒店具有更高性價比。

不過目前行業的問題在于優質供給不足，房源品質參差不齊，衛生和安全得不到保障。行業參與者更加重視供給端的建設，促進民宿房源的品質化和標準化，同時出現了多家以托管模式切入的城市精品民宿品牌，比如在 2018 年快速完成兩輪億級融資的路客、Airbnb 戰略投資的城宿、攜程和途家投資的有家民宿、大象民宿等。

讓渡居是一家數字科技驅動的城市民宿管理服務機構，于 2019 年 6 月進入這個賽道。與上述玩家最大的差異點在于，讓渡居定位城市經濟民宿，主打高性價比，強調通過數字技術來提效降本，從而為房東創造高于市場均值的穩定回報。具體做法是：讓渡居使用量化的手段分析、判斷、篩選并鎖定優質房源，同步生成收益預測，以此作為最終確定我們管理的房屋組合的基本依據。提供從保底到非保底的多種收益分成結構，滿足不同房東的差異化的風險偏好。除此之外，算法團隊利用數學模型對服務的房屋進行智能定價，納入社區、市場、季節等外部因素，以匹配到最穩健的入住率并獲得最高收益。并且，在自動化房屋配置、房源上線、供應鏈管理等流程使用極致的自動化，在確保房態穩定的前提下，最大化單位成本的管控能力。同時，因房制宜對所服務房屋升級改造，提升居住體驗和品牌識別度。讓渡居致力于提供專業的城市民宿管理方案，最終成為經濟民宿領域的標準制定者，為房東賺取更多的收益回報，為行業整體效率的提升做出貢獻。

創始人張喬在做事情時習慣性的用金融業思維去思考問題，他認為把房源作為標的，民宿短租也可以理解成是一種金融投資，在金融投資中套利最為穩健，抓取高頻交易信號去做套利機會，每次可能只賺幾個基點，但是對于涉及到房地產資源的民宿市場來說，基差非常大即實質存在大量的套利機會。

促使張喬產生這樣想法的契機，是基于身邊朋友的一個經歷，他的朋友將自己一套長租的房子拿出來做了民宿短租，一個月下來就獲得了超過以前長租的 50% 的收益，還是在房屋沒有經過過多裝修的情況下。這樣的收益空間讓張喬產生了興趣，想要自己也試一試，于是拿了少量房源做嘗試，最終取得了相似的收益效果。

如何能夠獲取到更多的房源將收益擴大，就是讓渡居能夠成立的重要原因之一。作為創始人兼 CEO，張喬希望讓渡居能夠成為讓房東增加收益的顧問，為房東提供最優的建議，而不是大包大攬、全權負責。“理財有理財顧問，想要做民宿也可以有民宿顧問，讓渡居就如同民宿行業的一家私募管理機構，讓想做民宿、想要增收的房東有路可循。”

張喬曾于中信證券公司衍生品自營業務 Quant 崗位供職，數據科學家/增長黑客/精益創業/數字營銷等復合經歷，曾供職蓋茨基金會、富達投資等。新澤西州立大學數量金融碩士，中央財經大學國際金融學士。聯合創始人譚翔云先生曾任職友財投資投資經理崗位，負責智能硬件和半導體領域的投資，前德勤會計師事務所高級審計師，服務和領導過多家大型 SOE 項目的年度審計和內控審計項目。中央財經大學經濟社會學學士。

讓渡居的目標市場主要是一線城市和熱門旅游城市。之前半年在北京測試模型，以一居室為主，合作方包括個人業主和小 B，大部分來自原來的長租房東。模式分為包租和托管，長期來看會增加托管的比例。針對不同合作方，讓渡居提供和私募基金類似的與之風險偏好對應的 “基礎+超額” 收益組合分成方式，并提供足夠的靈活調整自由度。測試期間，房源 3 個月平均入住率持續保持在 93% 以上，合作方平均收益較之前長租提振 20% 以上。

在獲客方面，早期以第三方渠道為主，目前正在自有平臺的搭建。團隊測試發現，當定價為市場平均水平的 90% 時，房源可以獲得 4 倍于市場平均值的曝光量且更易抵御入住率的季節性波動。因此讓渡居采取低價策略，以北京為例，RevPAR 在 250-450 元之間。隨著規模效應與衍生服務上線，在不斷提振凈利率的前提下未來甚至還會逐步下調 RevPAR。

此外，在房源方面，讓渡居正在自主開發一套大數據選房工具，能判斷出特定房源的短租潛力并生成收益預測報告，并有針對得匹配和獲取優質房源。在運營層面，讓渡居會使用大量自動化手段來替代傳統人工運營的工作，比如用聊天機器人承擔客服角色，程序化實現保潔和房態自動化管理、智能定價、房客身份識別等。

在裝修改造環節，讓渡居的策略是 “輕改造、漸進式的免費裝修”，在保證利潤最優的前提下利用長短租利差分批到位地提升房源，不追求絕對意義上的風格標準化。根據團隊的數據結論，裝修對收益的提振其實沒有那么高，房源位置、大小、價格是前三大影響因素。據悉，目前房源的平均改造成本不超過 4000 元／間臥室，空置期小于 7 天/年。

房源基本信息乃至房間里的物品，都是影響入住率和 RevPAR 的指標數據，從風格、品質、顏色到擺放位置，我們進行大量的 A/B 測試和機器學習模型預測，每個指標都會做量化的權重打分從而形成有據可考的房間設計方案。未來讓渡居將有計劃地以開源或 API 經濟的形式發布一些研究成果，包括短租潛力預測能力、行業基礎數據和自動化工具等。

標準化讓現代科技和數據應用進入民宿環境，比如能利用智能門鎖、空氣凈化器、噪聲檢測、光照檢測等產品和技術提升房客對住宿品質的穩定預期；另一方面，標準化也使得其中高度不規則的閑置資源有了被盤活的更大可能。在房源數量到達一定量級之后，讓渡居會延展出一些資源共享的業務，比如臥室分時租賃，以及儲物、辦公、洗浴、廚房空間共享等。也會考慮豐富增值服務，與消費升級品牌如 LemonBox 和垂衣等合作提供切合用戶畫像的廣告等。

讓渡居于 2019 年 5 月底成立，不到兩個月便獲得了 200 萬天使輪融資，投資方為 DELSK。天使輪的資金主要用于團隊建設和產品開發。此外，項目受邀成為創業邦第 18 期大消費賽道星際營的學員，并于 2019 年 12 月 19 日在創業邦 100 商業峰會進行了路演，目前正在對接種子輪的投資機構。

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