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天府新區(qū)高攀不起？這個(gè)“新風(fēng)口”卻超有價(jià)值

IT小喇叭 2019-12-24 23:01 搶發(fā)第一評(píng)

2014年10月2日，天府新區(qū)獲批國家級(jí)新區(qū)，自此開啟了成都的“一城雙核”時(shí)代。經(jīng)過5年的飛速發(fā)展，交出“萬億”成績單的天府新區(qū)已是成都大城崛起的重要支撐。

如何看待天府新區(qū)房地產(chǎn)市場這5年的變化？銳理君認(rèn)為有四個(gè)字很適合：高攀不起。

5年間，超12萬人才落戶、最高成交樓面地價(jià)刷至13956元/㎡、住宅均價(jià)來到14979元/㎡、住宅主力產(chǎn)品面積攀至110-170㎡——已經(jīng)蛻變?yōu)椤靶轮行摹钡奶旄聟^(qū)，令不少房企和購房者都望而卻步。

但正如硬幣有兩面，這恰恰給環(huán)天府新區(qū)帶來了新的“風(fēng)口效應(yīng)”。

one

從“邊緣”蛻變?yōu)椤爸行摹?/span>

天府新區(qū)5年持續(xù)看漲

2014年以前，成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心基本還只在三環(huán)內(nèi)，天府新區(qū)尚處于“邊緣”。2015年至今，在“雙核”格局下，成都向南的棋局被全面盤活，“持續(xù)看漲”四個(gè)字貫穿天府新區(qū)，相應(yīng)的壓力或難題也隨之而來。

5年累積落戶12萬人才，購房競爭不斷大。數(shù)據(jù)顯示，天府新區(qū)已引進(jìn)新經(jīng)濟(jì)、人工智能、文創(chuàng)、金融等領(lǐng)域的高層次人才220多人，累計(jì)落戶本科及以上學(xué)歷人才12萬余人，每年落戶到天府新區(qū)的人口以10萬遞增，位居全城第一。

最高成交樓面地價(jià)13956元/㎡，房企搶地難度增大。5年間，各路房企爭相涌入天府新區(qū)搶地，區(qū)域地價(jià)也不斷攀高。銳理數(shù)據(jù)顯示，2014年天府新區(qū)平均成交樓面價(jià)為1119元/㎡（最高成交樓面價(jià)4150元/㎡），2019年（1-11月）平均成交樓面價(jià)已來到7360元/㎡（最高成交樓面價(jià)13956元/㎡）。

△2014-2019年天府新區(qū)土地成交價(jià)走勢(shì)

住宅均價(jià)14979元/㎡，天花板不斷被打破。5年間，天府新區(qū)房價(jià)跑出了一條“長陽線”，2019年（1-11月）的住宅均價(jià)是2014年的2倍。今年12月拿證的首創(chuàng)禧瑞錦江、中海麓湖公館等項(xiàng)目的售價(jià)甚至已經(jīng)突破3萬元/㎡。

△2014-2019年天府新區(qū)住宅供銷價(jià)走勢(shì)

主力戶型升至110-170㎡，直接拉高買房門檻。2014年天府新區(qū)主力供應(yīng)戶型面積還集中在50-110㎡，2019年已攀升至110-170㎡，170-300㎡的供應(yīng)量也在大幅增加。

two

以“中心”帶動(dòng)“周邊”

環(huán)天府新區(qū)崛起“新風(fēng)口”

站到了舞臺(tái)中央的天府新區(qū)，雖然地價(jià)、房價(jià)讓不少企業(yè)和購房者“高攀不起”，但以下兩個(gè)“事實(shí)”鐵板釘釘：

市場仍在持續(xù)加碼天府新區(qū)。12月新實(shí)施的購房資格調(diào)整，使得天府新區(qū)購房大軍“幾何倍數(shù)增長”，無論你承認(rèn)與否，市場的加碼力度沒有減弱，只是面對(duì)大戶型、高單價(jià)、高總價(jià)的產(chǎn)品，有資格也不一定能“隨心買”。

環(huán)天府新區(qū)的高價(jià)值版塊被重新審視。目前，在天府新區(qū)核心區(qū)域購房仍有條件限制，更多購房者重新審視環(huán)天府新區(qū)熱點(diǎn)版塊的價(jià)值，跳出“中心”尋找具備高成長空間的“新風(fēng)口”。

銳理君認(rèn)為，尋找天府新區(qū)價(jià)值外溢的“新風(fēng)口”至少要滿足四個(gè)條件：地理位置利好、強(qiáng)資源支撐產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃和政策給力、房價(jià)具備“價(jià)差”優(yōu)勢(shì)。

從環(huán)天府新區(qū)多個(gè)版塊來看，彭山無疑是同時(shí)滿足這幾個(gè)條件的“寶藏”區(qū)域。

新風(fēng)口

7條通道打通區(qū)域阻塞

無縫對(duì)接的交通，是彭山成為“新風(fēng)口”的基本條件。彭山北連天府新區(qū)，距離天府中央商務(wù)區(qū)約25km，是天府新區(qū)人才、資金、技術(shù)、物流等的主要承載區(qū)域，同時(shí)彭山南接眉山市區(qū)，更是成眉經(jīng)濟(jì)帶重要的連接和中轉(zhuǎn)站。

△彭山處在成都和眉山的必經(jīng)之地

7條通道，打破了區(qū)域的交通阻塞。彭山規(guī)劃建設(shè)有4條高速、1條國道、2條快速通道貫穿全境直通成都。2018年11月，連接劍南大道與彭山區(qū)的岷東大道全線通車，從岷東大道可直接開上劍南大道，彭山實(shí)現(xiàn)了30分鐘車程直達(dá)天府新區(qū)。

△彭山可通過多條大道直達(dá)天府新區(qū)

成眉一體化發(fā)展的背景下，公共交通的便利度大大提升。最新消息顯示，成眉跨市公交線路將開通彭山北至黃龍溪，以及彭山北至新津縣（接駁地鐵10號(hào)線）兩條線路。據(jù)悉，目前彭山北站至黃龍溪的跨市公交線路已形成開行方案，正報(bào)市政府審批。

△來源微眉山，非官方線路示意圖，供參考

新風(fēng)口

強(qiáng)資源支撐產(chǎn)業(yè)鏈布局

產(chǎn)業(yè)是區(qū)域發(fā)展必不可少的催化劑。

彭山擁有天然的文旅資源，是世界上最早的茶葉交易市場，有長壽、沉銀、茶肆等特色文化，有江口漢崖墓、彭祖山、江口古鎮(zhèn)等名勝古跡；還有轟動(dòng)全球，堪稱世界級(jí)考古大發(fā)現(xiàn)的江口沉銀遺址。依托天然的人文生態(tài)資源，彭山正大力發(fā)展沿江文旅產(chǎn)業(yè)，打造“天府樂活城”。

“根據(jù)官方消息，彭山文旅產(chǎn)業(yè)集群投資額將累計(jì)超過2000億元。隨著恒大童世界、中法農(nóng)業(yè)科技園、水郡未來城、中日國際康養(yǎng)城、彭祖山項(xiàng)目、江口沉銀博物館及遺址公園、尖子山航電樞紐工程等一大批文旅項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)運(yùn)營，彭山文旅產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式增長。

從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈布局，彭山更加坐實(shí)了天府新區(qū)“新風(fēng)口”的位置。”

△彭山文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目“爆棚”

?△中法農(nóng)業(yè)科技園已成為“網(wǎng)紅”打卡地

新風(fēng)口

政策與規(guī)劃有“偏向”

四川提出“一干多支”，強(qiáng)調(diào)“成眉德資同城化”發(fā)展，其中四川天府新區(qū)成眉片區(qū)一體化發(fā)展是關(guān)鍵一極，加上眉山環(huán)天府新區(qū)經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃實(shí)施，種種利好都指向彭山。

日前，成都港與眉山港的相繼公示，成為這些利好的最佳“代言”。

根據(jù)公示信息，成都港將以旅游客運(yùn)為主，適度發(fā)展貨物運(yùn)輸，最終發(fā)展成為國際知名的旅游港口。成都港劃分為錦江港區(qū)、沱江港區(qū)、三岔湖港區(qū)，其中錦江港區(qū)為成都港的核心港區(qū)，主要發(fā)展旅游客運(yùn)，兼顧發(fā)展水上公交，助力于成都建設(shè)國際旅游名城。值得注意的是，錦江港自北向南最后一個(gè)是黃龍溪碼頭群。

△成都港錦江港區(qū)總體規(guī)劃圖

再來看眉山港，為了實(shí)現(xiàn)成都至眉山整體通航，規(guī)劃了彭山港區(qū)、東坡港區(qū)、青神港區(qū)共3個(gè)港區(qū)。自成都而下，岷江沿岸的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游資源將注入新的發(fā)展動(dòng)力和活力。彭山港與錦江港可直接相連，通過水路將發(fā)力融入成都。

△眉山港總體規(guī)劃圖

△游客逛完黃龍溪后,就可坐船直達(dá)彭山江口鎮(zhèn)（來源：彭山在線）

新風(fēng)口

“價(jià)差”超8000元/㎡

前文提到，2019年1-11月天府新區(qū)成都片區(qū)的住宅均價(jià)在14979元/㎡左右，有項(xiàng)目最高的預(yù)售價(jià)甚至突破30000元/㎡，而彭山市場整體的住宅均價(jià)目前在6500元/㎡左右，“價(jià)差”超過8000元/㎡。要知道，環(huán)天府新區(qū)的仁壽、新津、簡陽等地，住宅均價(jià)大多都已在9000-10000元/㎡。

△環(huán)天府新區(qū)各地房價(jià)情況?

three

以“價(jià)差”換“增長空間”

岷江畔竟有6字頭的灣居大盤？

這樣的高“價(jià)差”，為彭山持續(xù)帶來了購房需求。銳理君調(diào)研發(fā)現(xiàn)，彭山房地產(chǎn)市場在2019年的表現(xiàn)相當(dāng)活躍：

2019年的土地成交面積是2018年的3倍。首創(chuàng)、恒大、復(fù)地、置信、領(lǐng)地等品牌企業(yè)相繼進(jìn)駐。

10多個(gè)住宅項(xiàng)目同時(shí)在售，客群多樣化。這之中，既有本地?fù)Q房、產(chǎn)業(yè)客群，也有成都城南方向追求休閑度假、生態(tài)宜居生活的客群，還有四川乃至全國看好天府新區(qū)發(fā)展的投資客群。

但這些客群在彭山置業(yè)，一個(gè)很明顯的選擇方向是：成熟大盤、資源當(dāng)先。區(qū)域內(nèi)開發(fā)較早，“臨江面山”的首創(chuàng)天府濱江就是其中的翹楚。

彭山首個(gè)入駐國企，一期項(xiàng)目的二手房價(jià)格拔尖。

首創(chuàng)集團(tuán)是最早進(jìn)入彭山市場的第一家大型國企，打造了彭山首個(gè)江灣墅居大盤，將當(dāng)?shù)氐娜司芋w驗(yàn)提升了一個(gè)檔次。

品牌與品質(zhì)的雙保險(xiǎn)，使得一期首創(chuàng)城南郡成了目前彭山二手價(jià)格最貴的物業(yè)。二期在售的首創(chuàng)天府濱江項(xiàng)目，銷量也在當(dāng)?shù)剡b遙領(lǐng)先。

資源復(fù)合型項(xiàng)目，江+山+文化集聚。

首創(chuàng)天府濱江項(xiàng)目位于岷江山水的中心位置——錦江和岷江的交匯口，北面是千畝濕地公園“五湖四海”以及江口沉銀寶地，東面眺望彭祖仙山，背靠亞洲第一的長壽牌坊。臨水面山是項(xiàng)目最突出的特征，當(dāng)?shù)氐呢?fù)氧離子含量也是成都市區(qū)的3-5倍。放眼整個(gè)天府新區(qū)市場，這樣的項(xiàng)目也很少見。

△項(xiàng)目臨江面山，擁有不可復(fù)制的生態(tài)資源

臨江別墅+瞰江高層，單價(jià)6字頭“真香”。

首創(chuàng)天府濱江占地面積約150畝，容積率1.8，是彭山首屈一指的低密大盤。產(chǎn)品打造十分出挑，小區(qū)采用半圍合式布局，高層沿項(xiàng)目用地外圍布置，搭配低密別墅產(chǎn)品，形成高端墅居品質(zhì)。

目前，該項(xiàng)目87-124㎡的準(zhǔn)現(xiàn)房高層在售，另將推出131-144㎡的別墅房源。高層房源建面單價(jià)在6300-6700元/㎡，別墅預(yù)計(jì)總價(jià)150萬/套起。無論是在天府新區(qū)還是環(huán)天府新區(qū)其它區(qū)域，這樣的價(jià)格都屬于“抄底”。

最后，看看具體的產(chǎn)品信息——

臨江別墅：上疊可電梯直入，私享空中露臺(tái)；下疊有雙花園環(huán)伺，擁攬前庭后院。

樣板間實(shí)景圖

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瞰江高層：戶型方正通透，多面采光；采用長豎廳或大橫廳設(shè)計(jì)，干濕動(dòng)靜分區(qū)；房間布局錯(cuò)落有序，室內(nèi)空間利用率高；套型主臥設(shè)計(jì)，營造出靜謐私享空間。高層產(chǎn)品的妙處在于最大化享受自然風(fēng)光。

高層可眺望江景與青山

?*免責(zé)聲明：

1.本文中所標(biāo)識(shí)的區(qū)域范圍僅概略表示位置關(guān)系，并非行政機(jī)關(guān)區(qū)域劃分，具體以政府官方文件為準(zhǔn)。

2.本稿件引用的宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不作為要約或承諾文件，所載相關(guān)信息（含價(jià)格、文字、效果圖等）均為示意體現(xiàn)，與實(shí)際情況可能存在差異，僅供參考，最終以政府相關(guān)部門最終批文及雙方買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件、交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

3、文中相關(guān)產(chǎn)品圖片由首創(chuàng)天府濱江提供。

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