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剛剛接棒十個(gè)月的唐勇辭職了。

12月17日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，唐勇“因其他工作安排”，即日起辭任公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事以及提名委員會(huì)主席、執(zhí)行委員會(huì)主席等職務(wù)。董事會(huì)主席一職由華潤(rùn)集團(tuán)董事、總經(jīng)理王祥明接任。而所謂的其它工作安排，同日華潤(rùn)電力發(fā)布公告公布了答案，公告稱，唐勇先生已獲委任為本公司執(zhí)行董事兼總裁。

今年二月，原華潤(rùn)置地董事會(huì)主席、靈魂人物、拳頭產(chǎn)品萬(wàn)象城締造者吳向東被平安挖到華夏幸福后，唐勇臨危受命。接班后的唐勇還未發(fā)力便被調(diào)走，“爛攤子”被甩給了今年才加入華潤(rùn)集團(tuán)的王祥明，華潤(rùn)置地的未來(lái)被蒙上了一層迷霧。

接棒的10個(gè)月

唐勇出生于1971年，1993年便加入華潤(rùn)集團(tuán)，據(jù)此計(jì)算當(dāng)時(shí)剛好是22歲從同濟(jì)大學(xué)工業(yè)電氣自動(dòng)化專業(yè)畢業(yè)。最初，唐勇是在華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)物業(yè)有限公司任職，2001年轉(zhuǎn)入華潤(rùn)置地，隨后任成都總經(jīng)理，2004年兼任合肥公司總經(jīng)理。

2013年，唐勇進(jìn)入集團(tuán)核心領(lǐng)導(dǎo)層，被委任為華潤(rùn)置地有限公司執(zhí)行董事、董事總經(jīng)理，次年獲任董事會(huì)副主席。2月12日，唐勇被委任為華潤(rùn)置地董事會(huì)主席，主持華潤(rùn)置地董事會(huì)工作并負(fù)責(zé)華潤(rùn)置地戰(zhàn)略及政策的制定。

唐勇的接棒備受關(guān)注。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道，8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)，趕來(lái)參加的媒體比半年前2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)要多，整個(gè)會(huì)議室的座位被坐滿。發(fā)布會(huì)正式開(kāi)始前，唐勇等高管站在一起讓媒體拍照，現(xiàn)場(chǎng)閃光燈聲音不斷，約2分鐘后，他問(wèn)媒體“可以了吧？”，卻在打算落座的時(shí)候又被主持人勸回原地繼續(xù)拍照。主持人還笑言：“記者朋友們，還有最后一次（拍照）機(jī)會(huì)?！?/p>

在業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇把華潤(rùn)置地過(guò)去半年的成績(jī)總結(jié)為“平衡、穩(wěn)健、低風(fēng)險(xiǎn)”。半年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約額1188億元，同比增長(zhǎng)26%；實(shí)現(xiàn)簽約面積626萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)9.6%。而去年同期，華潤(rùn)置地的簽約額同比增速為36.3%，簽約面積同比增速為25.7%。兩個(gè)指標(biāo)都下滑了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，銷售增速明顯放緩。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)增速的放緩則更加明顯。上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入459億元，同比增長(zhǎng)5%。而去年同期對(duì)應(yīng)的收入增速為40%。利潤(rùn)方面，扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利81.1億元，同比增長(zhǎng)11.3%，而去年的增速為87%。尤其是毛利率從去年同期的48.1%大幅下滑至38.2%。

對(duì)此，唐勇解釋稱：“去年上半年跟今年上半年一樣，一線城市和二線城市的結(jié)算占85%~86%。只是去年深圳灣悅府項(xiàng)目有72%的高毛利把整個(gè)結(jié)算毛利數(shù)字拉高了，我覺(jué)得那是歷史高點(diǎn)，今年開(kāi)始回落到正常水準(zhǔn)。預(yù)計(jì)全年毛利率在35%~40%?！?/p>

最新數(shù)據(jù)顯示，2019年前11個(gè)月，華潤(rùn)置地累計(jì)總合同銷售金額約人民幣2267億元，總合同銷售建筑面積約1235萬(wàn)平方米，分別按年增長(zhǎng)19.5%及13.7%，增速進(jìn)一步放緩。去年全年，華潤(rùn)置地總銷售金額及銷售面積的增速分別為22%、18%。

從營(yíng)銷數(shù)據(jù)看，唐勇還未給華潤(rùn)置地帶來(lái)新的氣象。但從土地儲(chǔ)備來(lái)看，唐勇并不是沒(méi)有野心，只是還未開(kāi)始發(fā)力。上半年，華潤(rùn)置地以總地價(jià)821億元(權(quán)益地價(jià)527億元)收購(gòu)了39宗土地，新增土儲(chǔ)計(jì)容面積約1021萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%。截至2019年6月，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備已經(jīng)覆蓋全球75個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備達(dá)到6737平方米，創(chuàng)歷史新高。

業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇表示：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍然看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，出現(xiàn)合適機(jī)會(huì)我們會(huì)積極參與土地的競(jìng)買?！备鶕?jù)公告，7至11月，華潤(rùn)置地又拿出350億元（權(quán)益地價(jià)）收購(gòu)了33塊地，面積共676萬(wàn)平方米?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，華潤(rùn)置地新增土地貨值2808億元，在業(yè)內(nèi)排名第五；新增土地價(jià)值1113億元，排名第六；新增土地建面1593萬(wàn)平方米，排名第十。

接棒后的唐勇一直忙著為華潤(rùn)置地開(kāi)疆?dāng)U土。今年8月，唐勇走訪青島萬(wàn)象城項(xiàng)目，期間參加華潤(rùn)置地與融信中國(guó)、西海岸發(fā)展三方合作的簽約儀式。唐勇在致辭時(shí)表示，希望三方聯(lián)手一起深耕青島，開(kāi)拓全新的業(yè)務(wù)局面。10月，唐勇赴鶴壁參觀5G創(chuàng)智數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，向鶴壁市委書記馬富國(guó)表示，這是一片投資興業(yè)的沃土，未來(lái)雙方可以多溝通。幾天前，唐勇還在華北大區(qū)唐山公司指導(dǎo)工作。

4月，在2019華潤(rùn)置地華北大區(qū)商務(wù)品牌發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地副總裁、華潤(rùn)置地華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生自嘲華潤(rùn)置地面臨著“在當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”問(wèn)題。對(duì)此，唐勇認(rèn)為，有中年焦慮是好事，證明集團(tuán)管理層很負(fù)責(zé)、有擔(dān)當(dāng)、求發(fā)展、有思考。如果將這種焦慮轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，會(huì)使華潤(rùn)置地在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中、在行業(yè)的變化過(guò)程中繼續(xù)前行。

對(duì)于公司發(fā)展，唐勇充滿信心：“一間優(yōu)秀的公司經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)，而不僅僅爭(zhēng)當(dāng)短跑冠軍。華潤(rùn)置地面對(duì)諸多環(huán)境多變挑戰(zhàn)，我們有信心在挑戰(zhàn)中找到機(jī)遇，在不確定中把握確定，秉承對(duì)股東承諾，在審慎管理風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。”只是，唐勇還未等到發(fā)力之時(shí)，便被集團(tuán)調(diào)走，將諸多挑戰(zhàn)留給了剛加入華潤(rùn)集團(tuán)不到一年的“萌新”王祥明。

憑借華僑城一鳴驚人

1994年成立的華潤(rùn)置地，1996年便登陸港交所。作為最早一批赴港上市的房企，華潤(rùn)置地的表現(xiàn)一直耀眼。1997年，便錄得營(yíng)業(yè)額港幣10.56億元，凈利潤(rùn)近3億港幣。1998年至2001年，華潤(rùn)置地的營(yíng)業(yè)額分別8.66億元、4.44億元、16.32億元、34.21億元，凈利潤(rùn)分別為3.04億元、1.54億元、9725萬(wàn)元、1.6億元（都是港幣）。

2001年，華潤(rùn)置地第一次在財(cái)報(bào)中將營(yíng)業(yè)額分為銷售已發(fā)展物業(yè)／出售物業(yè)發(fā)展權(quán)益，租金收入，物業(yè)管理、買賣建筑材料與設(shè)備及有關(guān)服務(wù)三部分，彼時(shí)商業(yè)地產(chǎn)尚未成為華潤(rùn)置地的重要增長(zhǎng)引擎，租金收入僅2.1萬(wàn)元，占總營(yíng)業(yè)額比重不到十萬(wàn)分之一。

2002年，國(guó)內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，年僅35歲的吳向東還未加入華潤(rùn)置地，但作為華潤(rùn)（深圳）有限公司副總經(jīng)理的他，負(fù)責(zé)著投資總額為40億港元的深圳羅湖華潤(rùn)中心項(xiàng)目。不同于住宅項(xiàng)目可以通過(guò)快速銷售回流現(xiàn)金，商業(yè)地產(chǎn)有著沉淀資金多、回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等問(wèn)題存在，因此在華潤(rùn)內(nèi)部，大部分人并不看好，但吳向東以“不成功便辭職”的決心說(shuō)服了他們。

2004年底開(kāi)業(yè)后，萬(wàn)象城一炮而紅，成為當(dāng)時(shí)直至如今中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，華潤(rùn)置地及吳向東本人亦憑借該項(xiàng)目在地產(chǎn)界聲名大噪，奠定了不可動(dòng)搖的地位。開(kāi)業(yè)一周年時(shí)，萬(wàn)象城的出租率已達(dá)到97%，華潤(rùn)大廈的出租率幾乎是100%；這一年，吳向東加入華潤(rùn)置地。

萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)前的2002年至2004年，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)額分別11.3億元、12.52億元、24.1億元，凈利潤(rùn)分別為7475萬(wàn)元、7887億元、1.5億元（都是港幣）。開(kāi)業(yè)后的2005年，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)額27.1億元，其中租金收入一項(xiàng)被改為物業(yè)投資及管理，錄得收入1.6億元，占比7%；凈利潤(rùn)3.8億元，創(chuàng)歷史新高。

嘗到甜頭后，華潤(rùn)置地2005年以32億港元收購(gòu)了華潤(rùn)集團(tuán)旗下的北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)中心一期及在建中的華潤(rùn)中心二期用地等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并宣布正式從住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為綜合型地產(chǎn)商，采取住宅開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)持有兩類業(yè)務(wù)雙向發(fā)展的戰(zhàn)略，在投資物業(yè)方面，將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以大型購(gòu)物中心為核心的“都市綜合體”產(chǎn)品（即深圳華潤(rùn)中心一期的同類產(chǎn)品），繼而快速地在全國(guó)各地復(fù)制。華潤(rùn)置地稱，公司利潤(rùn)來(lái)源從較為單一的物業(yè)開(kāi)發(fā)變成物業(yè)開(kāi)發(fā)、租金收入、長(zhǎng)期資本漲值三足鼎立，董事會(huì)相信本集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段，前景一片光明。

事實(shí)也的確如此。2006年至2009年，華潤(rùn)置地銷售額分別為40億元、56億元、80億元、249億元，同比增速分別為25%、42%、42%、211%；營(yíng)業(yè)額分別為39億元、57億元、91億元、116億元，凈利潤(rùn)分別為9億元、14億元、20億元、44億元（都是港幣），屢創(chuàng)新高。出租業(yè)務(wù)四年的營(yíng)業(yè)額分別為8億元、10億元、10億元、11億元，占總營(yíng)業(yè)額的比重分別為21%、17%、11%、9%，EBITDA利潤(rùn)率分別為63.3%、80.3%、69.5%、69.1%。

2009年，華潤(rùn)一舉沖進(jìn)房地產(chǎn)銷售前十名，位列第七，迎來(lái)企業(yè)的高光時(shí)刻，但當(dāng)時(shí)所有人都沒(méi)想到，這竟成為其至今為止最好的名次。

諸多中年焦慮

2010年，一二線城市樓市受到嚴(yán)厲調(diào)控，重倉(cāng)一二線城市（2009年所有銷售額都來(lái)自一二線城市）的華潤(rùn)置地受到重大沖擊，并開(kāi)始收縮一線城市投資，轉(zhuǎn)向三四線城市。當(dāng)年，華潤(rùn)置地銷售額較2009年下降9%至226億，行業(yè)排名亦降至第15位，是華潤(rùn)置地自2009年至今最低的排名。

2011年，華潤(rùn)置地在三四線的投資開(kāi)始入市，銷售額大幅回升62%至366億元，行業(yè)排名重回前十，位列第九。2012年，華潤(rùn)置地加速?zèng)_刺，錄得銷售額500億元，同比增長(zhǎng)37%，行業(yè)排名上升一位至第八名。2013年，吳向東開(kāi)始擔(dān)任華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)，帶領(lǐng)華潤(rùn)置地從三四線全面回歸一二線城市，銷售額增長(zhǎng)36%至681億元，業(yè)績(jī)持續(xù)回暖。

但可惜的是，華潤(rùn)置地錯(cuò)過(guò)了“棚改”機(jī)遇。2013年起，以碧桂園和恒大為代表的全區(qū)域布局房企借助城市更新的紅利實(shí)現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)，甚至突破千億規(guī)模，而華潤(rùn)置地雖然也在不斷向前，卻到2016年才躋身千億大軍，排名始終在第八第九名之間游蕩，與前五名的差距也越來(lái)越大：2014年至2018年，華潤(rùn)置地銷售額分別為700億元、852億元、1080億元、1521億元、2107億元，同比分別增長(zhǎng)3%、22%、27%、41%、39%。而2018年，排名第五的保利集團(tuán)規(guī)模已經(jīng)突破四千億。

另一方面，作為重要收入來(lái)源的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也遇到瓶頸。不難看出，自2007年起華潤(rùn)置地出租業(yè)務(wù)收入便增長(zhǎng)遲緩，占總營(yíng)業(yè)額的比重亦逐年下降。2010年至2018年，華潤(rùn)置地包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額分別為18億元、28億元、38億元、46億元、54億元、67億元、73億元、88億元、95億元，占總營(yíng)業(yè)額的比例始終在6%至9%之間徘徊。2018年，華潤(rùn)置地時(shí)隔多年再次公布投資物業(yè)毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%，僅略高于2006年水平。

經(jīng)營(yíng)上，除深圳萬(wàn)象城外，華潤(rùn)置地其它商業(yè)品牌的出租率在逐漸下降。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是由于近年來(lái)商業(yè)物業(yè)頻繁入市，一二線商業(yè)地產(chǎn)逐漸供大于求、市場(chǎng)趨于飽和；此外，電商平臺(tái)崛起后，商業(yè)地產(chǎn)也受到了一定沖擊。2018年底，華潤(rùn)置地商業(yè)板塊負(fù)責(zé)人趙煒離職，華潤(rùn)置地商業(yè)板塊的發(fā)展雪上加霜。

為此，華潤(rùn)置地也開(kāi)始謀求多元化發(fā)展，在2018年公布了“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”戰(zhàn)略，向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的思路，重點(diǎn)涉及城市更新、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等領(lǐng)域。2018年財(cái)報(bào)顯示，華潤(rùn)置地目前積極跟進(jìn)城市更新項(xiàng)目30余個(gè)，其中16個(gè)已切實(shí)落地項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)2200萬(wàn)平方米；物業(yè)服務(wù)在管面積超過(guò)1億平方米等。

此外，受吳向東影響，同樣在2018年至2019年初離職的還有以華南大區(qū)總經(jīng)理王笑、華南大區(qū)城市更新業(yè)務(wù)主管趙榮為首的30多位中高層，華南大區(qū)人數(shù)最多。而2018年年報(bào)顯示，全國(guó)六大區(qū)域中，華潤(rùn)置地總部所在的華南大區(qū)，2018年銷售金額貢獻(xiàn)中排名第二，占比23.2%。但2019年上半年，這一比重降至20.4%，排名第三。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾分析稱，華潤(rùn)置地銷售增速不及同行的原因有很多，如企業(yè)管理效率變?nèi)?、早前布局失誤等都是較為明顯的問(wèn)題。

更嚴(yán)重的是，華潤(rùn)置地的房屋開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。2016年，華潤(rùn)置地明星產(chǎn)品“橡樹(shù)灣”在慈溪、蘇州、揚(yáng)州、長(zhǎng)沙等地的項(xiàng)目中普遍出現(xiàn)漏水、偷工減料、使用劣質(zhì)材料等問(wèn)題。2018年，華潤(rùn)置地某項(xiàng)目嚴(yán)重貨不對(duì)板；另一太原寫字樓項(xiàng)目的梁、板構(gòu)件以及地面位置均出現(xiàn)大量裂縫，交涉半年多仍未解決，期間申請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)檢測(cè)時(shí)，華潤(rùn)置地甚至派遣施工人員涂抹裂縫試圖影響檢測(cè)結(jié)果。

今年4月，鄭州華潤(rùn)置地曾因存在建設(shè)單位未重新取得施工許可證、擅自施工等問(wèn)題，被鄭州市城市管理局開(kāi)除了一張近二百萬(wàn)元的罰單；7月，北京市住建委發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)置地旗下某項(xiàng)目存在未取得商品房預(yù)售證收取客戶認(rèn)籌金的行為并對(duì)其進(jìn)行高限處罰。今年以來(lái)，華潤(rùn)置地淄博、威海、北京等多個(gè)旗下子公司已經(jīng)數(shù)次被罰，北京、鄭州、淄博、威海等多個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。

4月17日，國(guó)泰君安一則研究報(bào)告指出，因華潤(rùn)置地合約銷售增速下滑，公司估值缺乏向上趨勢(shì)的動(dòng)力，給予其下調(diào)至“中性”的評(píng)級(jí)。國(guó)泰君安認(rèn)為，盡管華潤(rùn)置地的合約銷售仍將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速并不具有吸引力，預(yù)計(jì)華潤(rùn)置地的交付面積將會(huì)低于早前預(yù)期，并將華潤(rùn)置地2019年和2020年總收入分別下調(diào)7%、9%至1588億元、1897億元，核心凈利潤(rùn)分別下調(diào)9%、13%至229億元、270億元”。

增速放緩、多元化業(yè)務(wù)發(fā)展艱難、大批中高層離職、掌舵人頻繁更換、質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)……種種問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)內(nèi)對(duì)華潤(rùn)置地的未來(lái)充滿擔(dān)憂。這家曾經(jīng)帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)開(kāi)啟新篇章的企業(yè)，接下來(lái)將走向何方呢？（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬(wàn)佳）

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