2019 年對于兩家做聯合辦公生意的公司來說，是命運完全不同的一年。

前有 Wework 上市遇冷，就在今年 9 月，作為聯合辦公鼻祖的 Wework 因為股東反對等復雜原因中止了上市計劃，外界普遍認為上市受阻的根本原因是持續虧損。不過，來自中國本土的競爭選手優客工場似乎并沒有受到 “冷空氣” 的影響，在 12 月 12 日，向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股說明書，擬在紐約證券交易所掛牌上市，證券代碼為 “UK”，計劃在 IPO 中融資最多 1 億美元。

公開資料顯示，優客工場由毛大慶于 2015 年創立，截至 2019 年 9 月 30 日，該公司已經在中國、新加坡和美國的共 42 個城市開展了聯合辦公空間業務。截至 2019 年前三季度，優客工場擁有的聯合辦公空間數量、總管理面積和覆蓋的城市數量在中國位列第一。也就是說，短短四年時間里，優客工場成長為了中國最大的聯合辦公品牌。

在外界對聯合辦公企業持有懷疑態度的氛圍中，優客工場的 “逆行” 格外引人注目。動點科技研讀了優客工場的招股書，看看它講了一個怎樣不同的故事。

高增長和虧損并存

從 2015 年創立開始，優客工場經歷了在聯合辦公市場的高速增長。截至 2019 年 9 月 30 日，優客工場已在 42 個城市布局，運行的辦公空間數量從 2017 年的 66 個增加到 2019 年的 171 個；管理面積由 2017 年的 3.5 萬平方米增至 2019 年的近 60.9 萬平方米；提供的工位數量從 2017 年的 23400 個增至 2019 年的 72700 個；會員體量也從 2017 年的約 10 萬增加到 2019 年約 61 萬，包括約 58.5 萬個人會員和 2.5 萬家企業會員。

在營收上的增速同樣迅猛。2017 年、2018 年以及 2019 年前 9 個月，優客工場的營收分別為 1.67 億元、4.49 億元和 8.75 億元，2018 年、2019 年前三季度的營收分別同比增長 168% 和 210%。

不過，與矚目的高增長并行的是，優客工場最近三年連續虧損，且虧損幅度還沒有縮小的趨勢。2017 年、2018 年和 2019 年前三季度，優客工場虧損額分別為 3.7 億元、4.5 億元和 5.7 億元，三年累計虧損約 13.9 億元。值得注意的是，2019 前三季度的虧損額大幅上升至 5.7 億元，比 2018 年前三季度的 2.7 億元同比增加了 111%。至于虧損原因，優客工場解釋為門店擴張、重整、收購等需要大量的資金。

模式之爭：自營 or 加盟？

國內聯合辦公市場發展的主要推動力之一是城市化率的提高，2013 年至 2018 年，中國的城市化率從 53.7％增加到 59.5％。持續的城市化聚集了充沛的勞動力，也增加了對辦公場所的需求。

另一方面，2015 年以來，國內 “雙創” 氛圍火熱，誕生了大量中小微企業，每年的新注冊企業從 2013 年的 250 萬家增加到 2018 年的 670 萬家。這部分企業受制于傳統辦公場地租賃制，難以負擔高昂的租賃押金和通常為三至四年的長期租約，渴望更加靈活的辦公空間解決方案，而聯合辦公空間可以滿足這些企業的需求。與傳統辦公場地相比，聯合辦公空間可以為企業每位員工節省約 35% 的成本。

?從誕生以來，中國的聯合辦公空間市場經歷了快速的增?，市場規模從 2013 年的 10.7 億元增?到 2018 年的 153 億元，復合年增?率為 70.2％，預計 2023 年將達到 641 億元。聯合辦公空間正成為蓬勃發展的超級藍海。

聯合辦公鼻祖 Wework 曾預測說，未來聯合辦公將覆蓋 30% 的商業地產面積。氪空間的創始人劉成城則認為，在中國這一比例有望在未來 5 年達到 15%。而目前中國的聯合辦公面積在整個商業辦公物業總面積中的占比大約 1%，意味著 5 年內有 14 倍的增長空間。

不過，市場藍海雖然廣闊，創業依然是高風險的，不少聯合辦公企業因經營不善倒下，從 2017 年下半年到 2018 年初，行業內發生了大量并購和合并事件。作為行業引領者的 Wework、氪空間和優客工場采用了不同的策略：Wework 和氪空間更加堅持自營模式，優客工場在并購和加盟模式上則更加積極，希望以此迅速擴大規模。

2017 年優客工場發起了多起并購，先后并購了洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo 共享創業社、Workingdom 等。相比之下，WeWork 以 4 億美元價格并購了中國的另一家外資聯合辦公品牌裸心社，氪空間創始人劉成城對此的評論則是 “暫時不考慮收購其他同行”。

目前中國的聯合辦公市場格局還相對分散。截? 2019 年前三季度，收?排名前?的聯合辦公企業占總體市場份額的 21.2％，其中優客工場作為最?的企業，市場份額也僅占到 4.7％，第??第五的企業市場份額則在 2％? 3％之間。隨著聯合辦公市場的成熟，市場領導者為了鞏固市場地位而進行并購是趨勢使然。

創始人毛大慶曾多次表示：“雖然別人都說優客工場像 Wework，但我們的定位是 ‘70% 的 WeWork＋30% 的 RocketSpace’。”（RocketSpace 是硅谷著名的創業加速器，孵化了美國近一半的獨角獸企業。）

基于這種 “WeWork＋Rocketspace” 的商業模式，毛大慶希望優客工場的營收來自四部分：占比 30%-40% 的傳統商業樓盤房租收入；促成企業吸引風險投資的咨詢服務費用；自發創業投資基金、收取相應的管理費與分紅；自有資金參與跟投部分優質項目獲得的投資收益。

“自營空間+營銷品牌服務” 兩條腿走路

優客工場目前采用的是 “自營空間+營銷品牌服務” 兩種運營模式。

從招股書中可以看到，優客工場營收來源主要有三大塊：空間會員費收入、營銷和品牌服務收入以及其他服務收入。2017 年和 2018 年，優客工場的辦公空間會員服務的收入占比在 92.3% 和 87.9%，但是 2019 年前三季度，這一比例降到了 48%，同比下降了一半左右；而營銷和品牌服務的營收則從 2018 年的 5.5% 增長到 46.1%。

也就是說，2019 年開始，其辦公空間會員服務的收入和營銷品牌服務收入各占半壁江山，均超過了 4 億元。招股書顯示，這部分營銷和品牌服務收入大部分來源于圣光中碩，這是一家于 2018 年 12 月收購的數字營銷服務提供商。另外一部分則是輕資產模式帶來的收入。除了自營空間，優客工場還采用了輕資產模式來利用品牌效應衍生的價值。

在?營模式下，有 U Space、U Studio、U Design 三類。其中 U Space 是與房東簽訂租約，租??積通常超過 200 平米的空間；U Studio 是租賃?積通常?于 200 平米的?型辦公空間；U Design 是按照會員要求進行選址和運營的定制服務。

而在輕資產模式下，有 U Brand 和 U Partner 兩個類別。優客工場為其他業主提供空間設計、建造以及管理服務，收取品牌、咨詢和運營服務的管理費，由業主承擔大部分資本投資。

此外，優客工場推出了針對會員的 “U Plus 服務”，包括了餐飲、健身、保健、培訓和娛樂等個人服務；也包括如企業秘書、人力資源、法律、財務、IT 支持和稅務服務的企業服務；還有孵化和企業冒險服務、設計和建造服務、廣告和品牌服務等。

優客工場認為，輕資產模式可以發揮品牌價值、擴展品牌知名度，并且 2019 年前三季度這一模式以及產生了盈利。截至 2019 年 9 月 30 日，優客工場在資產輕型模型下擁有 39 個空間，管理面積約為 13.87 萬平方米，占管理總面積的 22.8%。輕資產模式或將成為其未來重點發力的部分。

（“自營空間+營銷品牌服務”的商業模式）

根據咨詢機構 Frost＆Sullivan 的分析，預計聯合辦公?業將從單純提供辦公空間轉變為以服務收?為增?動?的 “空間+服務” 驅動模式；2013 年到 2018 年，聯合辦公相關的服務市場已經從 9.9 億元??幣增?到 21.1 億元，預計到 2023 年將達到 681.8 億元??幣，那時，服務帶來的營收預期會占到總收?的 51.5％。服務有望在未來成為?業的主要增?動?。

優客空間重點發展輕資產模式、營銷和品牌服務的增長印證了這一趨勢。

抓住新一線城市才是王道？

相比于競爭對手，優客工場對新一線城市和低線城市的重視非常明顯。

在中國的?線和新?線城市中，聯合辦公空間的滲透率持續提?。2013 年到 2018 年，?線城市聯合辦公空間的滲透率從 0.7％增加到 6.4％；在新?線城市從 0.6％增?到 4.6％，預計到 2023 年將達到 7.4％。

可見，除了一線城市，新一線城市和低線城市的潛力同樣不容小覷。目前，Wework 只在成都、杭州、南京等 6 個新一線城市有布局，氪空間則布局了杭州、南京、武漢、天津四個新一線城市。相比之下，優客工場的布局覆蓋了一線城市之外 16 個省份的共 35 個城市，不僅覆蓋了 “潛力股” 新一線城市，還覆蓋到了各省的重點二線城市。可以說，優客工場比 Wework 和氪空間更加重視新一線和低線城市的布局。

（優客工場聯合辦公空間所在的城市）

總體看來，優客工場通過加盟+并購模式快速擴大規模的策略、自營空間+營銷品牌服務并行的商業模式，以及對新一線城市和低線城市的重視成為了其赴美上市的底氣。不一樣的故事的開頭，會迎來怎樣的發展、結尾，接下來要拭目以待。