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Wework鎩羽而歸后，其中國最大的競爭對手優客工場向SEC遞交了招股書，發起面向資本市場的沖刺。

根據招股書，優客工場擬將股票代碼設為“UK”，建議最高募集金額1億美元。這家成立于2015年的企業，借助國內共享辦公的風口，此前曾獲19輪融資，合計超過47億元，投資方包括紅杉資本中國基金、真格基金、歌斐資產、億潤投資、中投漢富、創新工場等。優客工場表示，此次募集所得資金將主要用于擴張規模和加強服務、增強技術能力及一般營運用途。

然而，盈利問題始終是該行業的痛點。招股書顯示，優客工場2017年、2018年及2019年前九個月的營收分別為1.67億元、4.49億元、8.75億元，復合增長率達到209.9%；但虧損卻逐年擴大，三個階段分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。

此前wework招股書提交后，估值不斷下跌直至終止上市，最后只能賣身軟銀；氪空間一度被傳資金鏈斷裂難以為繼；金地旗下ibase及潘石屹的SOHO 3Q均被轉賣……聯合辦公行業正經受寒冬之苦，而選擇此時上市的優客工場，或許也是在尋找一條出路。只是先行者已經倒在了路上，不知后來者是否能夠成功？

連年擴大的虧損

一般而言，聯合辦公企業的經營模式可以概括為“二房東”模式，即租房-裝修-出租，賺的是中間的差價，但目前的市場現狀是，租金差價難以覆蓋裝修及運營成本；而且租金收入并不穩定，極易受到經濟形勢及市場環境的影響，但支出卻無法收回，因此聯合辦公企業普遍難以盈利。

2019年前9個月，優客工場的運營費用中，以股份結算的負債公允價值變動（1.4億元）、一般管理費用（1.3億元）和長期資產減值損失（8650萬元，主要反映某些長期租賃產生的資產使用權減值）占比最高，另外還有開業費用、市場銷售費用等等。

其中，隨著辦公空間數量的增多，一般管理費用和長期資產減值損失不斷上漲，漲幅甚至高于營收上漲的幅度，企業難以產生規模效益。招股書顯示，2017年、2018年及2019年前九個月，優客工場營收分別為1.67億元、4.49億元、8.75億元，復合增長率達到209.9%；但虧損卻逐年擴大，三個階段分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。

不難發現，優客工場的虧損至今仍在擴大，今年前九個月的虧損已經超過去年全年，而較去年同期相比，擴大了111%。對此，優客工場在招股書中解釋稱，門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。

優客工場表示，如果停止快速的擴張并專注于等待和管理成熟的辦公空間，其將不再承擔大量投資來建設新的空間或花大量費用用于市場營收，并將大大增強公司的盈利能力。但招股書顯示，2019年以來，優客工場已然放慢了開店節奏，前九個月僅新開業9個辦公空間，而2018年為96個，但這卻并未帶來優客工場想象中的虧損收窄。業內人士分析稱，這意味著這些已經開的新店并沒有什么盈利能力，反而成了一個個包袱。

此外，租房產生的大量前期投入，使得聯合辦公企業的資金鏈始終處于緊張狀態。招股書顯示，優客工場經營活動產生的現金流一直是凈流出狀態，2017年、2018年、2019年前九個月，經營活動現金流凈額分別為-1.52億元、-5207萬元和-2.32億元。

前期投入高、回報周期長、盈利困難的特性，與長租公寓何其相似。自2017年起，長租公寓行業頻頻暴雷，數以千計的創業公司死于資金鏈斷裂，而其后入場試圖坐收漁利的大佬們也在一兩年的試水后紛紛撤離，僅剩一地雞毛。

輕資產模式

意識到二房東模式不可持續的優客工場，提出了輕資產模式，即不提供辦公空間，僅向業主輸出品牌、設計、管理和咨詢服務，收取市場和品牌服務費。

2019年以來，優客工場加大了輕資產業務的比重。2019年前9個月，優客工場8.74億元的營收中，二房東模式收入為4.19億元，占比48%；輕資產模式的收入為4.03億元，占比46%。而2018年前者占比為88%，2017年這一占比更是高達92% 。

受益于輕資產模式的快速增長，優客工場虧損擴大的幅度相較于營收增長幅度呈現收窄的跡象。優客工場稱，目前以輕資產模式運營的子公司已經能夠產生毛利潤，未來會繼續發展這種模式，這將是優客工場主要的增長動力之一。

目前看來，輕資產模式似乎是一條可行之路。但就優客工場而言，還存在客戶過于集中的問題。今年前九個月，優客工場前四名輕資產客戶貢獻的營收占輕資產模式總收入的比例高達93%，這意味著一旦某個客戶與優客工場解約，該部分收入將受到較大影響。

截至2019年9月30日，優客工場入駐城市42個，共運營了197個辦公空間，另有26個還在建造或已施工完畢，預計將于2019年第四季度或2020年開始投入運營；管理面積約為13.87萬平方米，在所有聯合辦公空間的總管理面積（約60.86萬平方米）中占比為23%，已經是國內第一。其中，39個辦公空間屬于輕資產模式，其余171個空間屬于自營模式。

在自營模式運營的171個聯合辦公空間中，65個屬于成熟空間（已開放超過24個月時間）；整體出租率和成熟空間出租率分別為79%和83%。《2018年中國聯合辦公活力指數報告》指出，中國的聯合辦公企業要想達到盈虧平衡，出租率平均需達到85%。

此外，優客工場還通過U Bazaar App、智能辦公系統、物聯網解決方案和數據管理系統U data等多種方式為入駐會員提供全面的U+服務，以增強會員黏性和擴大會員規模。截至2019年9月30日，優客工場共有大約60.96萬名會員，包括大約58.46萬名個人和包括美團、今日頭條等在內的2.5萬家大中小企業。

值得注意的是，今年以來，公司高層人士變動也較為頻繁。7月，優客工場總裁孫霞離職；11月底，諾亞財富創始人汪靜波退出公司董事行列，朱子龍、付松林、吳聲、沈玢、中景恒基投資集團等5位股東退出。對此，毛大慶回應稱：“我們在做境外架構，這是正常的境內股東變更。”

行業困局待解

“公司一年內就將實現盈利，預計將在今年或者明年年初上市，地點是香港和上海二選一。”2018年5月，創始人毛大慶曾向媒體表示。遺憾的是，他全都沒有做到。

今年8月，第一家共享辦公企業wework遞交招股書后，美國資本市場反響劇烈。成立9年卻仍未盈利，讓wework飽受二級市場投資者的質疑。2016-2018年，wework營收分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元；凈虧損分別為4.29億美元、9.33億美元和19.27億美元。“在我們看來，為沒有實現盈利的企業提供慷慨資金的日子已經結束了。”摩根士丹利首席美國股票策略師威爾遜表示。

數日內，wework估值從470億美元被下調至250億美元，再到120億美元。10日，福布斯更是將WeWork的最新估值調至28億美元。壓力之下，Wework不得不選擇推遲IPO。10月底，wework宣布將80%的股權賣給軟銀，估值在75億-80億美元之間，慘淡收場。

近年來，伴隨著共享經濟的大潮以及我國“雙創”方針下涌現的大量小規模初創企業，共享辦公的需求愈加旺盛。對辦公區域的彈性化有助于保障企業及員工的自由度，集中化統一管理也可以提高運營效率。2010年在美國創辦的Wework，是共享辦公行業的先行者。2015年，中國進入共享辦公元年，大量資本和創業者涌入，毛大慶的優客工場、潘石屹的SOHO 3Q等都是在這一年誕生。

但隨著企業的發展，盈利難題卻始終難以破解，共享辦公行業正遭遇艱難時刻。其中，氪空間曾被傳出資金鏈斷裂難以為繼，2019年管理層大調整，CEO、CFO、COO等集體離職；潘石屹也公開表示，截止2018年底，SOHO 3Q的規模未達預期，共享辦公業務也進展不順，最后于近日被出售。

有趣的是，前不久收購SOHO3Q項目的筑夢之星，在上周剛剛成為優客工場的基石投資者，投資金額約300萬美金，目前已在備案中。市場普遍認為，雖然目前沒有找到完美的盈利模式，但共享辦公的需求的確存在，對市場的價值和意義也是確定的，前景仍然光明。

2018年起，優客工場先后收購了8家聯合辦公品牌（洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、愛特眾創、火箭科技和方糖小鎮等），而這8家品牌就貢獻了13.87萬平方米的管理面積，22.8%的營收。其中，方糖小鎮在今年7月因為雙方對未來規劃不一致,已宣布與優客工場和平分手。

近日，毛大慶表示，美國的投資人也認為聯合辦公這條賽道必須要打開，不能讓WeWork上市的陰影阻擋國內選手的道路，所以他們都希望優客工場能夠帶領這個行業殺出重圍。在業內人士看來，優客工場的上市或是迫于股東及投資人的壓力，或是出于對資金及市場認可的渴求，但在提振行業信心方面還是產生了一定的效果。如今，背負著整個行業前景的優客工場踏出了第一步，路漫漫其修遠兮，其與行業最終究竟將走向何方，還要等待時間給出的答案。（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）

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