2019年9月21日，鄭州，建業華誼兄弟電影小鎮開門迎客。圖/視覺中國

進入11月，房地產企業“金九銀十”的銷售業績陸續出爐。整體來看，在調控常態化、行業整體規模增速放緩背景下，9月、10月房企增速表現相對平穩。

同時臨近年底，大部分房企都在加速沖刺，但也有企業卻似乎有些“松懈”。

11月6日，建業地產發布公告稱，2019年10月份，集團合同銷售額86億元，同比增加85.2%，合同銷售建筑面積106萬平方米，同比增加50.9%；但環比來看，86億元的銷售額較9月減少21%，甚至不及8月份的93億元。

另外，若排除代建部分，根據克而瑞數據，建業地產10月銷售額僅27.6億元，同比減少51%，環比下跌71%，2019年前10個月累計金額519億元，環比去年下降2.4%，成為10月唯一一家三個核心增幅均為負值的企業。

對這家在河南起家并深耕27年之久的企業而言，在本省業務的開拓已逐漸走向天花板。今年3月，董事長胡葆森終于在2018年度業績會上表示，將會有條件地走出河南，然而限制之下依舊是保守。另一方面，在大本營河南，建業也開始面臨更大的挑戰。

規模瓶頸

1992年鄧小平南巡講話后，一批體制內政府官員、知識分子辭官經商，形成了又一股商業浪潮，這一群體被稱為“92派”，劉曉光、馮侖、胡葆森、黃怒波、潘石屹、任志強、宋衛平等人都是其中的代表。

1992年，胡葆森離開河南省外經貿委，創辦建業集團。他曾回憶稱，自己還是河南省對外經濟貿易合作廳的官員時，被派駐香港并滿世界跑，但走到哪里周圍的人都把他當作臺灣人、香港人，沒人認為他是大陸人，這激發了他民族主義情緒，振興民族經濟的情緒由此生發。

雖有難得的國際視野，故土情結濃厚的胡葆森卻沒有采取全國化布局，而是聚焦河南省省域。這一度讓建業地產風生水起，但瓶頸很快便到來。

2012年，創辦20年后，建業地產銷售額才首次突破百億，又過了5年后的2017年才突破300億，雖然在河南省的市場占有率達到4.3%，是省內老大，但被同期誕生的萬科、綠城、萬通、SOHO中國、萬達等遠遠甩在了身后。

這不僅是建業地產自身的問題，也是整個河南豫系房企共同面臨的問題。整體來看，豫系房企相比粵系、閩系、浙系等其他地區房企而言發展較慢、規模較小，全國化程度較低。這一方面是因為河南省內整體城鎮化水平較低，居民收入不高從而導致內需不足；另一方面也與河南房企在發展上也相對保守、風險意識較強有關。?

或許是意識到了問題，在建業地產2015年藍海戰略發布會上，胡葆森宣布，“建業未來將以輕資產為主要模式，用三到五年實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。”在轉型道路上，建業進行多方面的嘗試，涉足商業、酒店、文化旅游等等，目前有了一定成果；輕資產模式也實現了飛速發展，成為建業進一步規模擴張和利潤增長的動力之一，加上代建銷售后，2017年河南省市場占有率達到5.2%。

進入2018年后，建業地產開始加速發展，全年銷售額高達724億元，較2017年翻倍；其中重資產合同銷售金額約537億元，同比增長76.5%。按合同金額計算，建業地產2018年在河南省市場占有率為9%，成為河南區域市場內的流量金額與銷售面積“雙料冠軍”。輕資產方面，2018年建業地產簽了110個項目。

今年1月11日，胡葆森對外公布了最新的人事布局，邀請中國工商銀行河南省分行原行長劉衛星出任建業集團聯席董事長；邀請百瑞信托原董事長馬寶軍合作搭建金融平臺；邀請萬科徐州原總經理袁旭俊擔任建業住宅集團總裁。大視野、國際化、注重實操的用人策略傳遞出河南建業的改變與轉型欲望。

在3月的業績會上，胡葆森終于松口，在2018年業績會上提出今年會走出河南，但是有條件，即半徑要求、輕資產模式與中原文化小鎮的產品形態。半徑要求即以河南為原點，輻射河南周邊兩個到兩個半小時高鐵車程的城市；輕資產模式輸出下，公司所持有的項目股份不會超過20%。

事實上，2018年底，建業地產已經邁出了第一步。12月28日，建業地產和河北省邢臺市企業德龍鋼鐵簽訂了戰略合作協議，合作開發邢臺市的一個小鎮——德龍鋼鐵文化園。2019年7月，胡葆森以實控公司弘道咨詢收購了中民投旗下中民筑友智造科技集團有限公司，這是一家從事智慧建筑生態鏈建設的創新型高科技企業，是中民投自成立之初開始孵化的實業企業，在全國22個省、48個市布局智能化PC工廠。

2019年上半年，建業集團跌出了全國50強；前十個月，建業地產總銷售額約737億元，同比增長39%；若排除代建部分，根據克而瑞數據，建業地產10月銷售額僅27.6億元，同比減少51%，環比下跌71%，2019年前10個月累計金額519億元，環比去年下降2.4%。

依舊保守

在胡葆森的條件限制下，建業地產于省外的布局發展限制較多，基本覆蓋范圍約在河北、山東、安徽、江蘇、山西等的二三四線城市，而這些地方的文化小鎮發展一直不盡人意，再加上建業地產僅占股不到20%，對整個企業規模的影響不會太大。

然而，在大本營河南，建業地產也開始面臨更大的挑戰。半年報顯示，今年上半年，建業地產合約銷售面積占比較大的城市分別為周口、駐馬店、鄭州、洛陽及新鄉等城市，三四線城市占比從去年同期的30%增加至50%，縣級城市占比從去年同期30%的上升至32%；而在省會鄭州的合同銷售額同比下降35%至49.59億元，占比17.9%，同比下滑12.1%——可見建業正在持續向三四線城市下沉。

然而，在嚴格的宏觀調控下，三四線城市作為泡沫最嚴重的區域，房價走勢一路下行，市場行情降溫嚴重。經濟學家馬光遠曾指出：“當前大量的三四線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子基本都是火中取栗，將來不僅是二手房賣不掉，就連找個租客都非常難！”

而河南的整體形式也相對嚴峻。據《河南經濟藍皮書》透露，2018年河南省房地產開發投資增速首次出現負增長。當年，河南省房地產開發投資為7015.47億元，同比下降1.1%，較2017年（增長14.7%）回落15.8個百分點。

中國社會科學院財經戰略研究院發布的2019年9月《中國住房市場發展月度分析報告》提到，2019年9月，三四線城市房價平均環比下跌0.203%，跌幅比上月擴大0.163個百分點；而部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加，其中隱含著未來下跌的風險。

在8月份的中期業績會上，萬科首席運營官張旭曾表示，三四線城市不會去進。王健林也認為，三四線城市的房子已經賣不動了。融創董事長孫宏斌更是指出：“三四五線城市這兩年價格漲幅較快、供應量大，需求不如一二線，因此，下半年按照這個政策，融資端嚴控常態化，銷售端也會有很大影響，商品房去化形勢還是比較嚴峻的。”

截至2019年6月30日，建業地產已進入河南省的18個地級城市和77個縣級城市，在河南的市場占有率為10.7%。而在胡葆森的希冀中，今年年底建業可以覆蓋河南120個縣以上城市。他此前還提到，“如果不出意外的話，建業地產2019年在河南省的市場占有率有可能突破10%，計劃再用三年左右的時間，到2022年占有率能夠達到或者接近15%。”

但要實現這個目標，還是有一定難度。作為河南省唯一一個二線城市，建業地產的大本營鄭州備受各大房企關注，大批品牌房企近年紛紛涌入，再加上同樣是本土房企的正商、康橋和永威近年來持續發力，一定程度上使建業地產在該城市乃至全省的占有率和銷售金額不斷受到沖擊，同時拿地成本不斷攀升，盈利空間被大幅擠壓。

圖：2019年上半年大鄭州房地產企業銷量排行榜

今年上半年，建業地產平均拿地成本突破2000元/平方米，較去年同期大幅增加99.8%，其中3個鄭州項目平均拿地成本均在15000元/平方米左右。這或許直接導致了建業地產利率的下降，上半年，建業地產的毛利率和凈利率分別較去年同期減少8.8個和3.6個百分點至27.3%和8.5%，與行業平均水平差距明顯，7.3%的歸母凈利率也明顯低于行業均值。

債務方面，建業地產截至6月30日資產負債率為91.4%，高于行業安全區間；截至2018年底，反應長期償債能力的的“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”指標數值為0.33，低于行業的1/4分位數，長期償債能力欠佳；而上半年建業集團平均融資成本為7.5%，高于業內平均融資成本。11月1日，建業地產再次發行2億美元票據，票面利息7.9%，融資成本進一步走高。（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）

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