美國東部時間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO），預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所，花旗集團、瑞士信貸和摩根大通將擔任本次IPO的承銷商。

標準化產品和品質化服務

根據《中國流動人口發展報告》，2017年中國流動人口規模約為2.5億人。租賃人口規模約為1.9億人。預計2030年，全國租賃人口將達 2.7 億人，對應的租金成交總額將達 4.2萬 億元。市場規模的日益擴大，消費升級所帶來的居住體驗要求的提高，傳統租住方式難以為繼。

當前國內住房租賃市場機構化、專業化程度低，導致幾大痛點：黑中介擾亂市場,亂象叢生；租賃關系不穩定、承租人權益難以保障；存量住房盤活不足，租賃有效供給短缺。我國城鎮居民家庭住房大量閑置；住房租賃市場存在巨大的供給缺口，租賃供給質量不高，難以滿足消 費升級需要。

據了解，成立于2015年初的蛋殼公寓，是一家以科技驅動為核心，提供高品質租住生活的共享居住空間平臺，產品主要涵蓋白領分散式公寓和藍領集中式公寓。蛋殼公寓以創新的“新租賃”模式，為房東和租客提供解決方案，即集中化地運營由房東托管的公寓，將其出租給租客；對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，并提供高品質的一站式服務；沒有實體店面，業務流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務體驗。

蛋殼公寓以租賃市場大數據為基礎,構建Bl決策系統，風險前置量化，業務流程標準化，對收出房兩端進行高效率管理，實現模式可復制風險可控。其技術團隊打造的客戶信息 管理系統、房屋運營管理系統及現金流管理系統，實現了房屋產品及運營過程的數據線 上化及可視化。

事實證明，蛋殼公寓的這一“新租賃”模式大大提高運營效率，提升用戶體驗。

在租客方面，截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續租率超過了51%，均居于行業首位。蛋殼公寓的租客年齡集中在22至30歲之間，高學歷，有穩定收入。蛋殼公寓與租客簽訂的合同期限通常為1年，為其提供優質的一站式服務，包括自營保潔、維修、WiFi以及7*24小時服務響應。

在房東方面，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，截至2019年6月30日，蛋殼公寓房東續簽率為80%，為行業最高水平。

在公司財務數據上，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費。2019年前9個月，蛋殼公寓收入為50.00億元人民幣，較2018年同期的16.73億元增長198.8%；2018年和2017年的營業收入為26.75億元和6.57億元人民幣，同比增長307.3%。

5年覆蓋13城

根據招股書內容，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營406746間房間，與成立的第一年（截至2015年12月31日，其運營的房間數為2,434間，且全部位于北京）相比，房間數增長了166倍，2015年底至2018年底三年年復合增長率達360%。

從城市分布來看，一線城市是蛋殼的主戰場，占經營總房源的52.6%，二線城市將是其下一階段的重心。

艾瑞咨詢的調查報告顯示，蛋殼公寓主要以標準化的房屋產品和高品質的服務質量取勝。74%的被訪用戶對蛋殼公寓給與積極正面的評價，在房屋產品設計、服務質量、流程便利性和App產品使用體驗、總體租客滿意度等方面，蛋殼公寓都高于同行，居于行業第一。

2019年前9個月，蛋殼公寓的平均月租金為2155元，低于2018年同期的2408元，主要原因是其發力布局二線城市市場，二線城市的房源比例升高，降低了平均租金。

蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商的第二位，且房間數增長最快，增速居行業第一。此外，來自業內三份權威刊物--邁點研究院、克而瑞和睿和的報告顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力居于首位。

蛋殼公寓目前仍處于虧損狀態，2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經調整后的EBITDA為負14.61億元人民幣。蛋殼方面給出尚未盈利的理由是，因其持續高速增長。同時，其規模效應以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億元人民幣。

值得注意的是，招股書披露，不久之前蛋殼公寓完成了新一輪融資，即來自于華人文化產業投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。充足的資金將助推蛋殼公寓深耕精細化運營，打磨優質產品和品質服務。

當前股東結構中，螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰略投資方，占股7.8%，雙方簽署戰略合作框架協議，探索在支付、金融服務和獲客等方面的深度合作。老虎環球基金為最大機構投資人，占20.0%的股份，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

蛋殼公寓在招股書中表示，此次IPO計劃募資至多1億美元，募集到的資金一是將用于進一步拓展業務規模，二是將加強在技術方面的實力，進一步發揮蛋殼大腦的效用，三是用于一般性營運資金用途。