天下網商記者 徐藝婷

恐怕連潘石屹也沒想到，自己和SOHO中國會以這樣的方式成為各大媒體的頭條。

2019年10月底，一則“京滬兩地八個SOHO系列商業物業將被出售”的消息橫空出世，隨即病毒般蔓延。受此影響，SOHO中國股價一度漲超27%。

然而輿論的態度卻并不友好，各路人馬紛紛吐槽“潘石屹意欲何為”。

質疑不無道理，畢竟潘石屹又違背諾言了。

2017年年初，由于資產出售過于頻繁，潘石屹公開回應稱以后不賣了：“持有境內資產好過持有人民幣。”

沒想到兩年后，SOHO中國“賣賣賣”的步子非但沒有停止，反而邁得更大了，幾近售空。

SOHO中國還剩什么？

潘石屹的承諾的確不值錢。

2017年，潘石屹在承諾不賣樓之外，還道出了SOHO中國有兩個絕對不會銷售的項目：一個是外灘SOHO，因為“位置太重要了”；一個是望京SOHO，因為“太漂亮了，我很喜歡”。

對于“不出售”這兩個項目的時間期限，他給出了兩個字——永遠。

然而根據市場消息，本次出售的八個項目就包括外灘SOHO和望京SOHO。

目前，SOHO中國共有九處物業，總資產約610億元，此次僅銀河SOHO不在出售之列，其余八處物業資產價值在500億元至600億元之間，占SOHO中國的九成之多。

媒體報道稱，第一筆交易正在進行，接盤方為黑石集團和新加坡國有控股的GIC公司。

而就在消息傳出的第二天，SOHO中國就發表了聲明，稱“會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”，對于當前傳聞之事“不知悉”。

公開參考發現，其實近年來，“賣賣賣”早已成為SOHO中國的常態。

2014年，售賣SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半物業，作價82.8億元；

2015年，轉讓上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的股權，接盤方為復興集團；

2016年，售賣SOHO世紀廣場，作價32.2億元；

2017年，售賣虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業，作價85.8億元；

2019年，出售北京2583個地下停車位，供給7.61億元；出售共享辦公項目SOHO3Q給筑夢之星，進入合同審批流程；出售八大物業資產，官方否認。

當然，SOHO中國官方聲明對傳言的“證偽”起不到多大的作用。縱觀潘石屹此前的多番表態及公然違約，大概率是，過不了多久就會傳出物業交易成功的消息。

話事人與轉型路

潘石屹到底想往何處去？

或許更應該問，潘夫人張欣想往何處去。畢竟直接間接持股60%以上的張欣，才是當前SOHO中國的真正話事人。

張欣14歲隨母赴港，后畢業于劍橋大學，成了華爾街上的一名投資精英。

1994年，張欣認識了潘石屹。后者出生于甘肅天水，早年從廊坊石油部管道局辭職下海。此時，潘石屹已經南下海南做過房地產，又北上北京與馮侖等人共同創建“萬通”。

兩人相識僅四天，就決定結婚。緊接著，潘石屹跟兄弟散伙，開起了夫妻店。

1995年，帶著離開萬通時分得的100萬元，潘石屹與張欣一起創建SOHO中國。

如今變賣資產的緣由，就伏筆在SOHO中國的發展史中。

從1999年起，北京“現代城”、長城腳下的公社、海南博鰲藍色海岸等項目相繼建成，反響不俗。但SOHO中國卻在綜合考慮后，決定放棄住宅地產，轉向商業地產，以“建外SOHO”打響第一炮。

2007年，SOHO中國在港交所上市，成為當年最大的亞洲地產IPO。

五年后，它二次轉型為包租公，從商業地產“開發—售賣”轉向“開發—自持”，營收主要來自于租金收入。

2012年，SOHO中國實現營收153.05億元，同比上漲約169%；凈利潤為106億元，同比增長22%。

達到自身巔峰的同時，也開啟了下坡路。

到了2019年上半年，SOHO中國的營收約8.89億元，凈利潤為5.65億元，同比下降48.36%。

數據顯示，今年寫字樓市場租賃需求和成交租金雙雙下滑。關于此，潘石屹說過兩個數字：“我們物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”

租金與利率倒掛，正是SOHO中國售賣物業的原因之一。

沒人知道，如果2005年之后，SOHO中國還是做住宅，會是怎樣的光景。

2018年，萬科房地產業務營收已達2846.2億元，總資產過萬億；碧桂園營收3790.8億元，總資產也過萬億；恒大營收4662億元，總資產達到1.88億。

就在這一年，SOHO中國的營收為17.21億元，同比減少12.32%。

歷史沒有如果，有的只是SOHO中國的掉隊與清倉。

過往清零，轉戰海外？

2005年，潘石屹忽然將名下股份以饋贈的方式，悉數送給張欣。

個中緣由，傳聞頗多，但也只有當事人心知肚明。

這里的關鍵不在于“為何轉”，而在于轉了之后，張欣將所持股份轉入了家族信托。她是財產的授予人、保護人，也是該筆信托的唯一受益人。

家族信托頻頻出現于潘張二人海外投資中。

2011年，潘石屹數億美金投入紐約港務局長途巴士站辦公大樓項目；2012年，斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年年初，張欣和巴西財團以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。

潘石屹之子潘瑞也加入到了父母的海外大戰之中。

早在英國攻讀雷丁亨利商學院房地產博士學位時，他就成立了EREC Estates房地產公司，現已擁有多個大型地產項目。

關于海外投資的資金來源，張欣說來自家族信托，與SOHO中國無關；潘石屹說純屬個人行為，與SOHO中國無關。

但凡了解些家族信托與SOHO中國之間的深度綁定關系，自然也就知道“與SOHO中國無關”是不可能的。

2016年之后，由于國家加強外匯管制，潘氏夫婦暫停海外投資。

2019年，SOHO中國資產售賣步伐加快。

“SOHO中國目前資產太單一，主要都是辦公產品。銷售之后，我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹說。

所謂“別的東西”，可以在國內，也可以在海外。

翻閱潘石屹的微博，不是公益就是攝影，不是木雕就是會友，大有淡出日常管理之勢。

但他畢竟是SOHO中國董事會主席，賣不賣還是得做個決定。即便辭去了SOHO中國董事會主席，該發言還是得發言，妻唱夫隨。

家族信托也好，SOHO中國也罷，總歸都是潘家的事兒。只是可惜了SOHO中國，地產界的一面好旗幟。

編輯 杜博奇