9月的最后一天，WeWork提前邁入寒冬。

當天，WeWork母公司We Company宣布將撤回S-1申請，暫停IPO（首次公開募股）。這家被冠以美股“第二大IPO”的獨角獸，高光時刻僅延續48天，便提前謝幕。

一接近優客工場人士向創頭條表示，WeWork IPO受挫，對于正在IPO路演的優客工場不是利好。

摩根士丹利首席美國股票策略師邁克?威爾遜（Mike Wilson）直言，WeWork IPO失敗標志著一個時代的結束。“在此之前，美國股市一直在為沒有實現盈利的IPO支付令人瞠目的估值。”

WeWork噩夢并未結束。

二級市場募資無望，為了生存，WeWork不得不接受軟銀集團提出的救助計劃。

該計劃完成后，軟銀的完全稀釋所有權將達到80%左右，WeWork創始管理層將徹底喪失對公司的控制權。

根據計劃，公司聯合創始人亞當?諾依曼（Adam Neumann）將離開公司董事會，由軟銀高管馬塞洛?克勞爾（Marcelo Claure）接替其行使相關職權。

暫停IPO前一周，諾伊曼迫于壓力辭任CEO一職，由阿蒂?明森（Artie Minson）和塞巴斯蒂安?甘寧漢（Sebastian Gunningham）出任聯席CEO。

顯然，WeWork在中國的“門徒”，并不想遭遇同樣的下場。

1.聯合辦公崛起

10年前，紐約市蘇豪區Grand和Lafayette大街街角，一棟廉租公寓風格的建筑被重新包裝后，以共同辦公的理念開始對外出租。

這是WeWork第一家辦公空間，僅3000平方英尺。

在連續創業者亞當?諾伊曼的操盤下，僅僅一個月，第一家WeWork辦公空間就實現盈利。兩年后，WeWork經營的空間達到5家。

這一年，這家初創公司正式進入Benchmark的視野，后者是Twitter和Uber的早期投資者。隨之而來的A輪融資很快被敲定，1700萬美元，Benchmark領投。

自此，WeWork開啟狂奔之路。

數據顯示，目前WeWork累計融資超120億美元。僅2018年，WeWork用于投資的凈現金達25億美元，全年“增長和新市場開發”支出同比增長335%，達4.77億美元。

資本加持下，WeWork空間數量激增。

2014年，WeWork在管面積達到150萬平方英尺，會員數達10000人。同年，WeWork選擇在倫敦開設空間，正式進軍國際市場。

也是同一年，在東半球，WeWork尚未進入的中國市場，氪空間正式成立。在國內，嗅到機會的并不只氪空間。2013年，納什空間便已成立。

2015年2月14日晚，毛大慶在徐小平家里，和幾位頭部基金老友再次聚到一起，這一次他下定決心，辭職創業。

3月8日，毛大慶正式辭去萬科北京區域首席執行官一職，投身創業。3天前，李克強總理剛在政府工作報告中明確提出鼓勵“大眾創業、萬眾創新”。

4月，他的創業項目優客工場正式成立。優客工場、納什空間、氪空間等并不知道，他們很快將直面WeWork 的競爭。　

2016年初，WeWork進入中國。

其在北京的第一家空間，選擇了開在優客工場陽光100總部向西不足兩公里的地方。入華之后，WeWork中國年平均增長率達600%，會員總數達8.5萬，其中大企業會員占比超過三分之一。

數據顯示，WeWork目前在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武漢、廣州等城市擁有74個空間。2019年還將拓展南京、蘇州、西安、重慶、天津等城市。

但，WeWork同樣無法躲避大多數入華外企的“宿命”。

2.中國式WeWork

WeWork中國入駐率雖然直線走高，但續約率并不樂觀。

甚至有WeWork員工發現，一些企業在幾個月的免租期結束后就不再續約，新的WeWork辦公空間開張時，他們又繼續去“蹭住”。

一行業從業者告訴創頭條記者，國內入駐WeWork的更多是外企，甚至是外國人。

彼時，大眾創業萬眾創新正如火如荼。與WeWork的水土不服相反，大浪潮下，國內的聯合辦公空間一年間從幾十家，激增到2000多家。

他們的路子，似乎和WeWork也不太一樣。

在WeWork的業務中，C端會員服務一直占據重要位置。數據顯示，目前WeWork擁有會員46.6萬名，其中大企業會員只占32%。

優客工場沒有把to?C業務置于如此重要的位置。

不只優客工場，國內聯合辦公普遍側重于to B服務。毛大慶認為，國內的企業更在意企業效率、成本，to B服務要求自然而然就更多。

“中國我們看得很清楚，就是S2B2C的業務。”毛大慶向創頭條記者解釋道：“S2B2C首先側重to B，但to B to C本身不矛盾，即使to B，對于企業來說，最后決策者還是C。”

業務側重雖有差異，但WeWork的并購擴張策略被優客工場沿用。

“任何一個新行業如果不夠快，很難在賽道上取得話語權。”更重要的是，毛大慶認為，“樣本太少也不行，只有在一定規模下，才能夠探討資源運用問題。”

2016年，優客工場戰略投資無界空間。

2017年4月，洪泰創新空間并入優客工場。7個月后，后者控股碎片空間。

2018年，優客工場并購wedo聯合創業社、愛特眾創、火箭科技。

此外，優客工場注資了眾多辦公關聯的企業服務公司。

如今，WeWork擁有485個辦公空間，遍布全球28個國家100多座城市。優客工場以200多個空間緊隨其后，業務覆蓋中國、美國、新加坡在內的44個城市。

納什空間的產品線與WeWork相比差異則更大。在納什空間創始人張劍的理解中，“一款產品服務不了所有的客戶。”

如果空間用戶都是初創企業，市場會變得很小很窄。他希望納什成為一個基礎設施，幫助廣大企業解決辦公問題。

這催生出納什空間“獨立+聯合”的模式，在聯合辦公空間的基礎上，又增加了獨立“超級工作室”。 聯合辦公主要面向初創企業和小微企業，提供按工位出租的靈活辦公空間。

“超級工作室”則將空間功能進行標準化、模塊化設計，企業可根據需求選擇模塊搭建獨立辦公空間，主要面向有私密需求的企業及中型企業。

泰智會創始人趙清也發現了這種需求上的差異，美國交流非常開放，在開放工位辦公并不是問題。“但國內大部分都不是這樣，只要團隊稍微大一點，就不想開放辦公。”

“不同產品線背后，是我們對本土企業需求更深度的洞察。”張劍說。

產品差異，導致納什空間單體空間運營面積比一般聯合辦公空間更大。雖然納什空間是國內首家運營空間超過100萬平米的聯合辦公企業，但其空間數量、覆蓋城市均不是國內最多。

其布局側重在人才密度最高的地方，即一線城市的核心商圈。同時，在龐大的在管面積下，納什空間沒有貿然選擇并購這一路徑進行擴張。

“并購容易，融合難。并購是一件對自身能力要求更高的事。”張劍告訴創頭條記者：“當你暫時沒有一個強大的企業文化可以去融合的時候，就不是并購最好的時機。”

在外延發展道路和內延發展道路之間，張劍選擇了后者。

對于聯合辦公的產品形態，夢想加創始人王曉魯也有不同的理解。“聯合辦公如果只是二房東模式，那企業對其服務的價值判斷，將幾乎只基于成本優勢。”

夢想加想做的，是基于物理空間，為企業提供包括辦公場地、管理工具、員工體驗在內的綜合辦公服務。

這套服務的產品體系，被王曉魯稱為OaaS（Office as a Service，辦公即服務）。

由以共享靈活型服務為主的聯合辦公空間業務、專屬定制化服務為主的全周期辦公服務業務、即需即用的消費型流動辦公業務、“智效辦公體系”輸出業務四部分構成。

然而，野蠻生長的同時，市場并未給聯合辦公企業太多打磨產品的時間。

3.被生存所困

2018年，粗放經營、尚未盈利的聯合辦公企業嗅到市場寒意，不得不開始“儲糧”過冬。兩大獨角獸，WeWork和優客工場，不約而同選擇了IPO。

但，IPO之路并不順利。

2018年12月，WeWork秘密提交IPO申請。直到4個月后，IPO申請才被公開。

2019年8月，WeWork提交IPO招股書，承銷商包括摩根大通、高盛、美銀證券巴克萊、花旗、瑞信、匯豐、瑞銀和富國銀行。

招股書顯示，2016年其營收為4.36億美元，凈虧損4.30億美元；2017年營收8.86億美元，凈虧損9.33億美元；2018年營收增長至18.22億美元，凈虧損擴大到19.27億美元。

今年前六個月，其營收為15.4億美元，凈虧損超過9億美元，較去年同期凈虧損增加25%。

頂級承銷商未能打消投資者對WeWork經營狀況的顧慮。由于認購不佳，WeWork隨后將估值下調到150億美元到180億美元，僅相當于此前470億美元估值的三分之一。

緊接著，WeWork最大投資者軟銀集團介入，要求其暫停上市計劃。

9月25日，亞當?諾依曼將辭任CEO的消息被證實。5天后，WeWork迎來更壞的消息——WeWork母公司We Company宣布將撤回S-1申請，暫停IPO計劃。

為了生存，WeWork10月23日宣布已接受軟銀集團提出的救助計劃。該救助計劃完成后，軟銀的完全稀釋所有權將達到80%左右，WeWork將成為其關聯公司。

計劃包括提供50億美元的新融資，向現有WeWork股東發起至多30億美元的收購要約，以及現有15億美元的投資承諾。

在國內，優客工場IPO之路同樣曲折。

2018年8月，優客工場嘗試尋求赴港上市的機會，但最終選擇放棄。

2019年年初，優客工場轉向紐約，聘請花旗集團和摩根大通，計劃最早于今年第三季度在納斯達克上市。但由于市場因素，計劃被延后。

10月，優客工場向美國證券交易委員會提交了招股書，委托花旗、瑞士信貸、美國銀行負責其上市事宜。據接近優客工場人士透露，優客工場已開始進行IPO路演。

不同于優客工場，納什空間選擇資產證券化募資過冬。

6月27日，納什空間ABS（資產證券化）項目“渤海匯金-納什空間資產支持專項計劃”設立發行。

該項目為聯合辦公領域國內首單ABS，發行規模為2億元人民幣，將在深圳證券交易所掛牌。

面對寒冬，頭部企業尚且如此，其他企業則更為艱難。

數據顯示，2018年至今年4月，聯合辦公品牌減少40家，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的品牌占總數的28.1%。

4.調整下的千億市場

業內從業者向記者直言，聯合辦公吞下的是野蠻生長、夸大成效、哄抬估值的苦果。

氪空間創始人劉成城認為，2019年是聯合辦公調整年，是提升內功和經營效率的年份。

億歐調研數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。但據創頭條記者了解，目前一線城市聯合辦公出租率普遍低于80%。

若不反思調整，還將有更多聯合辦公企業走向死亡。

在精細化管理、多元化營收和差異化運營上，毛大慶認為整個行業還需多下功夫。

當前，優客工場在強化后臺管理系統的全方位開發和升級，包括客戶服務系統、SaaS應用平臺、財務優化軟件、管理應用自動化、應用程序集成建設等。

“這樣公司才有可能跑得更快更遠。”毛大慶說。

無獨有偶，為了高效管理百萬平米的空間面積，納什空間搭建出納米系統。

納米系統3.0支持集中式、分散式、混合式、整棟、園區等各種辦公空間形態，實現了房源、企業、內部管理的全面線上化，能夠完成無人工干預的一站式服務。

精細化管理的另一體現，是擴張將更穩健。“現在我愿意放慢一點，夯實已有的。”毛大慶告訴記者。

此后，優客工場的擴張路徑，將是少量自營、并購，加上較大規模的管理輸出，此前采用管理輸出的空間占比僅10%左右。

業務側重，也是聯合辦公企業的調整方向之一。劉成城近日再次強調，氪空間在向企業定制服務轉型，以便更快實現盈利。他希望未來定制業務在氪空間業務比重中達到60%。

“越來越多場地運營、孵化運營和空間服務提供商，開始往生態的建設、產業的對接和創新要素的對接上做布局和推動。”

Plug and Play中國區管理合伙人、CEO徐潔平向創頭條記者坦言，初創企業不可能付很高租金，如果沒有政府補貼，完全靠租金收入，聯合辦公很難做成。

不過，“聯合辦公確實有市場需求。”首都科技發展戰略研究院執行院長、韻網創始人顏振軍告訴記者。清控科創總裁程方認為，聯合辦公會作為市場補充長期存在。

有關研究報告指出，中國聯合辦公市場在經歷了高增速低容量的導入期之后，將進入高增速高容量的成長期，其市場成熟的時間窗口將從2018年延續至2022年。

預計到2022年，聯合辦公工位數將達到1315.1萬個，市場規模可達4092.18億人民幣。

“想把聯合辦公做好，我覺得沒十年，根本不太可能。”毛大慶說。這個時間點，與報告指出的時間窗口基本吻合。

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