本文來(lái)源于微信公眾號(hào)棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者為孫春芳，編輯為張慶寧，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

編者按，關(guān)于地產(chǎn)青銅時(shí)代：

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)有過(guò)黃金十年和白銀時(shí)代的概念。

所謂黃金十年，意指地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)人人彎腰就可以撿到黃金的暴利時(shí)代。2014年，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮提出地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，“白銀雖不如黃金，但依舊是貴重金屬。”

其實(shí)，兩個(gè)概念都不盡然準(zhǔn)確，畢竟這五年來(lái)，諸如融創(chuàng)、新城等房企，依靠房?jī)r(jià)全面暴漲迅速崛起，又如恒大2018年上半年錄得500億元凈利潤(rùn)，實(shí)力駁斥郁亮論斷。

黃金十年和白銀時(shí)代的概念并非全無(wú)可取之處，它們都取自貴重金屬，代表著地產(chǎn)行業(yè)近些年的高度金融化，銀行、信托、保險(xiǎn)、基金、債券、IPO，各類融資渠道與房地產(chǎn)互為表里、相向繁榮。

今年以來(lái)，“房住不炒”的政治定性深入肌理，高度金融化的房地產(chǎn)不得不快速去金融化，銀行、信托等融資渠道遭遇監(jiān)管嚴(yán)卡，IPO市場(chǎng)對(duì)房企上市不再追棒，債券融資雖尚稱通暢，但融資成本堪比高利貸。

《棱鏡》編輯部認(rèn)為，白銀時(shí)代的概念已經(jīng)過(guò)氣，地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入青銅時(shí)代。

所謂青銅時(shí)代，代表著房地產(chǎn)的金融和投資屬性逐漸褪色，居住屬性凸顯，正如中國(guó)的青銅，不管是過(guò)去的青銅器，還是作為現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)的原材料，都是立足于使用價(jià)值，呼應(yīng)“房住不炒”對(duì)于使用價(jià)值的重新定性。

《棱鏡》編輯部希望通過(guò)兩篇報(bào)道，分別從房企得融資和回款角度，闡述何為地產(chǎn)青銅時(shí)代。

是為下篇。

買房搖號(hào)正熄火

十一假期過(guò)后，張彤又奔波在買房一線了。這次他看上了綠城楊柳郡四期的房子。

這個(gè)項(xiàng)目總計(jì)590套房源，均價(jià)35377元/平方米，共計(jì)10416組客戶登記，中簽率僅5.66%，這是離杭州市中心最近的一個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。

10月10日上午8時(shí)許，張彤來(lái)到海外海皇冠大酒店，四樓的會(huì)議中心人頭攢動(dòng)。

按照搖號(hào)流程，號(hào)碼1到400的購(gòu)房者上午9點(diǎn)簽到入場(chǎng)，10點(diǎn)開(kāi)始選房。號(hào)碼在400開(kāi)外的，下午1點(diǎn)才能入場(chǎng)。

張彤的號(hào)碼排在2000之后。如果是一年前，他肯定不愿去現(xiàn)場(chǎng)，因?yàn)榕旁?000開(kāi)后的號(hào)基本沒(méi)戲。

2019年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商推盤越來(lái)越多，新房二手房?jī)r(jià)差越來(lái)越小，購(gòu)房者熱情不斷冷卻，杭州新房的棄選率隨之走高。

因此，張彤覺(jué)得自己這次有機(jī)會(huì)。

下午2點(diǎn)左右，400號(hào)之后的開(kāi)始選房，果不其然，不斷有人棄選，到5點(diǎn)多的時(shí)候，張彤同樣也放棄了，“戶型太小、太差。”

綠城楊柳郡這次推了四棟樓，兩棟是85平方米及以上的大戶型，另外兩棟都是40-70平方米的小戶型。

上午選房時(shí)，大戶型基本被選光，下午選號(hào)的只剩小戶型。

對(duì)于剛需而言，小戶型沒(méi)法滿足一家三口的居住要求，將來(lái)置換改善型住房，則意味著二套房首付比例和貸款利息都會(huì)很高。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，小戶型將來(lái)也不好出手。

綠城地鐵楊柳郡的最后一套房被9201號(hào)買走，彼時(shí)已經(jīng)晚上8時(shí)許。

“萬(wàn)人搖號(hào)”曾是杭州樓市一道靚麗風(fēng)景線，杭州城廂內(nèi)外，到處都是參與搖號(hào)的“長(zhǎng)龍”，大批樓盤的中簽率低至個(gè)位數(shù)。

而今，偏遠(yuǎn)板塊的樓盤甚至不用搖號(hào)了。

數(shù)據(jù)顯示，8月杭州共有7.6萬(wàn)人參與搖號(hào)，9月減少至5萬(wàn)人次，新房搖號(hào)中簽率則從8月的13.63%升至9月的16.34 %。9月杭州新推的70多個(gè)新盤中，登記人數(shù)少于推出房源的樓盤多達(dá)33個(gè)。

杭州這個(gè)“搖號(hào)買房”熱度最高、持續(xù)最久的城市，正在熄火。

金九銀十到銅九鐵十

如火如荼的南京樓市隨著三秋落葉，略添涼意。

銷售小陸需要跑到公路上向來(lái)往的車主派發(fā)傳單。傳單上寫著5套特價(jià)房，每套價(jià)格直降13萬(wàn)元，降幅達(dá)10%。

“促銷力度最大，推廣力度最猛的，都是南京非核心區(qū)域的樓盤，像江北六合、溧水區(qū)的房子，河西區(qū)域等核心地段還是不愁賣。”小陸表示。

數(shù)據(jù)顯示，南京9月共有51次開(kāi)盤，11034套新房上市，僅13家樓盤當(dāng)天全部賣完，23家樓盤拿到銷售許可證之后，不用搖號(hào)直接平推。“很多樓盤賣得都一般，最差的只賣出3成。”小陸說(shuō)。

即便如此，南京、杭州依舊是全國(guó)樓市銷售的領(lǐng)跑者。

統(tǒng)計(jì)顯示，9月份一線城市新房銷售額同比、環(huán)比分別下降19%和4%，跌幅領(lǐng)先平均水平。其中，北京、廣州兩地成交量繼續(xù)走低，北京環(huán)比跌幅更是超20%。

二三線城市成交環(huán)比下降6%，同比基本持平。

長(zhǎng)三角市場(chǎng)分化明顯，杭州、無(wú)錫、常州等市場(chǎng)延續(xù)熱度，成交量環(huán)比均有不同程度增長(zhǎng)，其中南京成交量明顯激增，環(huán)比漲幅超60%，寧波、合肥、徐州等市場(chǎng)明顯降溫，環(huán)比跌幅超20%。

成都、長(zhǎng)沙、鄭州等市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷，環(huán)比跌幅都在30%以上。

二手房市場(chǎng)同樣慘淡。

數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周期間，14個(gè)受監(jiān)測(cè)城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%，其中，一線城市同比下降36.4%，二線代表城市下降21.8%，僅三線城市出現(xiàn)18.6%的同比上漲。

曾經(jīng)的“金九銀十”，變成了“銅九鐵十”。

房企降價(jià)促銷貓膩

每到樓市蕭條季，開(kāi)發(fā)商必會(huì)祭出各種促銷利器：特價(jià)房、打折促銷、一成首付、買房送車……

某總部位于上海的上市房企營(yíng)銷總表示，房企的融資越來(lái)越難，樓市調(diào)控未見(jiàn)明顯放松，“種種因素綜合作用之下，我們普遍認(rèn)識(shí)到，拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到，而且這次拐了之后，我們看不到日后還能拐回來(lái)。”

房企普遍通過(guò)促銷猛抓回款。

“一線、強(qiáng)二線城市降價(jià)不會(huì)很普遍，幅度不會(huì)很大，三四線城市普遍在降價(jià)并且力度很大。同一城市，核心區(qū)域不容易降，偏遠(yuǎn)地區(qū)先降起來(lái)。”該營(yíng)銷總表示，在所有房企中，一般而言，兩類房企降價(jià)促銷的動(dòng)力最大：一是土地儲(chǔ)備多、存貨大的房企，二是負(fù)債率偏高、融資困難的房企。

時(shí)代地產(chǎn)、富力地產(chǎn)早已開(kāi)始全員買房，所有員工無(wú)論是否屬于營(yíng)銷線，都在線上線下瘋狂推銷自家樓盤項(xiàng)目。

恒大從8月開(kāi)始狂轟濫炸式的特惠促銷，促銷手段因不同區(qū)域、不同樓盤而異，但對(duì)于購(gòu)房者而言不外乎以下方式：房?jī)r(jià)打折、部分特價(jià)房、首付分期、抽獎(jiǎng)、送大禮包、買房送車等。

房企還發(fā)動(dòng)老業(yè)主進(jìn)行“老帶新”的促銷。銷售小陸表示，一般老業(yè)主通過(guò)介紹新客戶并成交，可以獲得千分之五的傭金。

此外，越來(lái)越多的項(xiàng)目選擇“分銷”。

上述營(yíng)銷總表示，十一假期之前，杭州余杭區(qū)樓盤緊急召集數(shù)十位分銷人員，爭(zhēng)分奪秒地進(jìn)行項(xiàng)目介紹，為的就是能在國(guó)慶假期快速出貨。

各種搶收措施之下，9月份各大房企的銷售明顯好轉(zhuǎn)。例如，恒大錄得831億，同比增31.9%，環(huán)比增73.8%；碧桂園錄得515.8億，同比增40.39%，環(huán)比增10.14%；世茂房地產(chǎn)錄得320.9億，同比增57%，環(huán)比增49%；

一些中小房企卻銷售增長(zhǎng)乏力。當(dāng)代置業(yè)9月錄得31億，同比僅增3.4%；花樣年錄得25.2億，環(huán)比減少一成以上。

“總體而言，促銷降價(jià)對(duì)房企加速回款還是起到了效果。”上述營(yíng)銷總表示，然而，數(shù)據(jù)也有可能注水。

某上市房企審計(jì)部門負(fù)責(zé)人表示，“例如，在統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)之前，項(xiàng)目公司把房源賣給分銷公司，分銷公司只付很少的首付金，但項(xiàng)目公司上報(bào)給集團(tuán)總部的則是全款銷售額。統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)過(guò)后，分銷公司再把沒(méi)賣掉的房源還給項(xiàng)目公司。”

對(duì)于房企的各種促銷和優(yōu)惠，該審計(jì)總提醒購(gòu)房者擦亮眼睛，“很多特價(jià)房的樓層、戶型、朝向較差，本來(lái)就應(yīng)該比普遍房源價(jià)格低，所謂特價(jià)酬賓只是噱頭。”

注：應(yīng)受訪者要求，張彤為化名