【編者按】任何形式的單店模型想要做連鎖擴張，選址是極其重要的環節。門診部（含診所）作為未來民營醫療的主流業態，其選址越來越得到醫療投資者和創業者的重視。

本文來源于“林掌柜”（微信公眾號：kanbingtong），作者為林掌柜；經億歐大健康編輯，供行業人士參考。

在選址過程中，后悔是不可避免的，就連很多資深醫療人也不例外。現將選址中最為常見的后悔事盤點如下，供后來者參考。

一、不從目標客戶角度考慮

很多人選址，往往習慣性地從自己角度考慮，要么為了滿足個人喜好，要么考慮自己和團隊上班便利，更多的是從未認真分析自己的目標客戶究竟在哪里，更不會從目標客戶角度考慮選址。做醫美，區位固然重要但鄰居也很重要；做兒童眼科，不能選單身公寓、群租房和應屆生聚集地，做口腔，不能坐等社區成熟或選擇低入住率的新社區。尤其是當你還不能很好解決客戶入口問題時，可優先把選址定在目標人群集聚地，哪怕租金要高很多超了預算，就當打了廣告費也是值得的。譬如，做兒童眼視光門診部或診所，高人氣的萬達金街就值得考慮。

二、選址前沒和主管部門溝通充分

沒溝通就倉促選址，顯然幼稚少見。常見的是，和主管部門溝通不充分。主要表現在：只和主管領導溝通、不和具體業務口子的人溝通；只溝通面上原則要求、不溝通細則具體要求；僅憑外區域或過去經驗選址、不了解所在區域和當前最新的具體要求。尤其是現在，實行設置許可和執業許可“二合一”政策，租金交了，裝修好了，最后拿不到執業許可證、開不了業就損失慘重了。哪怕動用各種關系資源斡旋協調，最后只是延遲開業，都會造成不小的損失。

三、物業沒全面考量和綜合評估

譬如，只看區位不看門臉，只看建筑面積不看實用面積，只看面積不看層高，只看外在大小不看內部結構，只看價格高低不看性價比，只看交通方便不看停車便利，只看物業及周邊現狀不看未來規劃（是否可能面臨城市改造，如拆遷或修地鐵、高架橋和地下通道）等等。愛爾眼科在上海的選址就在這點上吃了大虧。

四、決策優柔寡斷、因小失大

好的物業，肯定不會只有你看中了。即便商務條款都談好了，中介和房東也口頭答應乃至和你簽了租賃意向書了，也要快速推進、當機立斷。只要還沒簽正式租賃協議乃至交房，都可能有變數。一旦別人動作比你快、租金比你高、商務條款比你更優越，煮熟的鴨子照樣能飛走。更何況，醫療機構選址，原本需要溝通的時間和環節就比其它行業要長得多、復雜得多。

五、死守原則、錯失良機

碰到特別滿意的物業，尤其是高性價比的撿漏物業，有些原則是可以破的。譬如，在沒見到全部租賃證照前能不能交定金？交的是定金還是訂金或意向金？是否一定要等主管部門現場實地看過后才能搶定物業？此時，就需要在風險和損失可控前提下靈活掌握了，該賭還得賭，不能錯失良機。否則，等你把所有事情都定下來了，唯獨物業被人搶租走了，一切努力白費。

六、沒做好周邊租金行情盡調

不少人選址找物業，往往只關注租金預算，卻對周邊租金行情懶得關注，盡調也就是隨口問問、并未深入。一旦簽好了租賃協議，白紙黑字就不好改了。房租往往還是只能升不能降，租金起點高了，后面遞增起來可不是小數目了。絕大多數人尚未建立起節省租金的核心概念，一年省10萬租金就是每年多做100萬業務收入，更是每年多賺10萬純利、機構估值增加100萬。尤其是對新機構而言，前兩三年的租金差，很可能就是機構還能活著為數不多的理由之一。

七、租期簽短了埋下重大隱患

有不少門面房和商業樓宇以及公家物業，往往一次簽約，租期通常最多是三到五年，這在其它行業大都不是問題。但是，醫療物業租期，一般要求至少十年，最低也要八年。此時租期談判就顯得尤為關鍵，私人產權（含個人和私營企業）的物業租期能談多長就簽多長，公家產權（主要是國企和事業單位）的物業租期也不是鐵板一塊，大多也可以談“5+3”。倘若租期簽短了，比如只簽了三年，那很可能等你好不容易要賺錢了，房東開始坐地起價、獅子大開口了。

八、碰到二房東不做風險防范

在一二線城市里，“二房東”現象尤為普遍。碰到二房東不怕，但要事先明確，特別是隱形二房東。譬如，有些公家物業，是由公家關聯人員（退休職工或領導七大姑八大姨）做了二房東，卻一直以大房東名義跟你談。醫療機構物業，原則上優先和大房東簽，這樣相對更安全、更便宜也更有保障。但不代表不能和二房東簽約，只要符合租金行情和自己預算，提前做好風險防范即可。當然，有可能的話，也可以和二房東直接談轉租約，一次性支付租約轉讓費，有時也是劃算的。

九、選址沒有預見、只顧眼前

在面積上只顧當前夠用，不顧將來夠不夠用、有沒原地擴展空間的可能。譬如，物業是不是孤零零獨立建筑，或隔壁雖有相連物業，但人家比你堅挺穩定、大概率不會搬走轉租；是否可能受到隔壁鄰居以及周邊業態變化的影響；所在商圈人氣在走下坡路、越來越冷清等等。譬如，左右鄰居乃至同一條街和周邊店鋪定位都比較低端或越來越低端化，就不宜做醫美。

掌柜認為，醫療機構選址已是戰略問題，而不再只是策略問題，更不是“酒香不怕巷子深”的隨心意和碰運氣。尤其是當下做民營醫療，團隊第一、選址第二、牌照第三、資本第四。做醫療能否成功，選址重要性已上升到僅次于團隊的地位了。

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