來源 | 創(chuàng)業(yè)資本匯

作者 | 證券時報 吳家明

長租公寓的風口到底過了沒有？融資、爆雷......如今的長租公寓關鍵詞似乎已經(jīng)變成：上市。

繼自如、蛋殼兩大頭部長租公寓企業(yè)相繼傳出赴美上市傳聞后，青客公寓也傳來赴美上市的消息。據(jù)海外媒體報道，長租公寓服務商青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，這也意味著，青客公寓或?qū)⒊蔀殚L租公寓海外上市第一股。

融資的“幸運兒”

據(jù)悉，青客公寓擬在美國納斯達克上市，股票代碼為“QK”。招股書顯示，青客公寓的商業(yè)模式與其他長租公寓并無明顯差別，即從房東處租賃房屋，并通過將較為簡陋的房間改造成帶有家具的標準化房間，出租給有租房需求的客戶。除了通過收租獲得收入，青客公寓還在招股書中強調(diào)會將技術手段用于運營的每個步驟中，以提高運營效率，并通過和專業(yè)的家庭服務供應商、電子商務公司以及其他類型的第三方服務公司合作，給用戶提供廣泛的增值服務，近期還推出了基于會員的“青客優(yōu)選”平臺。

不過，青客公寓也沒有逃脫“虧損上市”的命運。財務數(shù)據(jù)顯示，青客公寓2017年和2018年的營業(yè)收入約為5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調(diào)整后的EBITDA分別為負6420萬元和負2.21億元人民幣。截至2019年6月30日的9個月，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

其實，青客公寓很早就開始借助資本，在融資方面算是長租公寓領域的“幸運兒”。根據(jù)企查查融資數(shù)據(jù)，公司2012年6月獲得紐信創(chuàng)投的天使投資；2013年12月獲達晨創(chuàng)投的A輪融資；2015年5月拿到賽富亞洲領投B輪融資；2018年4月完成數(shù)千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯(lián)合領投。

在當前股東結構上，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關聯(lián)實體總共持有28.1%的股份，為最大機構投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

青客公寓在招股書中表示，此次IPO募資到的資金一是將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、二是投資于技術方面和基礎設施、三是用于一般營運用途。

行業(yè)融資局面悄然變化

在國內(nèi)長租公寓領域，自如、蛋殼算得上是長租公寓領域的頭部企業(yè)。市場數(shù)據(jù)顯示，自如的估值約為50億美元；蛋殼的估值約為20億美元。與此同時，兩家公司也相繼傳出擬赴美上市的消息。

只是，這個時候真的是長租公寓上市的好時機嗎？

三年前，長租公寓從被各路投資人看好，從當初加速進場到如今行業(yè)爆雷此起彼伏，各品牌逐漸回歸理性，今年上半年有的長租品牌已經(jīng)開始放慢步伐，行業(yè)融資局面也在悄然發(fā)生變化，正呈現(xiàn)房企系和非房企系兩重天走向。

市場數(shù)據(jù)顯示，因為背靠大房企，房企系長租公寓2019年上半年融資整體比較穩(wěn)定，其中機構信用融資方面，綠地長租獲上海銀行百億元融資授信、旭輝領寓獲平安不動產(chǎn)三年投百億資金支持等。此外，住房租賃專項債仍保持著一定的熱度。

相比之下，非房企系融資則比較冷清。據(jù)CV Source的數(shù)據(jù)顯示，2019年前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降70%。而11家公司都是業(yè)內(nèi)能叫的出名字的頭部企業(yè)，如自如、蛋殼、窩趣、魔方。資料顯示，成立至今的蛋殼和自如分別完成了6輪和3輪融資。蛋殼的最后一次融資是在今年3月完成的C輪，自如則是在今年6月中旬完成了5億美元B輪融資。

可以明顯看到，相較于其他行業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，長租公寓的單筆融資金額巨大。顯然，長租公寓作為標準的重資產(chǎn)、長周期項目，融資需求明顯高于多數(shù)行業(yè)，而且融資的難度也會隨著輪次進一步增加，對于一級市場的投資人來說是個不小的挑戰(zhàn)。

別忘了WeWork

所以，回到剛才提出的問題：這個時候真的是長租公寓上市的好時機嗎？

有分析人士表示，從深層角度來看，蛋殼、自如等長租公寓品牌對于IPO的渴求并非源自于業(yè)績良好，或是新的高成長業(yè)務迫切需要通過IPO獲取資金支持，而是要“活下去”。長租公寓盈利難、回款難，業(yè)內(nèi)及資本市場的的審視和謹慎已成常態(tài)。在這樣的情況下，資金鏈的健康顯得尤為重要?！百Y本急了，投資那么大，在目前的行業(yè)情況下，得想點辦法?！?/p>

對于青客公寓等品牌，上市或也是想借助資本實現(xiàn)彎道超車。

WeWork和自如、蛋殼一樣都是扮演著“二房東”的角色，只不過一個是對創(chuàng)企，一個是對大眾。雖然這兩類項目的商業(yè)模式不同，但從傳統(tǒng)角度來看，卻有很高的相似性。

從470億美元估值“腰斬”到200億美元以下，擔任CEO的創(chuàng)始人突然被解雇，IPO也被迫推遲，頭頂眾多光環(huán)的共享辦公空間服務商WeWork公開募股失敗。WeWork估值暴跌的背后，是投資者和公眾對WeWork的公司治理能力以及巨額虧損狀況的擔憂。所以，WeWork估值暴跌也給長租公寓行業(yè)敲響警鐘。