天下網商記者 王彥之

9月份以來，蛋殼、自如、青客等公寓品牌相繼被曝籌備上市，上演搶灘戰。

據IPO早知道消息，蛋殼公寓據稱計劃最快于今年赴美上市，募資金額為6-7億美元。今年3月，蛋殼公寓完成由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投的5億美元C輪融資，估值超20億美元。

外媒國際金融評論亞洲報道，知情人士透露自如正考慮2020年赴美上市，預計籌集5-10億美元。此前，自如于6月獲泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本等跟投B輪融資5億美元，融資之后，估值為50億美元。

對于上市傳聞，兩家企業均表示不予置評。

而10月7日，青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交招股文件，籌資1-1.5億美元，欲搶先完成海外上市，或進一步加快蛋殼、自如的IPO籌備進程。

“長租公寓第一股”的塵埃落定將為品牌帶來資金和聲譽的后續保障，但這些品牌能夠如愿上市嗎？WeWork因估值暴跌撤回IPO的消息無疑敲響了警鐘。再者，上市后品牌公寓能不能長足生存發展，在實現自身穩定盈利的同時，把租房做成真正有利民生的項目，仍是遙遠的未知數。

租房貸、高進低出，那些年長租公寓埋下的雷

旭輝領寓CEO張愛華曾坦言，有一個富爸爸沒有什么壞處，就像富二代一樣，爸爸給你鋪的路會好一些，因為毫無疑問公寓行業資金是基礎，你可能各方面都做得不錯，但是沒有錢的話，等不到行業發展的春天，就半途中夭折了。

資金背景雄厚的旭輝領寓等地產系集中式公寓往往通過自建、收購進行長租公寓重資產自持，以蛋殼為代表的創業系和以自如為代表的中介系分散式公寓一般通過租賃普通居民住房，加以改造后對外出租，賺取差價與配套服務費。后者面臨更高的負債及資金壓力，租賃、裝修和后續的維護都是非常龐大的開支。

“租房貸”正是這一背景下的產物。例如蛋殼公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融機構貸款，計入個人征信，貸款合同簽署后，蛋殼公寓可以直接從貸款機構拿到一年甚至兩年的租金。但部分長租公寓將資金用于盲目擴張新業務，花出去的錢收不回來，資金鏈斷裂，無法填補房東租金的窟窿，轟然倒塌。房客被房東驅趕出門，還要每月償還貸款維護征信，屢屢求訴無門，只能憤然質問：我的錢去哪兒了？

近年來，關于租房貸的投訴不斷，蛋殼公寓等品牌仍對此樂此不疲，這一方式隱患重重，但面對盤根錯節“一筆爛賬”，顯然無法在短時間內解決。

與資金鏈斷裂有關的還有“高進低出”的經營模式。2019年七夕夜，樂伽公寓宣布倒閉，發布公告稱：深刻認識到“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，深表歉意。

樂伽公寓將房屋從房東手中高價收租后，低價出租給房客。房客為半年付或年付，樂伽給房東是每季度付款，中間存在時間差，樂伽就將資金投入其他生意，生意沒做好，資金鏈斷裂，公司宣布破產，重復上演“租房貸”的后果。

對頭部競爭者而言，“高進低出”是爭奪市場的手段。據華夏時報報道，某房東120平三居室預期價格7500元每月，經自如和蛋殼三輪抬價后，每月成功漲價3300元，達10800元每月。蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，都多加300元。

頭部品牌獲得融資使其有能力高價收房，房源數量上升后，又能夠進一步融資甚至最終上市，不得不說這樣燒錢的玩法“很互聯網”，也具有一定可操作性，可背后存在的隱患爆發，受害的仍是為租房四處奔波的普羅大眾。

此外，盈利問題是長租公寓的最大痛點。擁有85萬間房源的自如仍處于規模化的階段，談盈利還尚早。蛋殼房源超過50萬間，平臺方面曾在今年3月份對媒體公開表示，單間模型已盈利，整體尚未盈利。

租金差遠不能滿足長租公寓發展擴張需求，人員運營、裝修折舊、房屋空置率都是不菲開支。新城控股高級副總裁歐陽捷談到，從目前來看，租賃住房看不到盈利模式。萬科則稱，長租公寓就不應該賺錢。

頭頂“美國第二大獨角獸”光環的WeWork日前因估值暴跌撤回招股說明書，這家公司租下房產改造成共享辦公空間，以更高價出租，初期模式與長租公寓如出一轍。優秀的IPO選手收入會隨時間推移而增長，但相關數據顯示WeWork的凈虧損隨時間推移而增長，直接導致其估值大跌。

因此，成功達成一場高估值IPO必須解決盈利問題，至少趨勢數據要具備上升規律性。蛋殼公寓方面負責人曾回應新京報，目前尚未接到任何IPO消息，對市場傳言一律不予置評，公司現階段更多還是聚焦于業務持續增長和精細化運營。

無風不起浪，蛋殼、自如大概率正籌備上市，是先解決各類隱患，任憑他人占去“長租公寓第一股”的名頭和隨之而來的優勢，還是看準時機率先IPO聚攏資金謀求下一步發展，就像行走在平衡木，片刻不得馬虎。不過有WeWork做前車之鑒，或許蛋殼公寓心知肚明，上市之路可預見的困難，一旦受挫，帶來的負面影響將直接導致其失去現有地位。

長租公寓的未來在哪里？

長租公寓的前期發展與共享單車有些相似。摩拜、ofo經過數年纏斗及粗放式發展，最終導致共享單車雙巨頭格局消弭，哈啰在阿里加持下逐漸獨大，據稱大概能在一百多個城市做到不虧損或者略有盈利。

目前長租公寓行業已進入洗牌期，資金引發的爆雷潮淘汰第一批投機者，競爭中被逐漸擠壓生存空間的小玩家是第二批，撇去上市問題，地產系集中式公寓和各類創業品牌的較量將持續相當長的一段時間。

一本財經曾指出：“只有達到規模效應后，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。而當你成為行業老大、控制市場之后，就可以借著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是對于未來‘最可愛’的想象力。”實際上，租房市場的復雜度與階梯性并非滴滴和共享單車能夠比擬，勢必形成“群雄割據”的局面。

雖然目前集中式公寓出租的單價普遍高于分散式公寓，但差異化尚不顯著，國內絕大多數長租公寓集中在核心城市，聚焦白領及以上人群，低線城市及藍領群體的長租公寓需求仍是一片藍海。這一點可以類比國外長租公寓，經過四十年發展，國外長租公寓已形成相對穩定的市場，EQR、Leopalace21等布局一二線大城市，MAA布局三四線，各自因地制宜，探索出獨特的發展路徑。

資金方面，巨頭資本“輸血”、類REITs創新產品發行將幫助部分長租公寓持續生存。此外，據經濟參考報消息，今年以來證監會有意推進公募REITs的進程，正在對REITs底層資產情況進行摸底，鼓勵一些基金公司和券商上報REITs項目方案。中國REITs聯盟秘書長王剛接受媒體采訪時表示，落實十九大提出的租購并舉，住房租賃REITs是個突破口，對于中國房地產行業從住宅開發銷售主導的上半場轉向持有運營主導的下半場有重要意義。

當資金鏈斷裂的陣痛逐漸過去，全面精細化、差異化的運營將成為最終突圍方向。自如CEO熊林去年接受采訪時就談到，自如不是長租公寓公司，而是一家提供居住產品和生活服務的科技公司。他將目標直接對準了那個“終點”。

租房問題關乎民生，社會價值高于企業利益，雖然談起公寓品牌租客罵聲不小，但社會各界都正予以最大力度扶持，整體向好發展，我們靜觀其變。