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文｜蘇寧金融研究院，作者｜陳嘉寧

今天是央行房貸利率新政落地的第一天——根據人民銀行的公告，“自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。”

您準備好了嗎？

一、房貸利率新政詳解

相對之前的政策，今天落地的新政對于我國房貸利率結構會有何影響？本文嘗試通過下圖進行解釋。

上圖左邊是大家非常熟悉的傳統房貸利率結構，主要包括兩個部分：

（1）基準利率：由央行官方公布的一個存貸款利率，主要根據我國經濟狀況和貨幣政策需要進行確定和調整，當前我國５年以上貸款的基準利率為4.9%。由于該利率的調整將對宏觀經濟影響較大，故調整比較慎重，上次基準利率的調整可以追溯到2015年，至今已近４個年頭。

（2）利率加點：實際房貸利率在基準利率的基礎上還會有一個利率加點（一般是在基準利率的基礎上，上下浮動一定比例）。在傳統房貸利率結構中，利率加點一般由金融機構根據市場情況（資金面的寬裕情況）和風險等級（抵押資產和貸款人的風險情況）靈活決定，所以同一個貸款人向不同銀行申請貸款，得到的房貸利率可能存在差異。央行會對浮動的上下限進行限定。

上圖右邊是此次新政推出后的房貸利率結構，可以發現大的框架并沒有發生變化（仍然是由“基礎利率＋利率加點”兩個部分構成），但是，每部分的具體組成發生了較大的變化：

（1）基礎部分：由基準利率變為了市場報價利率（LPR），所謂市場報價利率（LPR）,是選取了市場上有代表性的18家銀行，綜合參考他們的貸款利率報價，由指定發布人對報價進行計算，形成的平均利率。相對之前的基準利率，市場報價利率（LPR）的定價來源為市場報價，更新頻率更高（每月20日更新一次），市場化程度更高。

（2）利率加點：引入央行和省分行的參與。相比之前利率加點僅由金融機構根據市場情況進行浮動，在新政的利率加點中，還引入了央行和人民銀行各省級分行的參與。

其中，央行要求“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點”，而對于各人民銀行省級分行，“應按照‘因城施策’原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”

因此，在新政中，利率加點受到央行、人民銀行省級分行和對應商業銀行三者共同影響。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

另外，在利率更新周期方面，新舊政策差別不大。

在舊政策中，房貸的實際執行利率每年會進行更新。銀行會根據當時的“基準利率”和合同約定的利率加點，綜合計算該年度執行的貸款利率。在新政策中，利率更新周期可以跟銀行進行協商，最短1年，為了規避利率風險，預計大部分銀行也會以1年為利率更新周期來提供貸款。

綜上所述，新的房貸利率政策表現出“市場化”和“差異化監管”相結合的特點。其中，基礎利率部分，市場報價機制的引入，使得房貸利率更加的市場化，而利率加點部分，人民銀行及各個省分行的參與，也使得監管部門可以針對各地房地產實際情況進行差異化監管和調節。

至于新政策是否比舊政策的房貸利率更高？

答案是不確定。這取決于利率市場的狀況，包括基準利率和市場報價利率（LPR）的高低，以及各自利率加點的高低等因素綜合決定。如當前，5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基準利率的（4.9%），但是今后兩者的走勢和變化還有待觀察，相信短期內不會有較大的差異。

二、房貸利率新政對房價的影響不大

房貸利率新政的推出，對于當前的房價影響大嗎？

筆者認為影響不大。

因為相對于其他房地產價格影響因素（如限購政策和首付比例等因素），利率變動對于房價的影響相對有限。本文以一個購房案例進行解釋：

假設總房款為300萬元，三成首付90萬元，需向銀行貸款210萬元，根據不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個月需要還款的金額如下圖所示：

可以發現，隨著房貸利率的上浮，購房者的月供金額確實有所增加，就如一個中小波動，房貸利率由5.9%上升60個基點，到6.5%，每月的月供增加730元，一個較大的波動，房貸利率從5.9%上升到7.9%（上升200個基點，在當前適度寬松的貨幣政策的環境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測試），每月的月供增加2500元。

下圖是首付增加對于購房者的影響：

同樣是300萬元的房子，按照首付60%計算（接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例），需要180萬元首付款，相比原來（三成首付），多繳納90萬元現金。

由以上案例可見，相比利率波動使得每月增加上千元月供，首付比例波動則需要購房者短時間內籌集和繳納大筆購房首付款，對于購房者的購買力和需求影響更大。實務中，各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房，調控房價的。

具體請看部分一二線城市的二套房首付比例：

另外，大部分一二線城市，還對購房資格進行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購房，如此進一步限制了購買力和需求。

綜上所述，相比首付比例和各地的限購政策，此次利率新政對于房價影響有限。

三、房貸利率新政對現有房貸的影響

有人可能會擔心利率新政的推出，對于現有房貸利率產生影響？這里涉及到新舊政策過渡的問題。

根據官方的說法，“2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。”

所以，根據央行基準利率在未來是否會持續發布，筆者認為利率新政對于現有房貸客戶的影響分為兩種情況：

（1）若央行的基準利率持續發布，則現有房貸客戶仍按基準利率計算房貸利率，履行還款義務；

（2）若央行的基準利率停止發布，不排除會用市場報價利率（LPR）來替代現有房貸客戶的基準利率。

雖然官方目前并未公布具體方案，筆者認為，第一種過渡方案更平滑，新老兩種貸款形式并存，但是新發貸款都以市場報價利率（LPR）為基礎，隨著時間的推移，以基準利率為基礎的老貸款逐步到期，基準利率也逐漸退出歷史舞臺。當然，具體的利率方案有待官方進一步的確定。

四、購房貸款的兩點建議

房貸利率新政下，應該如何買房？

根據前文分析，筆者認為房貸利率新政對于當下房地產市場影響有限，購房者可以參考首付比例、各地的限購限貸政策、個人的收入和資產水平等諸多因素，綜合進行評價和決策。

當然，新政下，由于市場報價機制（LPR）的引入，不排除新的房貸利率比老政策（基準利率）有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險。因此，筆者建議：

（1）留足余量，量力而行。購房者在測算月供和貸款規模時，應該結合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購房者，建議考慮將月供額度設置為10000元，按等額本息（利率5.9%）、20年貸款期限計算，可貸額度在150萬左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄，不會影響到生活質量，另一方面，即使房貸利率出現向上波動，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風險的影響也相應增大了，嚴重的可能會影響生活質量。

（2）選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式。

以上是對房貸利率新政的分析，希望對您購房決策有所幫助。

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【鈦媒體作者介紹：本文由公眾號“蘇寧財富資訊”原創，作者為蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧。】

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