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“轉型并不是行業活不下去了，而是地產行業在尋找第二增長曲線，總體是樂觀的。”近日，在萬科35周年晚會上，董事會主席郁亮回顧了萬科的發展歷程、總結了經驗并展望了未來。在晚會前的媒體溝通會上，他也介紹了萬科提出“活下去”一年后的進展，其中科技轉型的成果也初次發布。?

郁亮提到，正是萬科自94年起堅定不移地做減法，才能最終成為全國乃至全球最有影響力的住宅企業。但在當下，萬科似乎又開始做加法了。?

堅定不移做減法？

在講話中，郁亮提到，在戰略選擇上，從1994年開始，萬科堅定不移地做減法，聚焦住宅開發主業，出售了除主業之外的所有生意。正因為如此，當房地產黃金時代來臨時，萬科成為了準備最充分的選手，最終成為全國乃至全球最有影響力的住宅企業。?

郁亮認為，“萬科的減法”早已成為中國企業堅定不移落實戰略定位的典型案例。去年下半年，萬科的內部會議文件被曝光，郁亮提出要“收斂聚焦”、鞏固提升基本盤，“萬科未來十年的基本盤還會是住宅開發”。郁亮還提及，三年尚未找到成熟商業模式的業務可以不再做，似乎又一次開始“做減法”。

但后來，萬科管理層又多次強調，“收斂聚焦”不是“砍樹”，而是“修枝剪葉”，新業務還是要做。事實上，早在2012年，萬科便正式提出“城市配套服務商”戰略，開啟相關多元化戰略。2018年半年業績會上，萬科總裁祝九勝又首次提出，萬科“正處在第三次創業”階段，它的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構筑第二條增長曲線，同時，萬科開始向“美好生活服務商”轉型。

而最有希望成為萬科第二曲線則非物業服務、物流倉儲莫屬。雖然體量還不算大，甚至部分新進入的業務暫未在報表上體現，但郁亮認為，轉型不易，對業務是否成功的判斷不應只有財報數據，“對萬科來說，大樹有大樹的功能，小草有小草的地方，只要每個部分能在各自的領域里做到最好，我們就能成功了。”?

據高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官孫嘉介紹，萬科團隊經過反復討論，把城市更新作為下一階段在中國大城市里的重要發展領域，核心理念界定成尊重歷史文脈、保留城市記憶、打造公共空間、煥發城市生機。

自2015年開始，萬科在北京就開始了城市更新這項新業務。萬科集團高級副總裁、北方區域首席執行官劉肖去年7月份曾透露，北京萬科“存量改造計劃”已經在北京大區投入200億元獲取了約16個項目。未來三年，北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產改造領域遞增，目標是在三年之后持有400億-500億元的存量資產改造項目。

孫嘉透露，目前，萬科已在廣州成功打造永慶坊項目，深圳南頭古城的改造也在有序推動，這類舊城改造項目將是萬科新的增長點。萬科還在嘗試以TOD為代表的大型復雜項目，即軌道上蓋物業，如果該項目有所突破，也將為傳統開發業務帶來新的增長曲線。?

截至目前，萬科已進入物流地產、長租公寓、養老乃至滑雪度假等相關領域。郁亮介紹稱，目前，萬科的物流業在中國僅次于全球老大普洛斯，其中冷鏈在4年時間內已經做到全國第一；在集中式長租公寓市場份額也是第一。郁亮表示，業界估計長租公寓目前有1萬億元市場，未來估計達到3萬億元左右，市場空間仍然很大。

9月25日早間，萬科企業股份有限公司發布公告稱，擬發行的2019年第二期住房租賃專項公司債券，最終票面利率定為3.55%。據此前萬科公告，本期債券為80億元住房租賃專項公司債券的第四期，規模不超過25億元，期限為5年。其中17.5億元擬用于公司住房租賃項目建設和運營，扣除發行費用后剩余部分擬用于補充公司營運資金。

公告顯示，本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目分布于北京、上海、大連、東莞、沈陽，包括重資產項目和集體土地住房租賃項目。其中，重資產項目為北京翡翠云圖項目、上海徐涇北項目、大連大橡塑項目、大連翡翠都會項目、東莞虎門紫院項目、沈陽翡翠臻園項目。這些重資產項目完工后僅能自持，僅能用于出租。集體土地住房租賃項目為北京草橋項目，為萬科以租賃方式取得集體土地租賃住房項目經營權，建成后只能用于租賃，不得對外銷售。

科技密集型

隨著科技的不斷進步，傳統的房地產行業也開始加快了擁抱科技的步伐。上周，萬達展示了其利用全息投影、大數據、VR等前沿技術對商場進行數字化改造的最新成果，引發大量關注，在媒體溝通會上，萬科高級副總裁兼物業事業部CEO朱保全也介紹了萬科科技轉型的成果，并發布算法平臺“菩提”。

“地產科技的時代已經到來。”朱保全表示，在人口減少和就職觀念轉變的大背景下，人力成本高企成為地產普遍的痛點。但BIM、AI、IOT等技術日漸成熟，可以結合實際場景推動地產科技落地應用，讓地產行業朝著精細化、智能化的方向發展，也讓降低成本成為可能。

他認為，未來，每一家公司都是科技公司。萬科也將全面主動擁抱科技變革，構建數字萬科，打造不動產科技平臺。“接下來無論上5G還是物聯網技術，我覺得在不動產領域里面，可能醞釀著一個非常大的機會。”朱保全說。

他透露：“萬科有一個秘密武器叫做‘沃土計劃’，是一個9年計劃，會以一個公司的名義去投入。孫嘉負責了3年，已經完成了一系列的基于萬科內部的布局，目前，萬科已經引進AI、物聯網和云計算等相關領域的專家，建立起科技核心團隊。接下來的3年或6年將由我負責。”

據了解，“沃土計劃”是萬科自2016年1月推出的信息化、數字化戰略。根據萬科科技賦能的發展路線圖，2016-2018年，實現信息化：打基礎、建設能力，服務萬科業務發展；2019-2021年，實現數字化：建連接、促進共享，充分實現數據價值；2022-2024年，實現智能化：創價值、智能應用，構建行業生態平臺。

2018年，萬科與微軟簽訂戰略合作備忘錄，雙方擬在智慧物流、智慧家居、智慧養老等領域展開合作。同時，萬科還投資了美國一家著名的不動產孵化器，通過它獲得硅谷相關數據。?

在媒體發布會上，萬科科技算法平臺“菩提”首次發布，該平臺已覆蓋智慧建造、智慧工地、智能客服等多個場景，將給萬科帶來更精細化的管理、更高的效率和更有保障的產品質量，并幫助萬科向客戶提供更周到的服務。“我們希望通過菩提的后臺不斷地學習，使得在不動產開發領域變得越來越聰明，從早期的規劃到建筑設計、裝修、工地管理等整個開發的全流程，能夠提供一個算法平臺。” 朱保全表示。

以上海某園區實際數據為例，在運用智慧運營后，該園區運營人員減少40%，路燈能耗減少75%，車庫能耗減少52%，收入則增加5%，每年直接帶來近數百萬的成本節約和效益。

郁亮也透露，公司未來物業業務將從勞動密集型轉為科技密集型，將承載各種城市服務。今年4月份，有媒體報道稱，萬科考慮將旗下物業管理業務分拆上市，但被郁亮否認。“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我一定不同意，我一定要等到萬科物業成為城市服務商，才讓它上市，要區別于傳統的物業公司，它的價值才能得到市場上充分的肯定。物業板塊未來有潛力達到千億元市值，希望具備相應的扎實技術基礎和實力后再談上市問題。”

上半年增速放緩?

回顧過去，郁亮提到，自上市以來，萬科的年營業收入復合增長率為27.8%，凈利潤復合增長率為30.8%；同時，公司納稅額年復合增長率為43.2%，自上市以來已累計分紅574億元，遠超歷年股權融資金額261億元，至今仍是中國A股上市公司中持續盈利年限最長、持續現金分紅年限最長的企業。

但萬科的市值卻遠不如貴州茅臺、海天醬油等消費類企業。有投資者調侃稱，以前是賣樓的不如賣酒的，現在連賣醬油的都不如了。對此，郁亮回應稱，“確實很多人不服氣，其實我是蠻服氣的，我也樂意看到這樣的結果，原因很簡單，如果一個公司能夠滿足千家萬戶老百姓的需要，它的服務能夠成為老百姓的首選，這就是創造真實價值的，這樣的公司值很多錢，無論是白酒、醬油還是房子，所有的企業都應該以此為目標。”

他甚至表示：“海天醬油讓我們看到了希望，因為如果要從收入上來看，萬科可能是它的17倍多，利潤是它的7倍多。市場定價和評價是公平合理的，這讓我看到了希望。”

而萬科的收入和利潤如何？半年報顯示，上半年萬科銷售額3340億元，穩居第二名，同比增長9.6%，是近年來增速最低的一次；錄得營收1393億元，同比增長31.5%，排名第四，與前三名差距較大，被恒大落下近900億元；歸母凈利潤118億元，同比增長42.6%，排名第五，比第一名的中海少了100億元，而中海的營收為849億元。

雖然萬科的凈利潤增速在業內排名前列，但凈利潤率僅8.5%，根據同花順iFinD數據，在銷售規模前100的房企中排名93，而2019年上半年整個行業凈利潤率近12%，TOP100則為12.10%。?

而為鞏固基本盤，萬科上半年在土地市場上依然活躍。截至2019年6月30日，萬科新增項目的權益地價總額約649.8億元，同比增長12.38%。在由中國指數研究院發布的拿地排行榜上，今年前8個月，萬科以1260億元的拿地金額排名第一，排名連續兩個月躍升。

但相對于萬科往年的表現，今年上半年的拿地風格已然相對“佛系”，905億元的支出占銷售額的比重僅27%，不僅低于頭部房企平均速度，相較于萬科過往三年57.2%、61.5%、42.3%的數據幾乎腰斬。?

萬科萬科執行副總裁、首席運營官張旭在中期業績會議上坦言，確實非常謹慎，“我想我們不是激進拿地的風格。”據其介紹，萬科拿地策略一貫有兩個閥門控制，一個是自身現金流狀況，一個是銷售回款狀況。因為目前平均地價占銷售價30%多一點，所以萬科將拿地支出控制在30%左右，未來拿地仍將遵循這個規則。

他還表示：“沒有固定的拿地計劃。拿地更多的是在城市群，城市圈，長三角，珠三角，大灣區，產業很快發展起來的地方，三四五線城市肯定不會進。萬科今年的開工面積和去年差不多，因為去年拿地不少，今年應該會持續穩定發展。”

的確，今年對于房企來說，存糧“過冬”的重要性不言而喻，從數據來看，上半年萬科開始回籠資金，經營活動現金流量凈額由負轉正至86億元，同比增長102.16%，自我“造血”能力大大增強，但資產負債率仍有85.3%，需要繼續優化。（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）

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