編者按：本文來自微信公眾號“PropTech研習社”（ID：cv_seal），作者 林開浩。

買房難其實是個國際難題，不止西二旗累禿了頭的高薪碼農們發愁，大洋彼岸神秘組織FLAG（Facebook, LinkedIn, Amazon, Google）的員工也常撓頭嘆息。

這不，Google馬上就砸了10億美元“進軍”房地產，科技巨頭也要親自蓋房了。

并非像電影里描繪的那樣，只要登上舊金山的土地，進入FALG組織，代表“美國夢”的大House就唾手可得。現實是：在一些極端案例里，一群本是高薪職業的谷歌工程師，迫于房價和租金壓力只能睡在房車或者帳篷中，在公司食堂解決一日三餐，在福利健身房中洗澡洗漱。

買房難，正無時差地在中關村和硅谷兩地上演。

前一陣子，小米創始人“雷布斯”因為在北京西二旗拿了地蓋了辦公樓，激動地發微博慶賀：“北漂，奮斗九年多，終于買房了！小米科技園， 8棟樓，34萬平方米，52億造價。”

這還只是棟辦公樓，要想解決員工的住房問題，難度系數幾何翻倍。此前，PropTech研習社曾發文《北京畢業季租房指南》調查北京租房情況，想要在科技企業聚集的區域花2500塊人民幣租到10平米的單間，需要絞盡腦汁、斗智斗勇。

如今，只需翻轉一個日夜，西二旗碼農們租房、買房的難，幾乎一模一樣地在硅谷上演。

01硅谷高薪難圓“美國夢”

在美國大灣區，一棟代表著“美國夢”的獨棟別墅售價普遍在150萬美元以上，而美國家庭年收入中位數為僅為6萬美元，不吃不喝得25年，吃吃喝喝可能就到50年了。哪怕是低至10%的首付低息貸款買房，也不是件容易的事。

更何況，美國跟中國國情不一樣，美國年輕人買房往往沒有6個錢包支持，全靠一己之力。

在灣區買房難，租房也不輕松。一間40余平米的集中租賃（類似于國內集中式長租公寓，會提供健身房、安保等基礎服務），每個月租金就高達2500美金。

房價為什么會這么高？

生活在硅谷當地的“原住民”們，把推高房價的鍋甩到了以谷歌為首的FALG們身上。當地居民認為，高收入的科技巨頭公司員工正在將當地的低收入人群擠走。

硅谷合資企業協會一份數據指出，2017年第二季度至2018年第二季度，硅谷科技企業員工平均收入為14萬美元，是美國平均收入6.8萬美元的兩倍多。幾乎同期，硅谷房價中值飆升了21%，達到近118萬美元，而2018年美國房價中值僅為22.1萬美元。

沖突甚至演化成暴力，早在2014年，就有媒體報道稱，Google法律部門動用《艾利斯法案》驅趕舊金山一座居民樓的數名原租客，引發聲勢浩大的游行抗議。期間，因Google班車玻璃被搗毀，Google員工被逼坐渡輪上班。

情況持續到去年依舊沒有改善，去年1月，6輛蘋果、谷歌等硅谷公司員工的班車先后遭到原住民的襲擊，警方懷疑是氣槍或石塊等導致車窗開裂。還有各類巴士涂鴉事件，居民寫上“還我們自由的舊金山”等標語。

面對激烈沖突，科技巨頭們不得不采取行動，例如谷歌在今年6月份宣布投資10億美元，在大灣區建設20000套住宅；Facebook也在硅谷投入1800多萬美元用于經濟適用和多用途住房建設。

相比Facebook 1800萬美元的投入，谷歌10億美元可以說下血本了，谷歌到底想干什么？怎么干？近期，PropTech研習社與服務于谷歌蓋房的咨詢公司康科德集團（TheConcord Group）咨詢分析師Yijia Yang聊了聊。

02谷歌野心勃勃的開發大計

說起蓋房這事，谷歌其實頗有經驗。

2017年6月，谷歌母公司Alphabet投入3000萬美元，向模塊化住宅創業公司Factory OS購買模塊化公寓，為其在硅谷的300名員工解決住房問題。

2017年底，谷歌議會批準在其山景城北海岸區的新公司園區興建近1萬套新住房。該園區將包括33.45萬平方米的辦公空間、9850套住房和一個公共公園。谷歌為完成項目建設，同SyWest、Sobrato、Broadreach和Arrillaga等多家美國房地產開發商建立了合作關系。

時間轉眼來到今年6月，谷歌CEO桑達爾·皮查伊發文稱將在美國大灣區圣何塞市投資10億美元20000套住宅。

需要注意的是，該計劃并不是針對自家員工的福利房，而是一個讓灣區中低收入群體有房可住的經濟適用房項目。

谷歌投入的這10億美元主要有3個用途：

第一，10年內花費7.5億美元建造1.5萬套新住宅，包含一定比例經濟適用房，任何人包括谷歌員工都可以申請。建房所用的土地都是歸谷歌持有，原本用于修建辦公室或商業場所；

第二，建立2.5億美元投資基金，吸引開發商建造5000套保障性住房；

第三，還會向關注無家可歸和流離失所問題的非營利組織提供5000萬美元的贈款。

谷歌CEO桑達爾·皮查伊表示，在接下來幾個月里，將繼續與灣區市政合作，支持和協助房地產開發商完成這個房屋建造計劃。

這個計劃看似是為緩解谷歌與當地原住民矛盾的一項舉措，不過事實上這些只是谷歌的野心勃勃的開發大計的一部分。

今年7月17日，谷歌宣布已與澳大利亞建筑巨頭聯實集團（LendLease）合作開發美國硅谷價值150億美元的社區房地產。

聯實集團這名字看起來有些陌生，不過它開發過的項目盡是世界級的地標：悉尼歌劇院、臺北101大廈、吉隆坡雙子塔以及以美國總統唐納德·特朗普命名的特朗普大廈……

在未來10至15年內，兩家公司將重新開發谷歌在山景城、桑尼韋爾和加州圣何塞的物業地塊。聯實集團計劃于2021年開工建設。

谷歌在這些地方均有辦公區，手里囤積了許多土地資源。這也是谷歌可以如此大手筆蓋房的底氣，手里有地心里不慌。

聯實集團興奮表示，這次合作是該公司61年歷史上最大的一筆開發交易。Lendlease首席執行官丹尼斯·希基(Denis Hickey)估計，該項目將包括1.5萬套公寓和出租房。整個房地產開發項目的總建筑面積將達140萬平方米(不包括辦公面積)。

也有媒體認為，這次合作只是一段關系的開始，聯實集團將和谷歌繼續探索進一步深度合作的機會。有趣的是，數月前，谷歌剛剛挖走了聯實集團在舊金山的房地產高管阿列克謝·阿雷納(Alexa Arena)。

03谷歌真的是在做慈善么？

谷歌在耕耘大灣區20余年，手握眾多土地資源，也早早的盯上房地產開發行業，內部甚至成立了房地產投資部門。精明如谷歌，怎會做賠本生意。

據參與這項計劃的康科德集團（TheConcord Group）咨詢分析師Yijia Yang透露，目前該計劃仍在前期籌劃階段，谷歌方面計劃采取一系列創新手段降低房屋建造成本和售價。

因為灣區人工和建材成本高企，項目也將采用裝配式建筑方式減低成本。模塊化裝配將減少50%的建造時間以及20%的建造成本。

谷歌也在考慮在房屋中添加物聯網元素，將自身的智能家居技術應用于住宅建造中，會比市場上的成本會降低很多。

規劃中的住房分長租公寓和商業住宅兩部分。Yijia Yang表示，低價方案實際上只能購買一定年限的使用權，并沒有房屋產權。

這次建造計劃，也會適應當地居民建造不同類型住宅、不同收入水平的住宅。例如有針對本土白人，會建造代表“美國夢”的獨棟或聯排別墅，針對移民華人或許會建造高層公寓。

Yijia Yang認為，谷歌投身房地產開發，既是有吸引人的投資回報率，也是因為大公司需要資產配置。

想要賺錢的谷歌為何又會大發善心，既出錢又出地，建造數千套經濟適用房呢？

其實不僅僅當地的原住民因高房價苦不堪言，即使是外人看來是高薪職業的科技巨頭員工們也常常“哭窮”買不起房。

Team Blind有一項來針對13 家灣區科技公司的調查中發現，來自谷歌、Facebook、eBay等公司的59%受訪者表示他們工資過低，面對舊金山均價超過150萬美元的高價房，也感到無能為力。

盡管一些科技員工的年薪超過了30萬美元，遠高于平均水平，但是他們仍然表示在灣區買房很吃力。因為感覺報酬過低，61%的科技員工希望漲工資。

Facebook首席政策官Elliot Schrage甚至表示，如果希望長期在硅谷待下去，就必須解決高房價問題。也有房地產專家預測，如果情況未來得不到改善，大批科技公司及人才將從硅谷搬遷至美國中部。

就像“逃離北上廣”一般，大灣區的高房價也正在逼迫著許多居民逃離灣區。據灣區委員會的一份調查報告顯示，46%的居民計劃在不久的將來搬離這個地區。

Team Blind表示，人們已經開始大規模搬離大灣區，甚至這一度導致U-haul搬家卡車供不應求，費用飆漲到2000美元。在灣區生活成本很高，但是離開它的成本也同樣很高。

那么真的是谷歌們推高了房價嗎？其實，造成這一局面的原因眾多。

首先，灣區地少人多：整個灣區看似地方大得沒邊，但除去中部海灣和250平方公里的“中半島緑地保護區”，實際可以利用的住宅用地實在不多。同時加州又是美國人口最多的州，每年人口還在不斷流入，房價想不上升都難。

其次，城市規劃限制：即使大灣區有足夠多的土地來建造房屋，但是灣區城市有十分嚴格的土地審批和規劃，每年只有少量的土地供應，新建住房自然少得可憐。舉個例子，2018年南灣地區總共才建造了3000套住房，不足谷歌20000套計劃的六分之一。

更何況，加州乃至灣區如此狹長的地帶，三分之二的沿海城市和縣都采取了明確政策，限制可以在其境內建造的新房數量，或出臺了限制新開發項目密度的政策。

還有觀點認為，高房價還有樓市交易火爆導致買家高價搶拍以及華人炒房的因素。

不過在當地居民看來，以上都不是重點，聚集于當地的諸多科技巨頭才是罪魁禍首。

04科技巨頭與原住民沖突

當地一些社區聲稱，科技公司的擴張侵占了舊金山灣區本已緊張的房地產市場，并導致長期居民流離失所。

科技公司眾多，為什么是谷歌先出頭，而且一出手就是10個億美金？

擁有4.5萬多名員工的谷歌是美國灣區最大的雇主之一，谷歌CEO桑達爾·皮查伊也認為，房屋的短缺加上生活成本的上升，導致原本中低收入的土著居民住房困難。

尤其是科技公司上市前后，房價漲幅尤為明顯。

2003年，谷歌IPO前一年，谷歌員工買房熱情高漲，帶動大灣區熱門地區房價增長12%，2004年的漲幅甚至高達23%。

2012年，Facebook上市，洛帕克總部附近居住有大量Facebook員，一年時間內該地區房價漲幅超過20%。

房價的高企迫使越來多人離開自己的家園。

房地產網站Zillow最新的一份報告顯示，舊金山灣區無家可歸者大約有25951人，比美國住房和城市發展部的估計還要多出6000人。

一位非營利組織負責人表示，隨著灣區房租持續上漲，這一區域的無家可歸問題會愈加嚴重。舊金山的房屋月租中位價高達4,331美元，再上漲2%就將導致67人無家可歸，上漲5%就將讓173人失去居所，

Zillow的研究報告顯示。而在圣荷西地區，房屋月租中位價格則達到了3542美元，再漲2%將令59人無家可歸，增加5%會增加147名無家可歸者。

灣區委員會經濟研究所發布的關于灣區無家可歸者狀況報告指出：“當該地區房租中位數超過收入中位數22%時，無家可歸者比例會顯著上升；而當該地區房租中位數超過收入中位數32%時，那么無家可歸者的比例很可能會達到危機水平。”

該研究所也表示，當局應該盡可能地為無家可歸者和家庭提供住所，這是預防住房危機加劇的一種最經濟有效的方法。

圣何塞市長Sam Liccardo也表示：“我們期待與谷歌合作，盡快建造房屋，好讓成千上萬的圣何塞居民能夠早日擺脫高租金壓力。”

加州州長Gavin Newsom甚至在推特上鼓勵其他公司也參與進來：“我希望谷歌這個舉動也能激勵到其他公司，起到良好的連鎖反應，讓更多公司對加州保障性住房進行直接投資。”

若從這一角度來審視谷歌的福利房計劃，似乎這是谷歌為緩解與原住民矛盾不得不進行的安排。

05巨頭為員工買房操碎了心

針對高房價問題，不僅是谷歌，其他科技巨頭也在尋找解決辦法。

Facebook已在硅谷投入1800多萬美元用于經濟適用和多用途住房建設。CEO扎克伯格妻子的陳·扎克伯格基金會也與其他機構共同創建了一項5億美元的新基金，計劃未來5年至10年內，在灣區5個縣建造或翻修超過8000套保障性住房。

Apple則可以為實習生提供免費住宿，正式員工若選擇租房的話，可以獲得最高1500美元的租房補貼。

與美國科技巨頭相比，國內許多企業雖然不用照顧原住民的情緒，但在關懷員工住房問題上下足了功夫。

小米員工嘗到了實打實的甜頭。今年6月，北京昌平朱辛莊地鐵盤萬橡華府開盤引發熱議，羨煞旁人的原因在于，小米員工不僅可以優先選房，還可以92折購房。

當年土拍時，華潤、小米、建工聯合體以26.57億底價拿下地塊。雖然小米放棄了部分利潤，以折扣形式為員工發放福利，但絲毫不影響操盤方華潤賺了該賺的錢。

總部在杭州的阿里巴巴也是壕氣沖天。2016年時馬云找到綠城宋衛平，在杭州造了380套房子出售給員工，重要的是房價只有市場價的60%！此外，阿里巴巴還有30億元的“iHome”無息置業貸款計劃，符合條件的員工可以向公司申請30萬無息貸款作為購房首付。

若說給員工讓利幅度最大的還要數華為。2018年初，華為給東莞工作的員工低價分房，共計約30000套房，每平米房價僅有8500元，相當于市場價的30%。

老牌互聯網巨頭騰訊并未像前幾位拿地蓋福利房，而是推出了“安居計劃”，即面向基層員工提供住房無息貸款，一線城市額度50萬，其他二線城市30萬，6年還清即可。隨著房租壓力增大，騰訊又推出“易居計劃”，畢業三年內的員工可以獲得租房補貼，一線城市每年補貼15000元。

作為新晉互聯網巨頭，抖音、今日頭條母公司字節跳動在員工住房福利上也不遑多讓。字節跳動CEO張一鳴認為，年輕人工作生活應該住在城市中心，下班后不需要浪費大好時光和寶貴精力擠地鐵。為鼓勵員工住在公司附近、節省通勤時間，字節跳動規定居住公司附近的員工會獲得每月1500元的租房補貼。

如今看來，有頭有臉的互聯網公司似乎不是開始蓋房，就是已經在蓋房的路上了。

只不過，中美科技巨頭蓋房的差異點是：在灣區科技巨頭們開發房產是為了平衡公司發展與當地群眾的不滿；而在中國，科技巨頭蓋房更多的是為了留住優秀人才，滿足員工的幸福感，所在地的原住民往往也會因互聯網企業的發展而享受到房產升值或者“拆遷”紅利