圖片來源@全景網

文丨愉見財經

我在“愉見財經”過往文章里反復多次地表達過這樣一個必然現象：很多外面看著資金涌動不斷造富的領域（往往重資產），里面都在玩著“短長資金騰挪錯配”的游戲。這種游戲總是從發展到瘋狂到幻滅，總是每隔幾年就要風水輪流轉一次。

因為每隔幾年，總有一些領域要進入“資金去杠桿期、資產去泡沫期”。十鍋七蓋的鬧劇，每一個收場時的兌付危機看似五花八門，實則殊途同歸。

在今天“愉見財經”新登場的鬧劇，是近期民間兌付危機的新案例——長租公寓模式。

一、

上個月，某頻頻被曝出“給不起房東房租”卻還嘴硬“業務依舊正常展開”的長租公寓，最終資金鏈全斷，通過微信公眾號宣布玩完了，公司已停止經營，無法償還客戶欠款。無數租客、房東眼睜睜地看著又一家長租公寓出了狀況。

長租公寓，借著“房住不炒”的光環而起，本該前景光明，結果他們中還是有部分，淪為了資本游戲的工具。（聲明，是“部分”，并非一棒子否定。）

本該“燈火待歸人”的暖洋洋，變成了“燈火下樓臺”的凄涼涼，還害了一批租客。一聲嘆息。

先大概解釋一下，長租公寓是近幾年在大中型城市發展起來的一種新型房屋租賃業務，由房屋中介（下面就管他們叫“二房東”吧）找房屋業主簽訂長期租賃合同，集中一大批房源后，統一裝修改造，配備好家電后，再拿到市場上出租。

因為二房東要和業主簽訂長期合同，一般是三年起步，所以二房東學名又叫長租公寓。

那，那些問題二房東究竟怎么了？

今天“愉見財經”的故事主角就是二房東，以及他們背后的資本推手。

二、

故事的主角LJ公寓，曾是這個圈子里的佼佼者。從成立到發展壯大也短短不過幾年時間，手里卻囤了超過20萬套房源，這些房源市場總價值超過1000億元人民幣。

一位市場分析人士對“愉見財經”表示，這些出了問題的長租公寓，起步的時候追求的是市場占有率，而不在意健康的現金流，不實際在意盈利能力，更關注的是未來廣闊的前景。

LJ公寓采取的是“高收低租”的模式，這正是他們短時間內把量拱大的法寶。

例如，他們與房東簽訂合同，拿到房屋的價格是4500元/月租金，然后轉手租給租客的價格卻比市場價要便宜，例如4200元/月。這其中還要刨去給業主翻修房屋的費用。雖然成本控制得較低，但是統一裝修改造也要計入成本。

天底下沒有賠本的買賣。羊毛沒出在羊身上，肯定要到豬身上去薅。這其中一個老掉牙的念想就是達成高市場占有率，說一個未來房屋租賃市場的定價權的故事，加之消費信貸配套的金融故事，沒準能搏來個資本爸爸大金主。

老掉牙的故事之外，這里還有新鮮的玩法。我們問了業內人士，據說圈內一個半公開的做法就是打資金的時間差。

例如，二房東給房東支付的房租是按季付款，但是租客給二房東支付租金則是一次支付半年或一年。這樣一來，二房東手上不就有了“資金沉淀”嘛！

（備注：不過近期市場收斂了很多，愉見財經調研發現，現在市面上長租公寓絕大多數已經縮短了期限錯配的周期，且承諾給業主一定的押金。例如將一個月房租壓在房東手上，但從租客手里一次便收取一個季度的房租，亦即中間玩期限錯配的時間差縮短到了半個月到一個月左右。）

你看看一家租客的“資金沉淀”是就這么一點，那20萬家呢？聚集在一起，給個大家都熟悉的金融學名，就是一個“資金池”。

監管跟不上新事物，對于長租公寓資金的存/托管尚處于真空地帶。一則，“資金池”的錢本身流向哪里是個問題，二則，又是消費信貸又有資金沉淀的模式在金融故事的范疇里很能打，因此還能撬更大的杠桿。

三、

以金融故事再開財路，無非風投資金和銀行資金。前者沒啥好說的，風投姓“風”，自然要和高風險相處，現在的風投講究的基本都是風口把守，不想錯過任何一只吹起來的豬，沒吹起來投走眼也很正常。

但銀行資金，進錯了地方就有點可惜了。

至于銀行資金具體參與其中，倒也是多種多樣?！坝湟娯斀洝币娺^直接參與房屋產權融資的、參與長租公寓股權債券計劃的、參與發行資產證券化產品的、參與to B再to小C的消費信貸配套的，還有專門成立基金的，可謂五花八門。

此次據說壓死LJ公寓資金鏈的最后一根稻草也和租房貸有關，不過截至目前眾說紛紜，我們也不做細究了。下面還是要說說長租公寓背后銀行資金的脈絡。

按說銀行本也是好心給授信，符合信貸政策導向，但最后也是落得一地雞毛。部分銀行也已經開始了風險排查。

四、

本來租客與房東之間就已經加入了一個玩期限錯配資金池的二房東了。但“愉見財經”想來想去，光靠這點“資金池”總的來說還是勢單力薄的，像出問題的LJ公寓，怎么著也不至于有能力幾年就囤出20萬套房子。

但有了銀行貸款，力量就大了。銀行提供的租房貸產品，從某一個視角來看，相當于幫助了二房東的期限錯配。比如，原本是租客的能力是交個半年的房租；如果一次性地交一年，雖然更劃算或更穩定，但手頭有點緊，但二房東會鼓勵租客先向銀行貸款。

更有甚者，“愉見財經”問詢還發現，有個別銀行的長租公寓類信貸產品，“定價權”都是半開放給二房東的了！亦即，銀行只給到一個底層的貸款批發價格，二房東更了解房客，因此加了一層對貸款的類似于增信的措施，但因此也可以根據具體情況，在貸款底價上頭“加點”再貸給租戶。

你要說銀行在想什么，那些年他們也急。長租公寓的風口期是兩年多前，正好交錯了現金貸/消費信貸的風口期，又正好疊加了監管要求收口個人按揭房貸?？粗M信貸的大肉被別人吃了，看著息差不行了而放消費信貸價格高，看著零售盤子里額度多出來要新的出口來消化，看著長租公寓還能把散放的貸款搞出個類批發模式……關鍵是當時，長租公寓在“房住不炒”服務普惠的導向上，還正確（符合政策導向，我見過當時銀行內部的信貸指引）……

你說銀行饞不饞，想不想插一腳？

五、

相比于租房貸，經營性物業抵押貸就要來得直接得多。

這一輪“房住不炒”對于銀行內部授信政策的改變，是從2016年下半年開始的。到了2017年，也就是長租公寓概念最火爆的年份，“愉見財經”從一些銀行內部了解到，他們對相關企業的信貸政策，是或多或少給予了支持的。

我們拿到過的某銀行彼時下發新政策下，開展住房租賃業務的授信政策指導意見提出，加大對住房租賃企業的金融支持力度。其中就包含起步階段的股權融資，并購貸款；開發階段的房地產開發貸款、資管計劃等結構化產品；和企業運營階段的租賃住房經營貸款、資管證券化產品等。

“我們會選擇一些股東實力較強、地理位置較佳、出租率高、租金回籠穩定的項目，為其提供租賃住房經營貸款。”該銀行人士對“愉見財經”說。

那年某國有大行曾在業績發布會上多次就“租房貸”和住房租賃業務高調推廣；而在近期半年報業績發布時，只字不提長租公寓的事兒。

反正，彼時做得歡，現在不吭聲。兩年過后，銀行態度已經“今非昔比”。

“愉見財經”還獲悉，近期一些銀行內部要求對經營性物業抵押貸款業務風險展開排查，其中重點則包括上述企業房屋出租進展情況，以及是否嚴格落實資金閉環管理要求，是否實施專戶管理等。對于排查中發現相關問題的，要壓退相關貸款。

總之啊，銀行這頭的金主爸爸對長租公寓的盈利能力和資金錯配風險擔憂程度正在急劇上升，一般來說，隨之而來的便是信貸收緊，個別銀行說不定也會資金抽貸故伎重演。

至于二房東后運，反正玩資金的，最后很容易被資金套。太陽底下真沒啥新鮮事。

【鈦媒體作者介紹：愉見財經（公眾號ID：fish-finance）】

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