圖片來源：視覺中國

繼杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業之后，在8個城市擁有超過20萬套房源的樂伽公寓也宣布暴雷。

8月7日晚間，樂伽公寓在其官方微信號發公告稱：“近期因公司經營不善，無力履行合同。”

根據啟信寶提供的工商信息，樂伽公寓成立于2016年5月30日，法人代表為姜千，注冊資本100萬人民幣。

2017年7月、8月樂伽分別成立蘇州、杭州分公司；2018年3月樂伽又進入重慶、成都、西安、合肥等四城。

數據來源：啟信寶

巔峰時樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8個城市均有布局，成立了300多家簽約中心，員工達到600多人，已經為超過40多萬客戶提供服務，管理的房源超過20萬套，房屋總價值達1000億元。

然而，是因其‘高進低出’的經營模式存在嚴重缺陷，在經歷了高光時刻后，樂伽公寓最終暴雷。

樂伽公寓暴雷的背后，留下的又是一地雞毛，公寓運營方、房東、租客等各方的博弈才剛剛開始。

巨額欠款無法償還，樂伽公寓宣布停止經營

實際上，7月初就有多位合肥房東反映自己沒有按時收到樂伽公寓應付房租，隨即，“樂伽公寓經營出現異常，疑似暴雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅逐”等消息在網上流傳。

隨后，在蘇州、杭州、西安、南京等樂伽公寓布局的多個城市，有越來越多的房東爆料被拖欠房租。

但7月14日，樂伽公寓還在辟謠。當天樂伽公寓在其官方微博發布公告稱，因個別人員造謠，導致在網上傳播“樂伽公寓跑路”等不實消息，引起小部分市場紊亂。公司一直以來處于正常運營狀態，希望大家不信謠，不傳謠。

但事后的一系列事件證明，這紙聲明只是欲蓋彌彰。

但到了7月15日，西安市住房和城鄉建設局官網掛出《關于南京樂伽商業管理有限公司西安分公司的風險提示》；19日，“疑似爆倉”和“樂伽公寓跑路”的消息傳播擴大，樂伽的房東、租戶建立維權群，聯系各方進行維權。

7月21日，樂伽發出公告，表示公司正常運營，個別被清退的員工故意發布不實信息引起客戶擠兌，公司已對接投資方，并向公安機關提供信息，盡量追回被已經清退的公司業務員侵占的公司款項。同時，南京建鄴區住房保障和房產局發布通告，表示對樂伽租房違約現象正在調查中。

直到8月7日晚間，樂伽公寓承認了此前的傳聞，稱已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。

此后，南京市住房保障和房產局發布公告表示，南京樂伽商業管理有限公司在履行租賃合同過程中出現大量違約，造成不良社會影響，目前南京市建鄴區住房保障和房產局已經開始介入調查。

另外，樂伽公寓還表示，自7月18日起，公司對南京地區客戶的基本情況和訴求進行接待登記，現已基本完成。在本公告前，已有部分房東、租客達成和解協議。同時，8月8日起，會同南京市住房租賃協會推薦的部分住房租賃企業，與房東和租客進行調解。

暴雷重現，樂伽公寓的問題出在哪？

目前來看，盡管都是因為資金鏈崩盤而暴雷，但樂伽公寓倒下的原因與此前在杭州、上海、北京等多地因租金貸問題所引發的暴雷潮并不完全相同。?

從根源上講，樂伽公寓之死的原因是其為了快速擴充市場份兒，選擇了“高進低出”模式。

該經營模式是指，長租公寓運營商以高于市場普遍預期的價格從房東手中租得房子，再以較低的價格出租給房客。有媒體報道，在南京某區域，樂伽公寓以每月3500元的價格從房東處收房，在以每月2700元的價格出租給租客，中間的差價高達800元。這樣的模式違背了一直以來行業內普遍的營收模式——“低進高出”或者是通過改造提高出租率來賺取租金差。

表面看，企業可以在短期內提高市場占有率進而搶占房源。但“高進低出”的模式，則是選擇將租金差作為補貼給予房東，這樣的做法無疑是在飲鴆止渴。

“目前無法賠償房東以及租客的損失”

此外，除了模式上天然的缺陷，樂伽公寓的內部管理也出現了嚴重問題。

7月21日，樂伽公寓官方微博發布公告，稱2019年3月，發現合肥分公司部分員工涉嫌侵占公司資金，已報相關公安機關立案調查。公告還提到，“此現象屢禁不止”，為公司健康和長期發展，計劃于7月停止合肥分公司市場擴張。

盡管樂伽公寓連續發布兩條公告，呼吁客戶理性維權，此外樂伽還表示，房東的損失由樂伽完全承擔，并請求房東不要采取過激手段驅趕房客。”

但顯然，樂伽已經無法賠償房東與租客的損失，只能寄希望于租客與房東間調解。

據悉，目前南京相關區政府已經組織司法所、人民調解委員會、律師事務所等第三方機構，在轄區設立調處服務點，為南京地區樂伽公司客戶提供糾紛調解和法律咨詢服務。

據鳳凰房產報道，大部分房東和房客選擇前往位于南京建鄴區藝樹家工場的南京樂伽公司總部進行維權。而樂伽公司內部早已停止營業，不見工作人員。最終大部分受害者只能前往各轄區的調處服務點登記調解。

據報道，現場的第三方機構調處處理人員也給出了解決方案：

• 1、如果房東和房客雙方自愿達成協議的，不需要進行調解，可由市住房租賃行業協會推薦的我愛我家、自如、銀城千萬間、青客公寓、市房屋置業擔保公司5家企業提供幫助，與其中一家重新簽訂租賃合同，或者可只向5家企業要到合同，自行簽訂。
• 2、如不愿自愿調解的，將由第三方機構引導調解：租期還剩余1-3個月以內的，將引導房東不要再為難房客，讓房客住到期滿再把房子對外出租；租期超過3個月以上的，引導房客根據市場價格給予房東適當補貼，房東也做出一定讓步，雙方達成協議。或者由5家企業提供相對優質的房源，重新簽訂租賃合同。
• 3、在第三方機構調解不成、5家企業提供的幫助也不能達成協議的情況下，將引導房東和租客走司法途徑。

以上調解方案，需要房東和租客同時在場，今天都在相關調處服務點的，現場就可以進行調解。

同時，棲霞區服務點已給出了“補差價”的方案：比如樂伽按照每月2500元的價格收取房東的房子，租給房客是每月2000元，那么房客只需要再補每月500元的差價給房東即可，但其余的2000元由誰承擔，現場沒有給出答案。

另外，南京市住房租賃行業協會還推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司、南京銀城千萬間公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置業擔保有限公司等五家住房租賃企業參與調處服務點工作，并在協商一致的基礎上為樂伽公司客戶提供居間代理、促成重新建立房屋租賃關系等優質優價服務。

不過，目前杭州、蘇州、西安等多地尚未出臺相應的解決方案。

暴雷潮尚未停止，行業隱患仍在

目前來看，經過去年的暴雷潮，行業雖然已經趨于冷靜。但由于此前大部分企業急于爭奪市場份額與房源數，忽視了自身內部組織架構的管控與運營模式的打磨，而且普遍在資金鏈上存在問題。

自2018年以來，鈦媒體多次報道了杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、美麗屋等在內的多家長租公寓的連續暴雷事件。根據克而瑞的監測數據，目前國內20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%。

長租公寓，這個看似遍地黃金的市場，實則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環境中。

此前，鈦媒體也曾在《甲醛房、高杠桿、破產慌，長租公寓迎來至暗時刻》一文中披露過“中國式包租”的諸多問題。

從目前的趨勢看，對于絕大部分玩家來說，在沒有合適的盈利模式的情況下，只能選擇場景金融、補貼用戶以尋求快速擴張。

但由于房地產市場的持續低迷，國家對P2P等第三方金融機構加強了監管，實際上擠壓了許多長租公寓運營商灰色操作的空間，也讓擊鼓傳花的金融游戲無以為繼。

事實上，除了中小玩家迫于資金壓力選擇退出賽道，連萬科這樣的地產巨頭也無法繼續維持擴張態勢，甚至不惜違約以收縮戰線。

如今，樂伽公寓的倒下再次為長租公寓市場敲響警鐘。可以預見的是，在2019年仍然還會有不少企業處于暴雷的邊緣，而行業在短期內仍然無法走出泥沼。（本文首發鈦媒體，作者/高夢陽，編輯/趙宇航）

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