圖片來源@視覺中國

文 | 仙人JUMP

01

東南亞是個(gè)神奇而又魔幻的地方。

說那里離中國近，又不是很近，畢竟是跨國了，去抓人也沒那么容易。

離中國遠(yuǎn)，又不是很遠(yuǎn)，畢竟出入境也方便，文化也相通。

當(dāng)這種微妙的距離配上東南亞各國捉急的發(fā)展水平以及東南亞各國ZF們要錢不要臉的個(gè)性時(shí)，那里就變成了一個(gè)魔幻的冒險(xiǎn)者天堂。

而且都是大陸混的不怎么樣的冒險(xiǎn)者，畢竟國內(nèi)打黑力度這么大，在國內(nèi)瞎搞屬于地獄難度。

當(dāng)然，雖然他們在國內(nèi)混不下去了才跑去東南亞的，而且還是把國內(nèi)淘汰的套路搬過去，但考慮到當(dāng)?shù)剡^于貧瘠的黑產(chǎn)治理，嚴(yán)格來說也算降維打擊。

他們把國內(nèi)的高利貸玩法帶了過去，又把服務(wù)器建在那里，把網(wǎng)絡(luò)菠菜帶回了中國。

高利貸出海，網(wǎng)絡(luò)菠菜回國，真的是風(fēng)騷回馬槍。

一手給東南亞人放高利貸，一手搞菠菜集團(tuán)割內(nèi)地韭菜。

真真兩手抓，兩手都不老實(shí)。

除了菠菜和高利貸這種明著的黑色產(chǎn)業(yè)外，近兩年最火的還是所謂的地產(chǎn)投資。

很多人在朋友圈和各種看似高端的土鱉峰會(huì)里瘋狂推銷著東南亞的房產(chǎn)，泰國緬甸菲律賓，賣了一圈之后現(xiàn)在在賣柬埔寨。

最近最火的就是柬埔寨西港，西哈努克。

真的，就這么一個(gè)去玩了之后發(fā)朋友圈都嫌掉價(jià)的地方，已經(jīng)成了中介們嘴里30年前的深圳，龍卷風(fēng)中的烤乳豬，再不買，要被時(shí)代所拋棄。

我不禁感慨在這個(gè)魔幻的年代，鐮刀都開始出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷了。

社會(huì)上有壞人呀。

02

鑒于最近問我柬埔寨買房的讀者越來越多了，我覺得可以寫寫這個(gè)地方。

前段時(shí)間我自己幫某幾個(gè)巨頭地產(chǎn)商在西港那邊做了完整的盡職調(diào)查，也算是深入淺出了一波柬埔寨，很多關(guān)于柬埔寨投資的謊言，我覺得可以戳幾下。

我只講一些客觀事實(shí)，不會(huì)去說那里好還是不好，畢竟大家對好壞的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是不同的，對于投資的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知也是不同的，有的人覺得是坑，有的人覺得是機(jī)會(huì)，人和人就是不一樣的。

至于要不要投資那里，錢在你兜里，腿在你身上，成年人要學(xué)會(huì)為自己的人生負(fù)責(zé)了。

我們每個(gè)人都做讓自己不后悔的事情，就很好。

先說柬埔寨這個(gè)國家。

很多賣地的，都在吹2017年這個(gè)國家的人均收入已經(jīng)超過了1200美金，徹底擺脫了貧窮國家，成為了中等偏下收入國家！

所以蘊(yùn)含著巨大的潛力，買買買。

朋友們你們聽聽這說的是人話嗎？

一個(gè)好不容易在2年前脫離了貧困的國家，就成為了投資新貴，理由是起點(diǎn)低，潛力巨大。

這話的含義差不多等同于你得抓緊投資一個(gè)乞丐，因?yàn)橹灰业揭粋€(gè)端盤子的工作，就徹底擺脫了現(xiàn)狀，潛力巨大。

除了人均收入這個(gè)梗，他們還喜歡說的是，柬埔寨每年GDP的增速達(dá)到7%及以上，是東南亞增速最快的國家，發(fā)展神速。

這句話就有技術(shù)含量了，你不能說這是謊話，但是也不是你們理解的那種真話。

從統(tǒng)計(jì)學(xué)上，我們從來是不看單純的增速的，因?yàn)闆]有意義。

增速這個(gè)東西，一定要配套看總數(shù)和基數(shù)。

一個(gè)國家的GDP總額是1元，增速100%，也才增了1元，一共2元。

一個(gè)國家的GDP總額是100元，增速10%，就增長了10元，一共110元。

如果只看增速，1吊打2，但是看到整體，我們就都笑了。

03

柬埔寨，增速快是真的，但那是相對于他們自身貧弱的基礎(chǔ)而言。

你花2塊錢買個(gè)手套搬磚一天可以賺100塊，增速50倍，這個(gè)增速本身沒有意義。

要看經(jīng)濟(jì)總量。

柬埔寨到今天，和越南比，GDP總量差了11倍；

和賭博之城菲律賓比，差了16倍；

和馬來西亞比，差了17倍；

和泰國比，差了20倍；

由此可見，柬埔寨這個(gè)增長空間真的是源源不絕呀。

這就和你買了股票今天10塊錢，目標(biāo)價(jià)100元，有10倍潛力。

過一陣子跌到了5塊錢，有了20倍潛力一樣。

統(tǒng)計(jì)學(xué)真是魔力無窮。

拋開經(jīng)濟(jì)總量不談，談這個(gè)真的算欺負(fù)柬埔寨了。

我們來看GDP的高速增長，到底是源于什么？

關(guān)于GDP，有一個(gè)經(jīng)典的笑話是，2個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家打賭吃屎，誰敢吃，給誰1萬元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家A吃了這攤屎，B給了A1萬元。

然后這時(shí)A說B如果吃屎，則A給B1萬元，B答應(yīng)了。

最后，倆人誰的錢也沒多，誰的錢也沒少，但各吃了一口屎。

但他倆都很高興，因?yàn)樗麄儎?chuàng)造了2萬元的GDP。

GDP就是這么玄幻。

GDP，不僅要看增長速度，不僅要看總量（我們不欺負(fù)他們了），還要看質(zhì)量，就是說這些GDP由什么構(gòu)成。

如果GDP是由工業(yè)增長組成的話，那么確實(shí)是高質(zhì)量的好GDP。

但很可惜，柬埔寨的GDP增長基本都是靠著菠菜業(yè)的稅收和房地產(chǎn)建設(shè)給懟起來的。

柬埔寨這種GDP的水分過于魔幻，我不展開了。

當(dāng)然房產(chǎn)銷售們不會(huì)告訴你這些，他們只會(huì)告訴你高速增長，但不會(huì)告訴你這么詳細(xì)的內(nèi)容。

他們是對的，因?yàn)樗麄冎还苜u東西拿提成賺錢，別的也不需要關(guān)心。

04

我們拋開柬埔寨當(dāng)前的情況不如我國3線城市這種事情不談，再看看別的。

很多銷售丟出來的一個(gè)說法是，柬埔寨作為東南亞最穩(wěn)定的國家之一，非常適合投資。

而且柬埔寨人均年齡不到30歲，國民非常年輕，有著巨大的人口紅利。

聽起來是很有道理，但在投資上可能不是這個(gè)邏輯。

投資一個(gè)國家的房產(chǎn)，投的是什么？

往大里講，是投資他們的未來；往小里講，是賣給下一輪接盤俠。

所以要解決2個(gè)問題，發(fā)展問題和接盤俠的問題。

而柬埔寨這個(gè)國家，盡管有1500W年輕的人口，但是整體人民的素質(zhì)和勤勞程度和我們中國完全不是一個(gè)檔次的。

柬埔寨本地人的勤勞程度和改變生活的欲望，和中國人是完全不能比的（一個(gè)中國人頂3個(gè)柬埔寨人絲毫不夸張），他們當(dāng)?shù)氐淖诮桃彩呛苊曰茫屗麄儼灿谪毟F，好好等著來生，這就進(jìn)一步導(dǎo)致了生產(chǎn)力低和效率低下。

所謂的青壯年優(yōu)勢和人口紅利，沒有真的被發(fā)揮出來。

而且所有東南亞國家的政府，都有一個(gè)問題，就是只要給錢，什么事兒都給辦。

這也是為什么網(wǎng)絡(luò)賭博的大本營全在東南亞，因?yàn)椴还苎剑幌駠鴥?nèi)只要你亂來，鐵拳教你做人。

這同樣導(dǎo)致的問題是，東南亞多數(shù)國家的政府，精力在撈錢上，而非在把國家變得更好上，再配合1500萬佛系廉價(jià)勞動(dòng)力和慘的一比的現(xiàn)狀，這個(gè)國家真的像中介們吹的那么美好嗎？

你們自己思考。

不說柬埔寨發(fā)展了，就說接盤俠。

目前整個(gè)西港，得有80%是中國人，里面還有80%是炒房和搞賭場的，你去了那邊一看，不告訴你是柬埔寨，你還以為是國內(nèi)5線縣城呢。

你投資了柬埔寨的房子，你最終賣給誰呀？

賣給當(dāng)?shù)厝耍慨?dāng)?shù)厝诉@點(diǎn)收入買得起嗎？

整個(gè)西港全是菠菜業(yè)，最靠譜的實(shí)業(yè)就是沙縣小吃和正新雞排以及雞蛋灌餅和正規(guī)按摩。

賣給外國人？別鬧了，西港全是中國人，基本沒有別的國家的了。

賣給中國人？賣的比買的多好幾倍，不然怎么拼命拉人去呢？

投資一定要想好退路問題，反正柬埔寨賣房賣地的那一批是不會(huì)幫你想的。

05

說完宏觀問題，我們再來談?wù)剬?shí)操問題，關(guān)于柬埔寨的法律和土地交易。

現(xiàn)在很多人在吹柬埔寨土地是永久所有，并且光投資商鋪和寫字樓收租就有至少年化10%的收益，真的，我聽了都想笑。

首先柬埔寨的土地是永久所有沒錯(cuò)，但和外國人無關(guān)，你入了柬埔寨國籍當(dāng)我沒說，我還要給你點(diǎn)個(gè)666夸你666。

在柬埔寨，外國人買房享有的是土地使用權(quán)，50年+50年的租借期。

而且就連這個(gè)，也得走本地人代持或者信托計(jì)劃的方式，不是你以為的和國內(nèi)一樣交錢拿房產(chǎn)證就行了，這里是柬埔寨朋友，不是國內(nèi)。

你懂本地人代持和信托計(jì)劃是什么嗎？你懂里面的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

你要是不懂的話，建議還是不要碰了，你玩兒規(guī)則玩兒不過專家的。

另外關(guān)于柬埔寨的租金和房產(chǎn)漲價(jià)，其實(shí)非常搞笑。

從2011年起，柬埔寨的房屋增值速度確實(shí)是10%以上，但是這里面的問題在于，全都是中國人在擊鼓傳花呀朋友，當(dāng)?shù)厝耸遣慌模踔羾鴥?nèi)過去的人過多，搞得其他國的旅客都沒了，現(xiàn)在全都是莊家自嗨。

這些數(shù)字根本沒有任何意義。

不說柬埔寨的商鋪，就國內(nèi)的，還有一堆人天天打騷擾電話推銷各種賣不出的商鋪說年化8%以上呢，怎么不去買呢。

柬埔寨西哈努克當(dāng)前的現(xiàn)狀是，全都是國內(nèi)過去的人在炒，大量地產(chǎn)商涌入的短期后果就是供應(yīng)過剩，并且亂象頻發(fā)。

現(xiàn)在那幫在柬埔寨炒地皮的所謂大V們，都是3年前去屯的地，成本低到萬把塊1畝，現(xiàn)在出手幾十萬一畝就是在瘋狂套現(xiàn)。

至于投資者利益保障，我們不能談?wù)撘患诩砥艺淮嬖诘氖虑椤?/p>

說到土地買賣，還有一點(diǎn)是，很多土地其實(shí)是存在爭議的擱置土地，由于柬埔寨政府的一言難盡，這些土地大量存在。

如果買到存在爭議的土地，后續(xù)的酸爽你不敢相信。

而且賣地的人是不會(huì)告訴你是否存在爭議，當(dāng)?shù)氐墓賳T也會(huì)給你保證說沒問題，但問題是，你一個(gè)外國人人生地不熟，你又不知道這個(gè)土地有沒有問題。

你問官員和賣地的會(huì)不會(huì)騙你，真的他們都笑了，人家都是受過專業(yè)訓(xùn)練的，一般不會(huì)笑，他們的話一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)你都得懷疑，真被騙了，你去哪里說理去？

除了這些外，西港炒地還有一個(gè)騷套路，就是Cosplay CBD。

這倆詞拆開大家都知道，但是放在一起就可能就看不懂了，我來解釋下。

當(dāng)前那邊有個(gè)玩法是，賣家之間串通，A賣家拉人來看地買地，B賣家在這塊地的隔壁掛個(gè)牌子或者在當(dāng)?shù)貓?bào)紙or網(wǎng)站發(fā)布廣告，說自己要在隔壁進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，可能是CBD，可能是企業(yè)總部大樓，可能是綜合體，可能是國際學(xué)校，可能是冒用國際知名開發(fā)商的名頭，總之就是讓這塊看起來鳥不拉屎的東西值錢。

這是專門針對國內(nèi)的炒房者的套路，畢竟大家慣性就是買配套，那就給你一個(gè)虛幻的配套，反正你人生地不熟的，玩兒你你也沒地說理去。

在一個(gè)規(guī)則人家說了算的地方和人家玩兒，你覺得有沒有保障呀？

06

不說土地買賣這么高端了，就說買房本身，都一堆麻煩。

在柬埔寨當(dāng)?shù)兀孔赢a(chǎn)權(quán)分為硬產(chǎn)權(quán)和軟產(chǎn)權(quán)，硬產(chǎn)權(quán)對應(yīng)的國家土地管理規(guī)劃局頒發(fā)的；軟產(chǎn)權(quán)是由當(dāng)?shù)仡C發(fā)的，不是國家級，硬產(chǎn)權(quán)要比軟產(chǎn)權(quán)強(qiáng)的多。

但有趣的是，柬埔寨很多房子是同時(shí)有硬產(chǎn)權(quán)和軟產(chǎn)權(quán)的，有些無良的就會(huì)把兩個(gè)產(chǎn)權(quán)賣給不同的冤大頭，最后王八看綠豆，一頭綠油油。

即使你買了硬產(chǎn)權(quán)，也不代表你高枕無憂。

柬埔寨這地方魔幻的地方在于，長期租賃的房子，是可以和土地分開作為一個(gè)實(shí)體單獨(dú)注冊的，并且如果這么做了，還能辦出來一張軟產(chǎn)證，然后把軟產(chǎn)權(quán)賣了。

租客辦出房產(chǎn)證把房子賣出去的事情，在柬埔寨不是傳說。

再配合那些鼓勵(lì)你買了房子再租出去的中介們，你想想這個(gè)魔幻Plus的效果吧。

懂我意思嗎？

而且吧，柬埔寨這個(gè)地方的房屋市場，各種隱瞞房屋缺陷的行為和家常便飯一樣正常，如果一個(gè)中介只坑了你10萬塊，已經(jīng)可以說是道德楷模了。

咱們國內(nèi)買房子有一個(gè)概念，叫做學(xué)區(qū)房，指的是買房子有好學(xué)校上。

柬埔寨，也有一個(gè)概念，叫洪區(qū)房/地，就是說這地方鬧不鬧洪水。

柬埔寨由于地理位置特殊，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是排水設(shè)施差，且氣候下雨多，導(dǎo)致動(dòng)不動(dòng)就來個(gè)洪水給你刺激一下。

當(dāng)然洪區(qū)這件事情，賣房的是不會(huì)告訴你的，事實(shí)上除非你等著下大雨的時(shí)候自己看，不然是看不到的。

人家當(dāng)?shù)厝硕贾溃褪琴u給外國人的。

在家就能看到海景，是不是覺得棒呆了？

除了產(chǎn)證問題和洪水問題，柬埔寨的房子還有一個(gè)騷操作是夸大面積。

你沒聽錯(cuò)，在柬埔寨，房屋面積都是不確定的。

在交易前，賣方可能說是6X18m，你量了下也是，但實(shí)際上可能是6X12甚至4X10m，這種房子后面會(huì)面臨違建拆除的問題。

硬產(chǎn)權(quán)房好很多，一般證上會(huì)有明確的標(biāo)識(shí)。

而軟產(chǎn)權(quán)的話，你不去物業(yè)確認(rèn)面積的話，到時(shí)候可能會(huì)傻眼。

07

除了以上亂七八糟的東西之外，你得知道西港其實(shí)是一個(gè)非常混亂的罪惡之城。

治安亂七八糟，西港地方政府不作為，黑道和菠菜齊飛，搶劫頻發(fā)，遍地都是大鏢客和大嫖客。

當(dāng)?shù)厝硕贾乐袊擞绣X，中國人來投資的，各種專門打劫中國人的案件層出不窮。

喜歡玩兒真人吃雞么？死了不帶復(fù)活的那種。

是不是不相信？覺得我在和你們開玩笑？

打開中國領(lǐng)事服務(wù)網(wǎng)（對外領(lǐng)事權(quán)威網(wǎng)站，官方信息發(fā)布地，我看哪個(gè)SB敢說這個(gè)是假新聞）

西哈努克是屬于提醒中國公民謹(jǐn)慎前往的地方，因?yàn)檫@地方，不穩(wěn)定。

我們點(diǎn)開這個(gè)提醒內(nèi)容，8月2號(hào)剛發(fā)布的，里面寫的清清楚楚，建議每個(gè)人讀3遍。

朋友們，這個(gè)算是正兒八經(jīng)的告訴你這地方不安全了吧？

一個(gè)你的人身安全都得不到保障，你身邊的所有人都可能是加害者和受害者的地方，你覺得他們的投資價(jià)值是怎樣的呢?

你要知道你現(xiàn)在買的都是人家好幾年前屯的東西，那些賣家東西一賣就跑了去玩兒了，然后你守著這堆華麗的破爛發(fā)呆。

你要真的這么有錢，這么喜歡守著華麗的破爛發(fā)呆，我給你建議一個(gè)地方，就在國內(nèi)，還沒柬埔寨那么麻煩。

在我老家山東，有一個(gè)神奇的地方叫做煙臺(tái)，那邊有個(gè)海邊（說真滴位置和西哈努克差不多）住宅區(qū)叫做銀灘。

只要20到30萬，你可以擁有海景別墅，就是這么刺激。

有一段時(shí)間，全國每個(gè)2線城市的超市門口都有專門推銷那里房子的人，現(xiàn)場拉人，車接車送包吃包住。

煙臺(tái)是個(gè)好城市，經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，氣候不錯(cuò)，還是海邊，價(jià)格也不貴，很多人當(dāng)場就買了。

這房子特別保值，6年后也還是這個(gè)價(jià)格，還略微低了一點(diǎn)，非常親民。

買了的人全都沙雕了，就是鬼城，而且海邊的含鹽空氣一般人都受不了。

為啥我這么清楚，老讀者都知道我有一個(gè)神奇的買什么什么賠的二嬸兒，她在那有5套房，上次專門請我們?nèi)チ讼胭u給我。

08

來來來，同學(xué)們，我們最后再總結(jié)一下這篇文章的知識(shí)點(diǎn)，有助于鞏固你們的錢包。

1.柬埔寨雖然GDP增速很高，但是起點(diǎn)實(shí)在是低的有點(diǎn)厲害，整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量太難看了，有潛力，但是潛力兌現(xiàn)起碼還要20年。

2.柬埔寨所謂的人口紅利是一紙空談，不僅是柬埔寨老百姓的神奇佛系（和勤勞努力的中國人比，真的差太多了），還因?yàn)楫?dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)業(yè)是菠菜和炒房，整體增速全靠這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，GDP水分過大，對于國家發(fā)展沒有意義，所謂的快速發(fā)展很虛。

3.當(dāng)前西哈努克全都是國內(nèi)的人過去坐莊擊鼓傳花，房子專門賣給中國人，當(dāng)?shù)厝私硬黄鸨P，最后就看砸在誰手里。

而且那幫現(xiàn)在吆喝的歡的，早期囤地成本很低，現(xiàn)在在出貨，一茬一茬在低買高賣，各種操盤和虛假宣傳的手段騷氣沖天，吃的就是在國外沒人管。

4.柬埔寨的房屋法律和國內(nèi)通行的邏輯不通，中間很多隱性坑無法被快速發(fā)現(xiàn)，并且由于跨國，維權(quán)也不能說困難吧，你就別想維權(quán)了。

5.柬埔寨地方政府腐敗，為了撈錢什么都敢批。

各種沙雕合影給錢就拍就不提了，人家微商都和美國總統(tǒng)合影了，柬埔寨炒房團(tuán)還得加油。

主要是大量受賄，和炒地炒房團(tuán)傳統(tǒng)，畫各種大餅騙國內(nèi)不懂的。

另外整個(gè)東南亞都喜歡朝令夕改，說不定哪天就不認(rèn)賬了，參考某個(gè)著名的森林城市。

6.西哈努克當(dāng)?shù)厥只靵y，是一個(gè)以菠菜為支柱的地方，針對中國人的搶劫和暴力行為不絕，官方都發(fā)聲提醒中國公民謹(jǐn)慎前往。

你買了自住我都得夸你是勇士，放著國內(nèi)不待，非得去國外條件堪比國內(nèi)5線大縣城的地方冒著危險(xiǎn)，真的666。

你們看，我已經(jīng)把這件事情講的夠明白了吧。

當(dāng)然，不是說柬埔寨一無是處，畢竟確實(shí)是有紅利擺在那里，也是我國影響力出海的重要一站。

但問題是，如果你是3年前去買，那還有機(jī)會(huì)，這3年都漲了多少倍了，現(xiàn)在去都是給3年前的那些人接盤的，你得想想接你盤的在哪？

而且這一接，別的不敢說，套你個(gè)10年還是問題不大的，參考下前幾年東南亞其他國家的狂熱房產(chǎn)投資，現(xiàn)在什么卵樣，柬埔寨還不如那幾個(gè)國家呢說真的。

最后，如果你覺得自己有一大筆閑錢，就是看好這地方，不在乎被套個(gè)十幾年，就是要投。

我也管不著，錢是你的。

不過真這么刺撓，干嘛不去搞幣圈呢？

那個(gè)才是真正的巔峰快樂。

【鈦媒體作者介紹：公眾號(hào)“仙人JUMP”，這是一個(gè)神奇的男人，你完全猜不出他會(huì)寫（噴）出什么，他自己也不知道。】

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