來源：觀點地產網

邵宇為中國首席經濟學家論壇理事，東方證券首席經濟學家

面對可能會出現的美元匯率風險，邵宇對中國的房地產企業指出了一條此前并不常見的路子。

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編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

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每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。

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當他們的故事放置于中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

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觀點地產網 作為上海最熱門的商圈，南京西路不管任何時候都是車水馬龍，人流如織。

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從中間位置的梅隴鎮廣場旁邊的南匯路穿過，行人逐漸變少，慢慢只剩下馬路兩旁綠意盎然的法國梧桐，為初夏的炎熱帶來蔭涼。

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和東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇的采訪約在瑞吉酒店，離約定時間還有幾分鐘，他已經在大堂吧坐了一會了。

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寒暄一番后，我們將話題轉到了最近的房地產市場。

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房地產轉型瓶頸

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時間倒回4月份，政策層面再次強調房子只住不炒，房地產調控信號回歸，一季度房地產市場的小陽春出現拐點。

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盡管如此，邵宇還是對今年房地產市場保持著樂觀的預判。按照今年中國經濟增速目標6.0%-6.5%來看，一季度運行在整個經濟區間的上限6.4%左右?！暗?月份數據不是那么好，二季度需要觀察一段時間，只要不觸及下限6.0%就可以?！?/span>

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邵宇預測，政府不會著急刺激房地產市場，畢竟刺激要以提高杠桿率等作為代價，房企負債會上升得很快。實際上，房地產市場的大起大落也是政府不愿意見到的，因此保持簡單的力度、做結構化的優化很有必要。

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“房地產總的說來還是水泥加鋼鐵，大家覺得如果外部壓力少了以后會要去杠桿，對產業結構進行升級和微調?！?/span>

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特別是近年來，房企轉型和多元化發展不斷，“長租公寓”“新能源汽車”“產業小鎮”等新業務層出不窮。然而，今年以來這些業務卻顯得相對平靜，很多房企還是走回了傳統的拿地蓋樓賣房業務。

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對此，邵宇稱這是個居安思危的過程，房企還需要更有力地考慮轉型和多元化、持續發展的問題。以前龍頭企業成功的要素是大面積開發、低成本拿地、高杠桿運作、快速周轉，但現在要結合具體的發展時段。

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“現在結構優化會更加明顯，意味著以前高歌猛進的方式要做一些變化?！?/span>

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雖然房地產投資、銷售的相關數據仍保持著良好的勢頭，但中國整體經濟支柱結構已不再像之前的“房地產+基建+鐵路”結構。目前而言，經濟轉型升級是必須坦然面對的過程。

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邵宇提出，提升中國整體經濟需要做的是增強投資者信心、平穩預期。畢竟人民幣在高速增長后基數越來越大，不可能再維持同樣的量級，現在是結構優化、質量優先。

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房企融資新路徑

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當前，境內發債環境持續收緊，房企紛紛轉戰海外融資，尤其美元發債頻繁。前段時間，鼓勵資本進入時發了很多海外債，那時預期人民幣不會貶值，成本也低。

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邵宇表示，現在成本也不會明顯上升，因為海外美元還比較充裕，但人民幣的匯率波動大，到了償債周期，人民幣對美元再貶值壓力會很大。

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面對可能會出現的美元匯率風險，邵宇對中國的房地產企業指出了一條此前并不常見的路子。

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“開發商沒有把故事拿到其他地方，比如盧森堡去講?！?/span>

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美元債的作用是對沖美元周期，比較成熟。但是幣種分散也是必要的，就像資產分散也是一樣，融資端也要多種方式，因為美元起來歐元就下去了，此消彼長，所以分散化比較重要。

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事實上，據觀點指數近期發布的報告中統計數據顯示，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-4月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達61.07%，融資額達到797億元。

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2019年前5月的融資中，海外融資規模上升明顯，其中1月、3月以及4月是海外融資高峰，分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規模有所下降，僅為229.4億元。

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可以看出，海外融資的規模雖然上升明顯，但趨勢卻是呈現下行走向。究其原因，房地產企業的海外融資主要是以海外債，尤其是美元債為主，因此當中美貿易問題越演越烈之后，美元債的發行勢必出現收縮。

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其實，要發行歐洲債券并不遙遠。邵宇指出，目前澳門就增加了一個債券交易平臺，可以針對葡萄牙語系國家發行歐債債券。

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2018年12月，澳門首間提供債券登記、托管、交易及結算業務的金融機構中華(澳門)金融資產交易股份公司揭牌。下一步，澳門還將成立證券交易所，屆時粵港澳大灣區將有三個交易所。

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對于今年規劃落地的粵港澳大灣區，邵宇表示，大灣區的概念其實就是打造超級城市群，而未來中國的發展核心一定是靠超級城市群，“透徹點就是一線的三個城市群，二線的五個城市群，一共八個城市群?！?/span>

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常常被提及的大灣區就是三個一線城市群，包括環渤海京津冀大灣區、長三角雙灣區、粵港澳大灣區，代表了中國未來發展的三種主要模式。

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這之中，也不能忽視二線城市群的發展空間：武漢、長沙是重型機械制造，成都、重慶電子產業、信息化產業會形成規模，“這些地方都有歷史使命和定位存在，而且有大量人口聚集，對周邊的吸附能力也很大?！?/span>

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因此，當這些超級城市群的主要交通設施連接了之后，對房地產肯定會有很大的拉動作用。

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以下為觀點地產新媒體對東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇先生的采訪實錄：

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觀點地產新媒體：今年房地產市場，前幾個月大家比較樂觀，但最近幾個月態度就比較復雜了，這是為什么？

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邵宇：最近強調房子只住不炒，房地產的數據不管是投資、銷售都很強勁，但結構不是以前的結構一樣。

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房地產+基建+鐵路的模式，不是說這條路走到了盡頭，但大家覺得這個結構不是那么樂觀，特別想要轉型升級結構，必須坦然面對這個形勢。

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房地產總的說來還是水泥加鋼鐵，大家覺得如果外部壓力少了以后會去杠桿，對產業結構進行升級和微調。

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觀點地產新媒體：對今年房地產市場有什么預判嗎？

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邵宇：我們的預判還是比較樂觀，最新的數據顯示一季度還不錯，運行在整個經濟區間的上限6.4%左右，而今年的目標是6.0%到6.5%。但4月份數據不是那么好，二季度需要觀察一段時間，只要不觸及下限6.0%就可以。

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政府不著急刺激，因為刺激還是有代價的，要提高杠桿率等等，房地產企業的負債都會上升得很快。

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估計有一個季度的觀望是很正常，特別是要等到6月28號G20峰會后，對大國的走向有進一步判斷后再做政策調整也來得及，現在還在觀察。

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少動、多看，做明智的判斷，這是政策方向。大家也不希望房地產市場大起大落，保持簡單的力度，做結構化的優化是很有必要的。

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觀點地產新媒體：今年房地產總體融資情況怎么樣？會是第四輪寬松的周期嗎？

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邵宇：我認為比去年寬松一點，但也會比較有節制，這里面涉及到一個很重要的問題。

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在這場金融熱戰里面，金融資產快速上升和快速下跌的風險是一樣的，因為持有資產的人都希望資產永遠漲上去，但是資產不可能永遠漲上去。

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觀點地產新媒體：房地產融資是一直收緊的，但最近幾個月有定向降準的政策，很多人覺得這些最終放出來的資金還是會流到房地產市場。

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邵宇：貨幣政策總體而言是總量政策，特點是大河有水小河滿，總量倒下去以后，不管經過多少波折，最后都會來到相對比較有穩定預期的行業中。

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這么多年的經驗來看，大家認為房地產至少保值的作用還是有的，還有城市群政策的調整對房地產結構也帶來了變化和影響，所以降準資金多多少少會往房地產市場流。

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對影子銀行的態度也不像資管新規剛出來的時候全部否定，現在慢慢放開了，包括信托也開始活躍了。

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這些都是基于去年下半年整個政策的走向來決定的，還沒有考慮到今年一季度的情況。

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一季度大家主要是觀望，二季度又出了新的狀態，對大家來說還是需要做一些微調。

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觀點地產新媒體：很多房企轉型或做多元化，但嘗試后還是覺得沒有哪個其他業務的利潤比房地產高，這種矛盾您怎么看？

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邵宇：大家都覺得失敗是成功之母，但成功也可能是失敗之母。以前大家都是這樣做的，大面積開發、低成本拿地、高杠桿運作、快速周轉，這是龍頭企業成功的要素，這些我們都承認，但是現在要結合具體的發展時段。

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現在城市化進程高歌猛進告一段落了，大家都說中國城市化還有空間，但是在核心城市區域，像上海城市化率已經到90%。以前我們的城市化是全面鋪開的，從一線城市到五、六線城市，現在在結構上優化會更加明顯，這樣就意味著以前高歌猛進的方式要做一些變化。

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以前這個行業很賺錢，但不可以持續。還是要做多元化，和其他行業相比大家覺得賺錢沒房地產快。

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觀點地產新媒體：習慣了賺快錢的開發商去做別的行業，或者做實體經濟會不會很難堅持下去？

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邵宇：這是個居安思危的過程，眼光能不能看得很遠、能不能進行調整很重要。

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調整都很艱難，中國本身就像一個大的開發商，開發了很多漂亮的房子，但想要成為一流國家，光靠房地產不夠。比如有人說芯片不賺錢，其實芯片很賺錢，但是前期投入很大，時間也很長。

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每一個開發商、每一個企業都是中國這家母公司的一個子公司，總要有人做這件事情，總要有人轉型，否則大家都會局限于這一個行業中，直到最后出現問題。

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因為大家都知道這個行業賺錢，都沖進去賺點錢，這就很難維持。正是因為前面太成功了，所以更需要更有力考慮轉型和多元化、持續發展的問題。

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觀點地產新媒體：怎么看今年海外債的市場情況？

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邵宇：前段時間鼓勵資本進入的時候發了很多海外債，當時預期人民幣不會貶值，成本比較低，現在來看成本不會明顯上升，因為海外美元還是比較充裕，但人民幣匯率波動比較大，到了償債周期，人民幣對美元再貶值壓力就很大。

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觀點地產新媒體：未來貶值壓力很大嗎？

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邵宇：現在已經貶值了，又到了6.9，突破7的位置。這次如果貿易摩擦沒有明顯放緩，貶值的幅度會比2018年要大?，F在大家覺得破7不是問題，估計大部分都是按照7來做對沖，償債的時候會一定影響。

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如果發的債大部分是2017、2018年，兩三年之內到期，這兩年就是償債的高峰期，我相信龍頭企業能夠還，但還債的時候資金出境壓力很明顯，因為資本賬戶管控比2015年到2018年都要強，除非能夠循環發債。

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觀點地產新媒體：今年相對比較好的融資途徑是哪個？

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邵宇：除了傳統渠道之外，ABS和REITs可以考慮。如果海外發債，美元債風險比較大，可以發一些其他品種的債，但是這個比較少。

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觀點地產新媒體：房企很少發其他債，基本海外都是發美元債比較多。

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邵宇：那是因為你的故事沒有到歐洲、到盧森堡這些地方講。

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美元債的作用是對沖美元周期，比較成熟，但是幣種分散也是必要的，就像資產分散也是一樣，融資端也要多種方式。因為美元起來歐元就下去了，此消彼長，所以分散化比較重要。

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其他渠道估計大家都做了，信托、第三方等等都在做?，F在信貸政策不像之前那么嚴，還是有一些松動。

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觀點地產新媒體：為什么房企大部分發美元債而不去歐洲發債，是房企本身的原因，還是市場原因？

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邵宇：我覺得是房企本身的原因，投行也有原因?，F在歐洲發債和盧森堡發債成本很低，而且有時候不一定要用歐元，用離岸美元也可以。

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這方面需要多做市場溝通，歐洲的錢進入到中國市場，特別是進入到房地產市場的比較少，但是空間很大。歐洲資金，特別是德國資金對中長期的資產需求還是有的。

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觀點地產新媒體：不管是內地還是香港的企業，對歐洲市場的投資基本上集中在英國居多，其他歐洲國家很少。

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邵宇：所以需要開拓，哪里便宜去哪里找資金，關鍵要把故事講通，有龍頭企業嘗試做標桿，其他企業都會跟過來。

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大家都在香港發債習慣了，流程很順，不用再去開拓別的市場，夠投行吃一段時間，但市場總是需要開拓的。澳門也可以發歐洲的債，最近澳門多了一個債券交易平臺，是面向葡萄牙語系的國家，但葡萄牙語系強國不多。

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這次粵港澳大灣區規劃出來后給了澳門一個選項，澳門和做房地產的是一樣的道理，以前博彩生意好得不得了，沒必要再去做其他多元化業務。但是長期下去不行，市場會完全扭曲，所以要做一些其他的轉型。

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觀點地產新媒體：對于今年中國整體經濟，除了中美貿易影響之外，還有什么其他重要因素是要考慮的？

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邵宇：從去年到今年最大的問題是信心和預期。除了人民幣預期的問題，實體經濟下滑的過程也在預期之中，大部分都能夠看見，這肯定是必然要經歷的。

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高速增長后基數越來越大，不可能再維持以前同樣的量級，而且現在更多的是結構優化，質量優先。

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問題在于投資者的信心和對中長期的判斷，要確定中國是在一條質量優先和升級的道路上，這一點很重要。和股票下跌沒太多關系，川普發一條推特市場就要跌，說明大家的信心還是比較小，其實沒那么夸張，我們可以應對。

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所以怎么增強投資者信心，平穩預期，確保中國是走在一條穩定成長的正確道路上，這個更重要。

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其他因素我覺得沒什么，1998年金融危機，2008年金融危機都經歷過。只要確保方向是正確的，預期是穩定的，信心是充足的，這樣就更有韌勁。

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