本文轉(zhuǎn)載自貓叔聊地產(chǎn)（maoshuhouse）。

01??房?jī)r(jià)和工薪階層無(wú)關(guān)

前些日子，聽(tīng)到一個(gè)大v說(shuō)未來(lái)深圳的房?jī)r(jià)一定會(huì)超過(guò)北京。

大致原因是，北京在趕人，深圳在搶人。北京趕走的都是剛需，接盤(pán)俠少了，房?jī)r(jià)自然接盤(pán)能力受損。

這是一本正經(jīng)的胡說(shuō)八道啊。

我們先來(lái)討論一下，什么是剛需。

不妨舉三個(gè)典型的例子：

請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)是剛需呢?

第一個(gè)肯定不是。水果攤小販只是在北京賺錢(qián)，背負(fù)著養(yǎng)娃養(yǎng)家的重?fù)?dān)，所以更傾向于在老家購(gòu)置一套改善類(lèi)的住房，或者去環(huán)京、省會(huì)城市買(mǎi)房。

第二個(gè)，剛畢業(yè)的學(xué)生，目前還沒(méi)有買(mǎi)房資格，工資也不夠買(mǎi)房能力。先攢錢(qián)再說(shuō)吧。

第三個(gè)，在北京工作了5年，有購(gòu)買(mǎi)資格，也基本有買(mǎi)房的能力。最重要的是，對(duì)北京有了一定的感情依賴(lài)，人脈、工作都在這里。想要穩(wěn)定下來(lái)的愿望很強(qiáng)烈。

所以，第三個(gè)才是真正的剛需。

對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)和大部分工薪階層沒(méi)關(guān)系了。這話(huà)聽(tīng)著挺扎心，但是事實(shí)就是這樣。

北京購(gòu)房的剛需門(mén)檻，是單價(jià)3w+，總價(jià)300萬(wàn)。如果按照35%的首付來(lái)算，至少也要不到100萬(wàn)。剩下200萬(wàn)，按照25年等額本息的話(huà)，一個(gè)月也要12000元的月供。

按照申請(qǐng)房貸的條件，一個(gè)月的流水可以覆蓋兩倍月供，那么月薪至少達(dá)到24000元以上。（然實(shí)際申請(qǐng)房貸的時(shí)候，要求沒(méi)有這么嚴(yán)格。）

北京剛需的群體很明顯了：

1、在北京5年以上，滿(mǎn)足連續(xù)繳納60個(gè)月社保的條件的外地人，或者京籍。

2、至少能一次性拿出100萬(wàn)左右的首付款，月薪2萬(wàn)以上。如果是夫妻買(mǎi)房，那么兩個(gè)人的月薪至少2萬(wàn)。

這個(gè)門(mén)檻，已經(jīng)比較高了，足夠?qū)⒋蠖鄶?shù)流動(dòng)人口排除在外。

我之前看過(guò)一份報(bào)告，具體數(shù)字忘記了，大概是說(shuō)，北京的流動(dòng)人口，能買(mǎi)房的比例在10%以上，不到20%，在流動(dòng)人口里，其實(shí)是很小的一部分。

我們千萬(wàn)不要被那些“看起來(lái)很正確”的話(huà)誤導(dǎo)。

什么是剛需？有購(gòu)房資格，并且有購(gòu)買(mǎi)力，只是目前還沒(méi)有房產(chǎn)的群體，是剛需。

流動(dòng)人口是什么？只求有一份比較穩(wěn)定的工作而已。北京呆不下去，可以去上海，去深圳，無(wú)所謂，只要有錢(qián)賺。

表面上看，北京人口流出，深圳人口流入。流出人口并不一定都是剛需，很可能大部分都是買(mǎi)不起房子的那批人。

剛需未來(lái)會(huì)變成有產(chǎn)階層。流動(dòng)人口，只是每月拿著現(xiàn)金流的人。只有極少數(shù)比例的流動(dòng)人口，通過(guò)努力工作、或者六個(gè)錢(qián)包拼殺出來(lái)，成為剛需。

越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)高的城市，剛需和流動(dòng)人口之間，越存在著一條看不見(jiàn)的鴻溝。

02? ?樓市下跌，有一條隱形的界限

繼續(xù)討論北京樓市。

在樓市中，剛需是購(gòu)房需求最強(qiáng)烈的群體，也是永遠(yuǎn)為樓市托底的群體。

有人總是盼著房?jī)r(jià)大跌。但真相是什么樣呢？

我們看2013年-2015年之間北京的商品房供應(yīng)，那時(shí)候剛需商品房還大多數(shù)在五環(huán)、六環(huán)之間，總價(jià)大概在150-200萬(wàn)這個(gè)區(qū)間。

但是到了2016年，房?jī)r(jià)大漲，剛需的門(mén)檻從150萬(wàn)變成了300萬(wàn)。

等到2017年，北京317調(diào)控的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌，有人說(shuō)，北京樓市要腰斬了。但實(shí)際上，最嚴(yán)重的程度，也就跌了20%左右。

跌到20%左右就上車(chē)，這是剛需心里的底線(xiàn)。

以西城區(qū)的剛需上車(chē)神盤(pán)，榮豐2008為例。我們來(lái)看一下同戶(hù)型的歷史成交價(jià)。

15年底，成交價(jià)是147萬(wàn)。

16年底，樓市上漲，成交價(jià)達(dá)到258萬(wàn)。

17年5月份，歷史成交價(jià)最高是355萬(wàn)。考慮到網(wǎng)簽的延后性，這應(yīng)該是317調(diào)控之前站崗的一個(gè)例子。

17年10月份，歷史成交價(jià)最低點(diǎn)是282萬(wàn)。

從16年開(kāi)始，即使房?jī)r(jià)翻了一倍，實(shí)際上跌20%左右，也就是降了70萬(wàn)就已經(jīng)到剛需的心理價(jià)位。再往下跌無(wú)可跌。剛需已經(jīng)接盤(pán)了。

從這個(gè)例子，你可以深刻的理解，不是沒(méi)房子的就叫剛需。

北京剛需的購(gòu)買(mǎi)潛力，是非常旺盛的，更何況，剛需購(gòu)買(mǎi)的房子，僅僅是入門(mén)的資產(chǎn)。

▲圖片來(lái)源：幾套房小程序

03? ?中產(chǎn)的標(biāo)配：開(kāi)豪車(chē)住二環(huán)小破房

買(mǎi)房是大宗資產(chǎn)交易，不考慮投資需求，大多數(shù)人的買(mǎi)房換房的頻率，基本一輩子只有兩次。

第一次就是剛需上車(chē)，300萬(wàn)以下的一居室、小開(kāi)間，或者300萬(wàn)-500萬(wàn)的小兩居婚房。

第二次就是置換孩子需要的學(xué)區(qū)房（如果生二胎，還要從兩居置換到三居）。

第三次，就是孩子長(zhǎng)大以后的養(yǎng)老改善房。

從買(mǎi)房路徑來(lái)看，就是從五環(huán)置換到三環(huán)，三環(huán)再回到五環(huán)的過(guò)程。

我們來(lái)看目前租房的熱力圖。除了北部昌平、通州之外，熱度基本集中在五環(huán)內(nèi)。

租房區(qū)域，就是工薪一族買(mǎi)房真正需求的位置，上班真正可以接受的路程范圍。

再看市場(chǎng)提供的二手房房源。以250-400萬(wàn)總價(jià)去篩選，差不多是15000套（包括商住等）。這個(gè)數(shù)字，是北京市場(chǎng)比較熱的時(shí)候，一個(gè)月的成交量。

剛需房源太稀少了。

更為重要的是，5環(huán)內(nèi)已經(jīng)是存量房市場(chǎng)。五環(huán)內(nèi)可以開(kāi)發(fā)的土地，很少很少。看2018年北京住宅用地成交分布，昌平、大興、順義是成交大戶(hù)。東西城、海淀都沒(méi)有。

另外一個(gè)特色是，政策房很多。以下是不完全統(tǒng)計(jì)的78個(gè)限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房。限競(jìng)房拿下房本后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)闵仙w房子的時(shí)間，要捏在手里7年。共有產(chǎn)權(quán)房只有一部分產(chǎn)權(quán)是自己的，轉(zhuǎn)讓也是小范圍的目標(biāo)群體。

下圖是不完全統(tǒng)計(jì)的限競(jìng)房&共有產(chǎn)權(quán)房，看上去很多，供應(yīng)量很足，對(duì)不對(duì)？

回顧一下2018年的相關(guān)土地政策，你就發(fā)現(xiàn)：當(dāng)四環(huán)內(nèi)限制各類(lèi)用地調(diào)整商品住宅的時(shí)候，更多出讓的是五環(huán)外的土地。而且，為了打壓房?jī)r(jià)，限制高價(jià)拿地，推出的新房大部分是政策房。

這就意味著：五環(huán)內(nèi)的商品房已經(jīng)不會(huì)再增加了。

至此，北京樓市開(kāi)始分化。五環(huán)內(nèi)是一個(gè)市場(chǎng)，五環(huán)外是一個(gè)市場(chǎng)。

五環(huán)內(nèi)是一個(gè)二手房的存量市場(chǎng)，五環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，有地鐵、有配套，是剛需最理想的置業(yè)區(qū)域。

五環(huán)外是新房市場(chǎng)，要么配套沒(méi)有起來(lái)，要么交通不方便，通勤距離太長(zhǎng)。而且新房扎堆，戶(hù)型都泛濫的雷同。

買(mǎi)了投資，流動(dòng)性缺失。買(mǎi)了自住，上班又不方便。真的是雞肋。

這就難怪，為什么北京五環(huán)內(nèi)二手剛需房今年是小漲的行情，但大多數(shù)限競(jìng)房不好賣(mài)了。

想買(mǎi)的買(mǎi)不起，夠得著的用不上。

北京樓市還有一個(gè)分化。就是教育資源的分化。

這里引用90度地產(chǎn)做的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格地圖。優(yōu)質(zhì)的教育資源，基本被三環(huán)內(nèi)壟斷了。

在北京，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房供應(yīng)套數(shù)在全市存量房占比只有10%左右。其中，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)四個(gè)區(qū)占比超過(guò)72%。根據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，僅僅西城區(qū)的重點(diǎn)小學(xué)數(shù)量，就超過(guò)大興、通州、昌平等11個(gè)區(qū)總量。

從中考升學(xué)率來(lái)看，中考分?jǐn)?shù)超過(guò)550分占總考生比例，東城為25.5%，海淀為25.41%，西城22.06%，朝陽(yáng)為14.19%，東西海三區(qū)較朝陽(yáng)更有優(yōu)勢(shì)。所以教育資源已經(jīng)固定在三環(huán)內(nèi)。想要置換學(xué)區(qū)房，就必須從五環(huán)轉(zhuǎn)到三環(huán)內(nèi)。

三環(huán)內(nèi)的幾百萬(wàn)學(xué)區(qū)房，單價(jià)10萬(wàn)以上，大多數(shù)是什么樣子的?

可能是這樣的平房：

也可能是70年代不足50平的板樓。

所以北京中產(chǎn)也不能說(shuō)過(guò)的很光鮮。從居住條件看，可能比三四線(xiàn)城市的都要差了。他們的標(biāo)配是：豪車(chē)停在五環(huán)外，每天地鐵上下班，二環(huán)住個(gè)小破房子。講究居住品質(zhì)的，就會(huì)在學(xué)區(qū)房附近，租一套三居室來(lái)住。

要把孩子從幼兒園熬到小學(xué)，再?gòu)男W(xué)熬到初中。住這樣的房子10來(lái)年，等孩子大了，再賣(mài)掉學(xué)區(qū)房去四五環(huán)完成終極置換，買(mǎi)一套改善房或者別墅。

北京最初是攤大餅式發(fā)展，房?jī)r(jià)從二環(huán)到四環(huán)逐漸降低。到了四五環(huán)，常住人口又變得更多，也是更多有實(shí)力的新北京人置業(yè)的區(qū)域，所以四五環(huán)成了黃金分割點(diǎn)，房?jī)r(jià)又向上走。

曾經(jīng)的我一度以為，作為90后要突破常規(guī)，不被世俗捆綁，不要被房子左右了人生。

后來(lái)發(fā)現(xiàn)，我只不過(guò)是普通人，注定要沿著上一代人的軌跡走。

也許對(duì)于買(mǎi)房這件事情，每一代人都一樣吧。

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微信編輯：一米陽(yáng)光