快速擴張能帶來更好的發展么？

根據克而瑞調研報告，目前國內的多數聯合辦公運營商都在有計劃的擴大規模。其中，WE+計劃2018年在中國布局200家；氪空間2017年計劃在全國新開60個社區，僅在北京就計劃新開20-30個社區；SOHO 3Q計劃在2017年工位數達到10萬個；優客工場計劃擴張到21個城市……

顯而易見，聯合辦公空間迅速擴張的好處是能夠快速占有市場、提高知名度，而隨之而來的不少副作用更值得業界警覺。就此，日前，創頭條（www.china0114.com）記者專訪了多位聯合辦公業內人士，希望能給行業發展提供一些參考。

聯合辦公空間為何熱衷于全國化布局？

以WeWork入華為一個時間節點看，從2016年下半年開始，競爭激烈的國內聯合辦公正加速進入一個調整期。

WeWork入華后國內知名聯合辦公融資后普遍開始全國擴張

特別是在2017年，中國的聯合辦公市場上并購和融資速度都在加快。

3月22日，無界空間宣布完成近1億元A+輪融資，同時宣布全資收購Fourwork（富空間）。無界方面稱，融資及并購完成后，現有空間將達到 13家，總面積占30000余平米，提供5000余工位。

緊隨其后的3月24日，WE+與酷窩也正式宣布合并。由此，WE+酷窩的空間版圖將拓展至北京、上海、廣州、杭州、蘇州、寧波、青島、大連、西安、成都等多個城市。這意味著WE+酷窩正式完成了在華北、華中、西南和華南地區16個重點城市 、47個空間的布局。

其實，WE+、酷窩的合并，無界空間收購富空間都絕非行業的個案。那么，推動聯合辦公行業紛紛朝著規模化發展的原因都有哪些？聯合辦公行業資深人士“三人行”向創頭條（www.china0114.com）記者透露，走規?；尿寗右蛩乜梢源蟾艢w結為四個方面：

1.資本方的推動

作為全球聯合辦公平臺鼻祖，WeWork也是規模最大的代表公司。2012年以來,它以每年超過200%的速度增長，并不斷融資，估值也從15億美元躍升至160億美元，目前正在建設一個全球化的門店網絡。

Wework的成功經驗在前，在中國市場上，資本方同樣希望國內聯合辦公行業出現像WeWork一樣超大規模的獨角獸。

2.市場競爭的需要

聯合辦公行業井噴式發展，同樣也帶來了激烈的市場競爭。

在快速變化的市場環境里，企業只有不斷發展壯大才能確保在充滿變數的市場博得先機。而一些規模較小，資源匱乏、欠缺運營能力的聯合辦公空間也在謀求并入大品牌聯合辦公空間的體系中。

品牌聯合辦公空間通過快速擴張，兼并合并等手段，不僅可以迅速做強做大，實現資源的互補，還能更好地抵御市場競爭的風險。

3.有上市的計劃和打算

上市對企業帶來的好處無需多言，很多企業在做到一定規模之后，上市成了必然的一個選擇。

為盡早達成上市的條件，聯合辦公空間勢必要迅速占領市場，因為規模較大的行業領軍企業往往會更容易受到市場的關注和追捧。

4.擴張后的規模效應

聯合辦公目前的盈利模式以工位收入為主，其基礎就是要形成一定規模和數量。

酷窩創始人莫萬奎就在合并發布會上表示，WE+與酷窩的合并可以增加規模、降低成本，并在規?；幕A上打造生態圈，實現規?；?。

規模效應，就是企業適當擴大生產、經營規模后,自然呈現出的“成本遞減、收益遞增”現象。

那么，當聯合辦公形成一定體量后，是否就能快速發力并開始賺錢呢？

獲得市場占有率后就能夠降低成本其實是個偽命題

眾所周知，聯合辦公靠出租工位和辦公區域為生，運營得好才能賺錢。在賺錢模式還在摸索中時，如何最大程度削減成本是聯合辦公行業面臨的共同課題。

1960年，波士頓咨詢公司（Boston Consulting Group）的亨得森提出了經驗曲線效應（Experience Curve Effect）。

“三人行”向創頭條（www.china0114.com）記者介紹說，根據這一理論，如果一項生產任務被多次反復執行，它的生產成本將會隨之降低。 每一次當產量倍增的時候，代價值（包括管理、營銷、分銷和制造費用等）將以一個恒定的、可測的比率下降。

那么，在聯合辦公行業經驗曲線效應是否能行得通呢？未必！

如果我們以某聯合辦公空間為例，如果按照其工位1800元/月/個市場價計算，在100%入駐率下對其整體成本進行一個解構，大致可以分為物業租金成本、裝修成本、人力成本、中介渠道、水電及辦公用品等部分，總共占據了空間總成本的89%以上，而利潤僅為10%左右。

物業成本

場地租金是聯合辦公成本的頭部。據業內人士介紹，聯合辦公空間有近50%的成本是花在物業租金上（自有物業或老建筑改造的除外）。

實際上，試圖通過大規模擴張把物業租金給降下來并不成立。很多地段好，交通方便的的傳統辦公物業，其對外招租的價格就不菲，包裝升級為聯合辦公空間后，盡管租期長，但在成本上很難有大幅度降低。

也正因為如此，聯合辦公運營方考慮更多的是如何在固定面積上能夠盡量多的得到工位，因為工位數量多少才決定了聯合辦公空間單位面積的利潤率。

裝修及辦公用品成本

比如批量和統一使用物料供應商（裝修和家具等）。實際上，裝修成本是可以通過大規模的采購降低，但是問題是行業在單店擴張的時候，采購的規模數量并不算龐大，哪怕有穩定的供應商，但是要一次性采購那么多貨來降低單位成本價格，顯然不太可能。

另外，聯合辦公空間從拿地到裝修，到設計，到施工，到后期的物業運營管理，這是一個系統性的工程，需要專業的運營團隊要在各個環節上專業化的運營以及進行成本的管理，任何一個環節有問題都可能導致全盤皆輸。這對于沒有地產行業背景的空間來說挑戰很大。

因此，我們認為，批量采購在聯合辦公行業只能說有一定成本上的降低，但想要大幅度的降低比較困難。

人力成本

以某知名聯合辦公為例，其規模5000平米辦公空間，配置了一名店長、另外有3名運營人員；3000平米以下的辦公空間，配置一名店長、2名運營人員。

從其連鎖的辦公空間數據來看，快速擴張并未能使這家聯合辦公更進一步消減人力數量配置?！叭诵小闭J為，消減人力配置的關鍵在于提升運營效率，最好的方式莫過于客戶的大部分需求在線上就可以解決并滿足。

夢想加聯合辦公空間創始人王曉魯就曾表示，較高的運營效率是聯合辦公取得盈利的關鍵因素之一。

例如，夢想加目前已實現每2000平方米的空間面積只由一個運營人員負責，就得益于其智能辦公體系，能夠將各種日常事務實現自助處理。

但現實是，大多數的聯合辦公空間并沒有比較完善的線上系統來降低人力成本。

那么，聯合辦公是要市場占有率，還是要利潤？

“我們的運營成本從第15個空間開始可以看見有15%的降低?！?a href="http://www.china0114.com/c/98247777" target="_blank" title="http://www.china0114.com/c/98247777" style="color: rgb(84, 141, 212); text-decoration: underline;">We+聯合創始人何善恒在談到規模化時表示。

總結來看，目前門店數量較少的聯合辦公空間沒辦法把單位成本給降下來。甚至還會因為各種經營問題導致一個現實問題：擴張的越快，虧損的也就越多。

“沒有盈利，就談不上發展?！比诵懈嬖V創頭條（www.china0114.com）記者，“如果沒有利潤，作為目前很多空間經營者優先考慮的就是盡量降低空置成本——哪怕采取虧損的方式?！?/p>

SOHO中國董事長潘石屹就曾公開表示，旗下產品正在以虧損20%的代價對外出租。

但也正因去化的壓力，導致了行業的種種亂象產生。

首先是價格上的亂象。

在現階段，面對市場上有很多聯合辦公競爭者，很多宣稱“不打價格戰”的辦公空間私下已經揮起這把武器。殊不知已經背離了聯合辦公空間最初的開放和互動的設想——即有大量開放的工位，價格統一，并明碼標價，用戶可以不受工位位置的限制隨意使用。

業內人士以某知名聯合辦公空間品牌為例，其2016年時在北京開了一家店，很快就對外宣稱滿租。事實上，這家聯合辦公空間額外付出額外的代價：一是，它以市場價65折的價格對外招租；二，它請來大公司進駐幫助去化。

SOHO3Q也是如此。據業內人士介紹，2016年曾入駐其空間的一家大企業退租后，其空間有一整層空置，2017年春節后開始以市場價4.5折對外招租。

“但是這個4.5折只是一個明面價格?！比诵邢騽擃^條（www.china0114.com）記者透露，“實際上還有很多可談判的余地，這個情況下，在整個行業里也都是普遍存在的，在明碼標價下還有10%-20%的談判空間?！?/p>

其次，國內的聯合辦公空間仍處于一個初級模式的階段。

國內的聯合辦公在照搬國外的發展模式的最初，很少考慮到水土不服的問題。一個例子是，國內很多聯合辦公空間開發了大量的開放式工位，但是實際上出租率并不高。

“聯合辦公的這個行業主要是基于對靈活空間和共享經濟這兩個大的前提來進行發展的。”北大創業孵化器總經理楊文厚表示，“創業人群對空間的使用占比會進行下降，但是中小微企業對空間使用的需求會逐漸增加。一百平米到一千平米范圍之內的定制化空間會越來越成為一種主要的趨勢，所以聯合辦公空間以后會更加定制化?！?/p>

在業內人士看來，中國的客戶顯然更青睞獨立的辦公空間，如果加以分析不難發現，國外先進國家擁有數量眾多的自由職業群體。而在現階段的中國，聯合辦公空間的客戶群體更多要面向創業公司和成熟企業。

基于此，要想解決空置成本，國內的聯合辦公往往會做出一些妥協，例如，為企業加入定制化的辦公空間，或是把空間直接整租給大公司。

“聯合辦公按照傳統來說應該是按工位進行出租的。”三人行表示，如果采取整租的方式，就代表著它開始租給傳統型的大公司了，那么這樣的聯合辦公空間就跟傳統的寫字樓無異，“實際上已經背離了聯合辦公的本質?！?/p>

第三，在全國布局時，聯合辦公空間的路也并非一帆風順。

近期曾獲得2億元融資的某知名聯合辦公空間，本欲進一步完善在一線城市及主要二線城市的布局。但創頭條記者了解到，其因為招商問題，在北京市場目前已經陷入停滯，目前已計劃將發展重心轉到其他城市。

在國內辦公市場越來越走向專業化后，對聯合辦公空間從業者也提出了更高的要求，在這過程中，必然會有因為自身經營不善而夭折的空間，更需要有先見之明的空間從業者根據自己資源優勢探索調整出新的經營方向。

除積累體量外，聯合辦公還有哪些新打法？

行業快速擴張，由此導致的空置成本提高，這一問題已經被很多聯合辦公空間運營者意識到。對于目前依舊高度依賴于租金的聯合辦公運營方而言，找到新打法成為首要任務。

提供對的增值服務

現階段整個行業都在提了解創業者的需求，例如很多聯合辦公空間都推出的服務商生態體系鏈條，但是這些服務于創業企業、創業者的“一體化解決方案”實際作用如何？這些服務商的是創業者真正想要的嗎？

“縱觀最近兩年，所以做聯合辦公的企業，其實服務做的都不夠好。”納什空間合伙人李鵬向創頭條（www.china0114.com）記者介紹，“根據我們的調研，客戶對企業服務的需求并沒有那么高。”

據他介紹，納什希望通過系統化的服務吸引創業團隊的入駐，專門成立了創業辦公服務聯盟，服務內容涵蓋工商注冊、財務托管、人力社保，甚至是外賣餐飲服務等。但經過兩年的沉淀和數據積累后，納什空間也在思考一個問題：到底哪些服務才是客戶真正想要的？

站在被服務者的角度上考慮，這些聯合辦公空間內集成的服務商原本也是創業者，本身的經驗是不足的，那么這些服務商又如何能夠成熟地服務于創業企業和創業者？

“我覺得前兩年都是聯合辦公行業幫助小企業去定義他們的需求，現在我希望我們能夠反過來，通過對數據的梳理，發現他們真正的需求是什么。”李鵬說。

滿足創業者辦公體驗

很多聯合辦公空間運營者都試圖向創業者們描繪這樣的畫面：酷炫的辦公場所、完善的配套服務，休息、娛樂、健身設施一應俱全，水電物業網絡等費用全包。

看上去是很美，但對于聯合辦公來說，核心應該就是服務于創業者及創業企業工作的需要。

舉個最簡單的例子，聯合辦公空間的網絡問題。據創頭條（www.china0114.com）記者的調查顯示，網絡體驗差、出現問題難找到技術人員解決成為很多聯合辦公空間的一大通病。

“原因就在于聯合辦公空間節約成本的考慮?！比诵懈嬖V創頭條記者?！霸斐蛇@樣的情況，既有節約寬帶接入費用的因素外，特別是很多連鎖的空間，往往只配備少數網絡管理人員?！?/p>

“這也是我們需要回到原點思考的一個基本問題：創業者為什么要選擇到你的空間來辦公？”納什空間聯合創始人李鵬表示。

在他看來，首先聯合辦公空間的環境一定要足夠好，軟硬件設施完善。其次，能不能給客戶提供物超所值的服務，如何最大限度的滿足于創業者辦公和工作的實際需求才是聯合辦公空間最應該去思考的地方。

否則，當國內的雙創事業步入快速發展的新車道時，缺乏創新和突破的聯合辦公行業一旦無法承擔起整個雙創事業發展的新動能角色，注定將被更注重專業化和垂直化的眾創空間一步步趕超。

本文首發創頭條（Ctoutiao.com），作者：覃羽 劉渝鑫 郵箱：qinyu@ctoutiao.com

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