土地政策向何處去？

中國城市中心 2019-02-06 15:38 搶發第一評

從2018年全國新出生嬰兒數約1500萬的數據看，真實生育率已不超過1.2，而且預計還將繼續降低，因為經歷了嚴格控地和棚改導致的一輪房價翻倍之后，房價收入比等同于日本臺灣泡沫最高峰時期。

生育率低于1.2意味著每代人減少40%甚至更多。現在三四十歲的人即使有養老金，大多數也要工作到不能動了才能退休，積蓄的房產屆時多數也不值錢。其實不用那么久，今年25歲和20歲人口，比30歲的分別少700多萬和1300多萬，就足夠喝一壺的。

導致現在這個死結的首先是計生系統，長期宣稱生育率1.8，簡單心算一下就知道，那需要10位女性中1位不婚不育+1位獨生+7位二胎+1位三胎，才會有18個小孩，其中只有1個獨生子女，這顯然不符合事實。其背后心態，多半類似于畝產萬斤時官員們“保住官位要緊，管它洪水滔天”。

90年出生高峰是2800萬人，到02年只有1400萬人，想象一下房價壓力。95后每年女性600-800萬人之間，生育率1.0-1.2的話，新生兒就只有每年600-1000萬了。

然而未來更狠的人口和經濟殺手其實是國土，即使有四五億畝耕地和3億多畝農村宅基和建設用地處于半拋棄狀態，十幾年來仍然以糧食安全、保護耕地名義限制土地開發，而且力度每屆加碼。

結果全國城鎮住宅用地還不到0.5億畝，加上包含工業園開發區在內的城鎮工業倉儲商業服務用地，總共才不到1億畝！加上鐵路高速也只有約1%的國土具備資本價值，卻堆積了超過美國和歐洲的貨幣總量，這種結構沒法長期健康持續。房價收入比超過10，參考臺灣6倍時對應生育率1.2，維持10倍的話估計很快就到1.0以下了。

然而國土的KPI里沒有這些，仍舊延續前幾十年的慣例。資本始終難以下鄉，導致6億農村居民中僅2300萬人從事現代經營（2016年第三次農業普查），窮到人均可支配收入1.42萬元，僅有城鎮37%。

6億人被迫受窮，經濟也發展不動了，鋼鐵建材家電汽車產能過剩、高鐵高速公路虧損、貿易順差和中美摩擦（買不起什么好東西），城鎮居民也好不哪兒去，體育用地不足2平米普遍肥宅，教育用地不足導致昂貴的學區房、私校和幾千萬留守兒童，北方上億農戶靠小煤爐取暖引起霧霾….可以說罄竹難書。

2013年換屆后的三中全會要求市場決定和逐步實施土地平權，但國土反而逆向推出“嚴格限制特大城市擴張”和“永久基本農田由近及遠劃定”，把房價再次拉升一倍以上，為了防止“央地分權”把規劃事務下放地方，還試圖用新土地法闖關把部委權力法定化。?

從20年前土地法的錯誤方向至今已是積重難返，即使激進的改變土地政策，輔以現代地方財政融資分權改革的完美配合，最樂觀情況下也只能做到人均可支配收入5年從2.8萬提升到10萬元左右、生育率提升到1.8左右，才有可能避免房價大幅下跌和金融動蕩。其中邏輯嵌套層級很多，需要先梳理美國和日本韓國臺灣的相關經驗，有助于理清幾處關鍵。

最近在看《規劃為什么會失敗》，作者提到，在美國城鎮向郊區自由擴張的1960年代，都市區的房價中位數/家庭收入中位數也大都在2倍左右。

那意味著大多數普通青年高中畢業后工作三五年，就能結婚買房，那時7成房子是郊區的獨棟，中位數面積一百四五十平米，三四個臥室，周圍空地約1000平米。

結婚早，空房間多，空地也足夠小孩開心玩耍，半大孩子也多，給點零花錢可以請來幫著照看小寶寶，學校由社區自治不怎么花錢，天倫之樂溢滿…所以雖然有女權反戰等流行觀念的沖擊，生育率到1969年還是2.5，可以說是希望的田野了。

即使目前，按我前兩年粗略扒的一個數據，扣除海外群島和阿拉斯加以外，其余本土州的地理氣候、宗教信仰、種族文化、教育年限、收入水平、城市化率都粗略相當，獨棟住宅占比最高的5個州（72%以上）的生育率平均是2.0，而公寓占比最高的5個州（35%以上）則剛超過1.6，可見房子大、房間多，對生育意愿的影響程度非常高。

反觀那時的對手蘇聯，居民們擠在20平米筒子樓里，六七對小夫妻共用一個廚房，怎么鼓勵英雄母親，總生育率也上不來。

20多年后，蘇聯垮了。

從1970年代開始，先是羅馬俱樂部那本《增長的極限》恐嚇，接著石油危機，美國很多城市規劃開始限制郊區擴張和住宅開發，那些擴張難度最大的城市，現在郊區房價中位數/家庭收入中位數達到了5到8倍，和歐洲多數城市相當，而對照的開發擴張很松的城市，則仍舊只有兩倍多。

《規劃為什么會失敗》一書的作者對此痛心疾首。美國拿出2%的土地就夠所有人都住大別墅，大停車場、大商場游樂園、工廠園區、企業總部、學校醫院，限制性規劃白白提升了約3成不必要的房價。

去年美國房價中位數是20萬美元，是家庭收入中位數是6萬美元的3倍出頭，按作者所說，如果沒有規劃限制那房價收入比又會回到2倍出頭。

限制開發的惡果實在太多。規劃越嚴格的地方，房價和租金越高，上千萬戶家庭買不起房，或者租房之后就過不下去了，需要政府每年上千億美元去補貼利息和房租、興建廉租房還有窮人福利；

而且犯罪、吸毒和無家可歸者比例更高，需要政府大量的警察、監獄、福利和醫療支出；很多底層小孩們放棄努力上學，反正看不到什么希望，因為父母一代也階層固化了。

原本追求高效、美觀、便利的那些手段，結果適得其反，但很少有人意識到，也很難改變。

看到這里我覺得作者有些偏頗。從七八十年代開始，日本等東亞經濟體就不斷的積累外儲，搶走訂單但又不買夠美國商品，外儲累積到五萬多億美元了。美國產業界少了五六萬億美元的出口和就業，股票國債房產等資產池子卻又注入了等量的水，出現了房價拉高、工薪拉低的巨大剪刀差，不提到這些就是不夠客觀。

好在美國是高度地方自治，一城一策，聯邦政府無權干預，蘋果亞馬遜或者福耀玻璃等企業，不難找到約10萬人民幣一畝的便宜土地，興建巨大總部或者工廠，居民也可以自由搬遷到那些便宜地方。可以說美國僅僅是部分地區感染了頑固性真菌，還是有很多正常的州或者城市可以避難。

如果作者知道日本韓國臺灣的土地管制所造成的全民族的慢性自殺，他也許不會這么苛刻的批評自己的祖國了。

日韓臺的地制與美國最大的不同，是有眾多立法和強大的中央官僚的交叉管制，所有地方政府、居民、企業和地主的自主空間都非常小，不能發揮市場機制的決定性作用。

我在公號里對東亞模式已經吐槽太多，這里只補幾個段子。1993年6月當選的非自民黨首相細川護熙，之前擔任過熊本縣知事（等同于省長），就曾因為一個汽車站要搬遷30米，屢次到東京拜求部委的官僚。也許是深受刺激，他當選首相就列了11000多項管制規定，并宣布“原則上全部廢除”，當然結果是他自己馬上被搞下臺了。

另一個是看到臺灣媒體的吐槽，講蔡總去臺中給實業界打氣，卻有老板當場發怒：我去日本神戶投資，廠房每坪（3.3平米）才6.5萬新臺幣，在臺中工業區25萬新臺幣都找不到，怎么搞！再搜發現最便宜的漳濱工業區每坪5萬新臺幣，馬上理解了為什么臺灣年輕人20年不漲薪水，要苦考公務員或者要鬧了。

這個傳導機制大概是這樣的：嚴苛的管制鎖定土地以后，制造業很難再新建園區廠房，就只能出海，其他公司難以新建總部，就只能擠在城市里繳納高昂租金。創新的激勵、股票的分紅、員工的薪酬都會被租金削薄，股市回報和巴菲特玩的那個場子沒法比。

工廠不怎么擴招，好的就業機會過度集中在一線城市（所以日韓臺都有超級大的中心城市），青年們從小熬補習班以求好的工作機會，三十多歲才能擠進小房子，還要努力加班還房貸，生育率自然下降；擠不上去的普遍就心態崩了，日本青年宅，臺灣青年鬧。

包括日本房產泡沫，大頭也要歸功于土地管制。買家爭相出手時，許多周邊土地劃為農地禁止開發，可開發的土地極少，還得跑上幾年流程才能交付，價格自然飛漲，導致更多人追進，房價就自我循環起來了。臺灣86到90年房價上漲4倍，原理相似，搞笑的是當時政府還限制供地，美其名曰打壓炒作。

東亞的官僚社會相似到令人可怕，上司、前任出的政策是不可能有錯要改的，同事們的權力是絕對不能砍的，那等同于自殺。

即便抄來了自由媒體、獨立司法和選舉政治，但官僚們終身互相嵌套的韌性超強，首相總理議員也拿他們幾乎沒轍，民間和企業又以順從迎合為主，學者和媒體吵吵一陣就過去，“最大在野黨美國政府”即使要求結構性改革，可通常也因為不能免官而不起作用，官僚社會里不能免官的約束就近乎等于零。

美日談判時美方小組還真的曾經給過建議，要求下放規劃權限、調整土地稅收結構，以此促進投資消費和內需，但這種“市場機制起到決定性作用”的美式思維，和東亞官僚體系是天然死敵，享受過諸多省長一次次來求情、地方“陳情團”年年前來拜碼頭的官員們，放權的痛苦堪比戒斷海洛因。

最后用承諾調整土地稅制、戶均住宅用地增到95平米、增加基建開支等糊弄過去。直到泡沫破裂之后才擠牙膏式一點點放權，嗯，漸進式的“改革”確實比較緩和，代價是日本完了。

然而日本還是受過特別關照的，55%的住房是一戶建獨棟小樓，平均實用面積120多平米，總體生育率還能到1.4，比韓國1.0和臺灣1.2要好很多。現在只知道日本老齡化很慘，那是因為韓國臺灣的生育高峰比日本戰后高峰要晚十年，還沒輪到時候給大家表演什么叫真正的人間慘劇。蘇聯從奇跡到解體，拉美從奇跡到陷阱，都不過兩代人，東亞從奇跡到消亡也不會更久，蒼天饒過誰。

不過還好日韓臺只是管的嚴，沒有禁止地權流通，十幾年時間就均富了，沒有人為制造城鄉收入差距2.7倍、財產性收入差距12倍這種堪比拉美非洲的割裂。

總算到了核心部分：國內的土地政策中斷了正常的財富循環和鏈式傳導，導致居民人均收入少了2/3，需要盡快接續上去，才能撐住經濟增長、債務、房價還有稅收。?

有些政績指標需要放棄，居民已經力竭，不肯生娃乃至不肯結婚了。

這里假設幾個例子，幫助理解正常傳導機制：

舉例1：假如北京每年新批出3000萬平米新建或改建住宅和商業辦公項目，要求業主按規劃配建600萬平米學校醫院體育館費用，還要求每新增平米繳納市政增容費，假設平均每平1.5萬元則政府收入就有4500億元，大約是每年土地拍賣毛收入的2倍。銀行自動會為業主們配套幾千億貸款，其中建安支出會變成相關企業營收和工人工資，流向全國。

正常的機制的關鍵是用財稅框架限定。房產稅是市政維護和市政債券利息的支撐，擴張則依靠市場認購新債還有新增面積的增容費，征收靠房產申報價值的倍數，釘子戶報幾倍價格就必須年年繳幾倍房產稅。相比而言，上級政府限定供地+地方征收拍賣+增值稅和貸款支撐基建的方式，問題太多了。

舉例2：設立一個5年期的臨時規定，城鎮每新建300平米住宅和辦公面積，需要購買一套宅基指標。北京這3000萬平米就需要購買10萬套宅基約500億元，就有10萬戶農村居民帶著約40萬元指標款進城變成首付。顯然，接收的城鎮又需要購買宅基指標，繼續拆購更多宅基，鏈式反應因此啟動。五六年的時間能大概糾錯，絕大部分農民進城，專職農戶的經營面積擴大十倍，城郊村鎮快速變得歐美化。

舉例3：企業和個人包括港澳臺和境外富豪，收購多個乃至幾十上百個宅基指標后，就可以購買大塊土地（多數會自動選擇丘陵和林草地），興建別墅、城堡莊園和總部。國人現在每年僅在美國購置豪宅的數量就有3萬套接近300億美元，3萬戶移民即使每戶帶走3000萬人民幣財富，那每年也是萬億級的財富外流。為什么不準流向國內的農村田園、私營高端醫院學校和慈善機構呢？這些錢變成農民、教師、醫生的消費和投資，又會變回企業的營收、利潤和稅金，一輪一輪的提升。要知道2013-2017年財政的扶貧專項補助5年才2787億元，多數還只是折騰了干部、養了懶人，為什么要把20倍的錢攆到北美澳洲呢？

舉例4：現有城郊、縣鎮周邊不設置任何硬性開發邊界，以配套費和房產稅、污水和環衛規劃要求，自然會杜絕無謂的浪費。至于每戶占地一畝或者兩畝，那悉聽尊便，即便2億套住進六七億人，占了三四億畝就占了吧，何況拆村并地能回來大半。萬萬不可設置任何計劃性的農地保護政策，成了官僚KPI就只能年年加碼給捆回去的。

以上是粗略解釋，實際落地所需要的細化和配套措施遠非個人能羅列，多數讀者也看不完。可以確認的是，調整以后，城鄉差別、經濟停滯、債務危機、房產泡沫、內需不足、鋼鐵建材家電產能過剩、高鐵高速公路虧損、進口不足導致貿易摩擦、乃至公務員白條….這些大多會自動消失。

中國經濟也能轉型為現代經濟：農業就業不到5%，工業就業不到20%，其余7成多人都從事教育醫療金融法律體育文化娛樂旅游餐飲環衛物業運輸等工作，絕大部分是互相服務。那時，人才真正成為財富的源頭，而非官僚政績競爭的工具。

按照前幾年中央提出的“市場決定”和“土地平權”，以及“央地分權”將土地農村、環保治安、教育醫療等事權下放為央地共管的要求，這些早該啟動。但相關行業部委的官僚機器超出想象的強硬，不能立即繞開他們，交由人大和國家部委比如央行財政來重置機構權限和KPI的話，未來不太敢說了。

文章來源丨學經濟家