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人口是一切經濟社會活動的基礎，人口帶來的居住需求更是房地產發展的根基。

本文將在探討多維人口指標的基礎上，全景呈現全國近3000個縣的人口大流動大趨勢。

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什么指標更能有效判斷人口流動趨勢？

1）常住人口存在統計偏差和數據缺失問題。

常住人口可直接反映人口流動，其中尾數逢0的年份為人口普查，尾數逢5的年份為1%人口抽樣，其他年份抽樣比例僅1‰，存在統計偏差。

比如，根據《北京市統計年鑒2011》，2010年北京市常住人口增量達207萬，遠高于2006-2009年54萬的年均增量；但《北京市統計年鑒2012》則將2006-2009年年均增量上調至81萬，2010年常住人口增量下調至102萬。

非普查年份的常住人口存在一定缺失，比如2016年中國地級、縣級行政單位常住人口數據缺失率分別為13%、22%。

地方政府不公布常住人口存在兩種可能：一是地方政府認為基于1‰抽樣樣本估計的常住人口準確性較低，無公布必要。

二是當常住人口減少或低于自然增長率時，一些地方政府可能擔心對經濟社會產生不利影響而不愿意公布。

2）戶籍人口、小學生數可輔助深化判斷人口流動趨勢。

戶籍人口來自公安部門，比較準確，雖不直接反映人口流動，但仍可間接推斷部分情況；如某地戶籍人口凈遷出，表明該地區缺乏吸引力，常住人口也大概率流出。

2017年末，中國常住人口城鎮化率為58.52%，而戶籍人口城鎮化率僅42.35%，尚有2.25億農民工及家屬子女未享受市民待遇，戶籍制度改革依然任重道遠。

小學生數據來自教育部門，準確度較高，不僅代表著年輕人口潛力，也代表著背后的家庭，可通過與全國比較、城市分組大致控制人口結構、入學政策等差異，從而對比分析人口流動。

3）對房地產市場，當某地常住人口減少或增長低于自然增長、但戶籍人口和小學生明顯增長，則該地區的置業需求不一定下降，甚至可能會上升。

其中的邏輯在于，戶籍人口的置業需求一般高于常住人口中的常住外來人口。不少常住外來人口收入較低、只是來當地掙錢，并沒有購房能力及需求。

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中國3000個縣人口流動格局

1）地區層面，1978-2010年從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主，并且多數未遷戶籍、也未帶子女，中西部留守兒童現象非常明顯。

2010年以來，部分勞動力回流中西部，東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化，戶籍人口和小學生增速明顯加快，東北地區人口加速流出。

分省看，2010年后蘇粵閩浙等東部省份外來人口本地化明顯，鄂川皖湘桂等傳統民工輸出大省人口回流明顯，黔豫冀等傳統民工輸出大省也有所回流，東北三省中黑龍江人口形勢最為嚴峻。

2）分線城市層面，一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續凈流出。

并且，2010年后，一二三線城市外來人口日趨本地化，分線城市戶籍人口和小學生數增速的梯度分化更為明顯。

2011-2016年，一二三四五六線城市常住人口年均增速分別為1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%，戶籍人口增速分別為1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%，小學生數增速分別為4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。

近期重點城市常住人口增長大多放緩，但戶籍人口增長加快。受勞動力回流影響，東部地區重點城市常住人口增長多低于中西部地區，但小學生數增速較高。

3）都市圈層面，23個千萬級大都市圈人口流動更加分化，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。

從都市圈內部看，除廣佛肇、廈漳泉、京津外，多數大都市圈內的縣（縣級市）人口整體凈流出，表明人口當前仍主要向多數大都市圈內中心區域集聚。

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哪些地區人口在流入，哪些在流出？

1）中國人口流動從三七分化走向二八分化。

扣除數據缺失導致難以識別的108個地區，人口流出地區個數從2001-2010年的1371個增至2011-2016年的1557個，占比從66%增至75%；人口流入地區個數從705個降至519個，占比從34%降至25%。

分地區看，東北地區人口流出地區個數占比從70.1%增至93.7%，中西部地區從68.1%增至74.2%，東部地區從58.6%增至70.6%。

分省看，扣除直轄市和缺失數據較多的新疆、西藏、青海、江西、山東、河北以及區縣級人口數據質量較差的遼寧，當前黑龍江、吉林接近全境人口流出，然后依次為陜西87.4%、甘肅86.4%、貴州85.9%，較低的三個是寧夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。

從行政建制看，地級及以上城市人口流出地區個數占比從22.6%增至42.9%，縣級市從65.3%增至76.9%，建制縣從74.8%增至80.9%。

分線看，二線城市人口流出地區個數占比從3.1%增至15.6%，三線城市從14.1%增至42.2%,四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。

2）中國人口流動展望及啟示：人隨產業走、人往高處走，人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚。人口流入地區也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。

對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需進一步深化，人口結構年輕且常住人口、戶籍人口、小學生三個數據均明顯大幅增長的地區更優。

深化推進戶籍制度、土地制度等改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。盡管當前戶籍制度改革深化推進，但大城市落戶限制仍然明顯，這限制人口向大城市集聚，不利于充分發揮集聚效應、推進服務業發展。

區域及城市發展規劃安排、產業布局、土地供應等因應順應人口流動趨勢，房地產長效機制最根本的是人地掛鉤和金融問題，實現供求平衡和需求平穩釋放。

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微信編輯：竹書流年