文 ?| ?范宇

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微信號（ID：qiyehezi168）

隨著國家級眾創空間名單的公布，河南8家榮幸上榜，沒有評選上的暗自神傷，評選上的皆大歡喜，一些正著手準備的更加躁動不安。

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眾創空間空間開始要從wework說起。

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國外知名空間運營商wework作為已遍布全球的辦公場所，在全球37個城市有超過100個地點。如果你對概念不夠理解，我們可以把它比喻為“二房東“，它從一個Idea到估值160億美金的項目，只用了五、六年的發展時間。

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而在中國，“眾創空間”一詞，最早于2015年1月28日由中央文件第一次提到，來源于政府號召的“大眾創業，萬眾創新”。其最初的本質就是孵化器，但現今含義已大大延展，并逐漸成為人們眼中的香餑餑。

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我們看到在不遠的將來，越來越多小企業會走進聯合辦公，享受其帶來的便利，尤其當企業人數在40或者50人以下的時候，你會發現自己租辦公室并進行裝修是件及其不劃算的事情。隨著以優客工場，P2，納什空間，方糖小鎮等眾創空間為代表的崛起，引來的辯論與爭議也絡繹不絕。

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在2016年初的全國科技工作會議上，據保守統計，全國各類眾創空間已超過2300家，科技企業孵化器、加速器2500多家，共計約4800家。當然，這只是在官方登記在冊的數量，實際規模遠超于此。

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較為官方的定義是：眾創空間是指為創業者提供包含工作、網絡空間、交流與資源共享空間在內的各類創業場所，為創業者提供低成本、便利化、全要素的創業服務平臺，并開展社會化、專業化、市場化、網絡化的特色創新創業服務，是合法注冊的獨立法人。

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這個解釋未免有些高大上，為了讓大家更易理解，我們用一個音量條來進行比喻：

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Min：音量條的最小處為孵化器，重商業模式為投資孵化優質的創業項目，一般投資數十萬元占股10%以下，順便提供實體的辦公場地，也是為了幫助項目在初期最薄弱的時候快速成長，場地一般免費或收取極低的費用，項目最多可在場地里孵化3-6個月，即啟動下一輪融資，成功便可出孵，以此循環往復資本投資的經營主線。典型代表為創新工場，車庫咖啡等，經營多年，閱項目無數，但無需更多的物理空間。

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Max：音量條的最大處為商務中心，在很好的地段（各城市CBD，中心廣場），裝修精良，商務風濃重，即租即用的高檔辦公室，最小單元按辦公位/月出租，價格不菲，服務為簡單的接收快件，電話傳真等。

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Medium：音量條的中間處即為聯合辦公，簡單而言就是“整批零租”的模式，將舊廠房，超市，傳統商業等地產整塊大面積租下，進行改造，裝修為可拎包入住的獨立辦公室或開放式工位，對外出租，價格適中。同時，聯合辦公運營商會注重對入駐企業的服務，但大都為第三方的服務商引入對接。在此之上，聯合辦公空間更強調“商業社交”，會經常性的組織各類活動，如講座，公開課，節日party等等。

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嚴謹起見，以上提到的國外與國內所有情況，我們統稱為“空間運營商”，即基于實體物理空間進行各種業務或場地經營的服務提供商。當然如上所提到的比喻，只是簡單的以經營模式劃分，沒有孰優孰劣之分，因為現在很多的空間可能會兼備多種功能為一體，復合經營，很難嚴格區分定義其為某一種模式。

Wework或者說聯合辦公空間，即為典型的協作型模式的共享經濟，所以也可以稱之為共享辦公。

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聯合辦公本質就是共享經濟，共享經濟的概念近年來被炒的尤為火熱，大家熟知的Uber，滴滴，Airbnb等巨頭都是共享經濟的杰出典范，其實共享經濟不僅僅是簡單的打個車，訂個房間，其主要可分為如下三種模式：

• 以產品為中心的模式：典型代表如Airbnb、滴滴等。

• 再分配市場的模式：典型代表如PP租車，閑魚等。

• 協作型的模式：典型代表如Wework、在行、UGC領域等。

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針對小微企業與初創團隊而言，按需（按工位）所租還是非常劃算的，Insight雜志為我們提供了一組統計數據（全球聯合辦公與傳統辦公室的價格對比，4個工位辦公室vs 55㎡辦公室）：以北京中關村地區為例，4人辦公室$101,111/年 =1411元/月/工位；而如果按傳統寫字樓租賃為$39,090/600平方英尺/年 =12.87/天/㎡；作為對比，我們不用表中的55㎡辦公室，按一個4人辦公室加上會議室等面積≈40平米（10平米/人國際慣例）計算，則需15447元，折合3861元/人/月。

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如此，不難看出Wework的盈利核心，雖然換算成平米數價格昂貴，但對于中小微企業而言，還是相當的劃算。

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小結：

絕佳的地理位置，舒適輕松的環境，豐富的活動與社交，高性價比的租賃模式，這些都是成就了Wework的核心因素。

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中國的小微企業數量與商業地產供給量均在攀升，到2020年，中國經濟排名前20位的城市，商業和寫字樓面積將達到3億平方米，其中30%將轉化為各種共享空間。對于增量供給而言，出路無非有3種：

1.???改變產品性質，比如現在的很多傳統商業的變革，融入了IP，社群等內涵；

2.???降價促銷，當然這最不可能發生，會引發一系列連鎖反應；

3.???產品升級，也就是習大大提倡的“供給側改革”，蘋果賣不掉沒關系，可以改果汁，做蘋果派。

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顯然對于商業地產如此龐大的市場存量，產品升級是最佳出路，而聯合辦公這種業態模式，正是寫字樓（商業地產）目前可見的最佳產品升級方式。

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同時，隨著社會分工的顆粒化，垂直化，專業化，大公司將會越來越少，筆者認識的不少朋友已開始從大公司離開自主創業，或嘗試自由職業，更多的中小微企業將會誕生，這些以第三產業為主，知識、服務、科技型引導的中小微企業，正式聯合辦公龐大的受眾群體。

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很不幸，是的。辦公服務是巨大企業服務市場中的一個領域，如同生活中的水、電、煤氣，互聯網公司所需的云服務一樣，是必需品也是基礎服務，幾乎所有此類基礎服務都有2個共同的特點：

1） 剛需，只要開公司就需要辦公室（喬布斯也不能一直堅守在車庫里）；

2） 微利，水電煤氣永遠不可能讓老百姓消費不起，Amazon的云服務，其最低價格曾經有過1.2美分/小時，因為其電費成本約為1美分/小時（算上折舊與人工，不賠錢就不錯了）。

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經過市場教育，未來的聯合辦公將會逐漸成為商業社會的標配，成為基礎服務IAAS層（Infrastructure As A Service），但如同其利潤會持續降低。作為聯合辦公的空間運營商，最終比拼的就是運營效率，誰的運營做的好，成本控制低，誰就正盈利并活下去；反之，高成本的粗獷運營肯定會造成負利潤并最終崩塌，如同現在的廉價連鎖酒店行業一樣。

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未來在IAAS層之上，一定會出現相對應的PAAS層（比如為空間運營商提供設計、裝修、桌椅，綠植等等），SAAS層（管理軟件，企業服務）與之配套發展。

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結語：

未來，每個地鐵站出口可能都會遍布數家聯合辦公空間供你選擇，而你需要的就是挑選你最喜歡的位置與空間風格，然后全身心投入到你的工作中去。這一切，都將是大勢所趨。

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