第一次見程方總是在飯局上，那時成都小樣青年社區剛成立不久，每位同事都像陀螺一樣轉不停，當周六加班被臨時改為聚餐，我們才知道咱小樣的總經理來了。粉色襯衣的程總看起來很年輕，我一時有些不敢相信，他就是那個帶領團隊管理運營中國首個眾創空間集聚區“中關村創業大街”的人。但在后來的談話中，我被程總的親切、儒雅和睿智所折服。昨天有幸拜讀程總的《“百煉鋼”難敵“繞指柔”，“軟服務”成科技地產殺手锏》一文，受益頗多，故轉載與君分享，以下是文章全文：

五行是中國道教的一種系統觀，中國古代哲學家用五行理論來說明世界萬物的形成及其相互關系，而在今日，人們大多喜歡用“五行缺錢”來自嘲。其實，“金木水火土”這五大元素里，“土”自始至終都跟人類發生著最為密切和復雜的關系：土地是人類的立足之本，是人類賴以生存和發展的基礎，也是衡量貧富和地位的標準。

所以，我們耳邊常常縈繞著這樣的話題：房價漲了，房價又漲了，買房，買不起房，什么時候才能買得起房……如果說居住房產是房地產行業里永遠奔騰不息的泥石流，那么今天要談到的科技房地產就可以稱得上是業界持續大浪淘沙的一股清泉了。

科技房地產最早的形態以科技園區為主，中關村的一區十六園便可謂典型，但是隨著科技的進步尤其是互聯網的發展顛覆了很多傳統行業，加之國際化進程的加快，科技房地產在類別上也衍生了新的形態，比如街區、社區和小型城區的出現。行業進入新一輪更迭換代的時期，科技房地產業也在尋找合適的出口。丘吉爾曾說過：“樂觀的人能在每個危機里看到機會，悲觀的人在每個機會里只看見危機。”在變革中，誰能抓住機遇，化解危機，誰就能成為行業的領軍者。在這一輪的科技地產的升級進程中，萬科毛大慶打造了“優客工場”，潘石屹推出“SOHO 3Q”，綠地的胡京以“辦伴”聚焦分布式移動辦公，清控科創亦聯合世聯行推出青年創業綜合平臺“小樣青年社區”，創新和轉型成為了行業不約而同的選擇。

其中，不得不提的就是最近熱議度非常高的聯合辦公空間鼻祖級企業——WeWork。WeWork是共享經濟的典型代表，推行聯合辦公的新概念，通過軟件技術和物理空間實現線上和線下的連接，已經在33個國家開設了113家聯合辦公空間，應該說，它在模式的創新和實踐上都取得了市場的認可。此外，國內創新型孵化器先行者車庫咖啡和3W咖啡、由清控科創參與策劃運營的中關村創業大街、杭州余杭夢想小鎮等多種空間形式的嘗試也都取得了階段性的不俗成績。

但是，正如前面所說所有的變革都有可能藏著看不見的危機。我們可以從媒體報道中了解到，不完全統計情況下，中國眾創空間數量在2015年已經超過2300家，而在美國，聯合辦公空間的數量已經從2010年的250家增長到了2015年的近3000家。快速涌入的企業和資本加劇了行業競爭，壓縮了單獨個體的盈利空間。2016年，WeWork預期利潤從6500萬美元降到1400萬美元，降低了78%，與此同時，許多眾創空間的入駐率也日漸式微。究其原因，恐怕最核心的難離兩點：一是大量機構的涌入造成行業良莠不齊；二是部分科技地產服務功能單一和用戶定位偏差。

未來，到底什么樣的空間才能更具生命力？科技地產的新能量又在哪里？

首先是布局的問題。縱觀整個科技房地產業，國際布局、異地孵化、飛地孵化越來越多，目前各家主營科技房地產業的企業的發展模式也主要將重點放在擴大規模、廣占地盤上，實際上“量”的增加確實能帶來部分效益的增加，但是，布局更要以需求為導向，才能發揮作用。在北上廣深市場逐漸飽和的情況下，那些經濟基礎良好、地理位置便利、周邊基礎設施完備、人才資源豐富、市場渠道廣闊的二線城市也應該在考慮范圍之內，同時，還要和那些對科技和創新有著巨大渴求的經濟強縣合作。在緊隨市場需求的前提下，通過連鎖化發展，拓展具有潛力的地區合作伙伴，構造全新的、牢固的科技地產網絡，才能形成規模效應。

其次，說到底，科技地產是由“硬件”和“軟件”共同組成的。可以預見，今后隨著科技的發展，科技房地產的硬件水平會越來越高。VR虛擬技術、智能機器人、網絡互聯技術的應用將更加深入，未來的園區，做模型可以3D打印，清掃、送餐等基礎服務有智能機器人，增強現實技術能讓遠在千里之外的人“面對面”進行會議……但是，“硬件”始終是比較容易被Copy的，尤其是在通訊如此發達，信息如此之通暢的今天，哪有什么秘密可言，也就是說，各個企業之間的競爭很難在硬件上形成決定性壁壘。在此情況下，只有在“軟件”上的突破，才有可能成為“一直被模仿，從未被超越”的存在，對于科技地產來說，“軟服務”將成為最后的殺手锏。

資源服務

傳統的科技地產，功能較為單一，主要提供水電、保潔等基礎物業服務，伴隨著時代的發展和辦公方式的變化，已經遠遠不能滿足人們的需求，必須提供更加“到位”的增值服務。

首先是資源服務，資源服務需要經營科技地產的企業擁有自己的資源庫，這就相當于一個血庫，可以為有需要的入駐企業及時提供新鮮血液。目前，科技地產資源服務除了為一個企業提供最初的團隊、資金、場地、工商注冊咨詢等前期服務，以及后期的商業模式構建、政策解讀、法律財務咨詢、媒體資訊、管理經驗、上市指導等全方位資源的服務之外，各家企業還在完善服務資源的基礎上，根據不同情況形成了自身的特點，其中，soho3Q偏重空間和人脈優勢，微軟見長于互聯網技術優勢，騰訊領先于平臺優勢，創業邦在導師和媒體資源上出眾，清控科創依托清華產業形成科研和人才優勢，不同企業的資源背景會吸引不同類型的創業者和團隊，并能更加專業地解決其面臨的問題，提高服務過程中資源的適配度和利用率。

但是，這些資源性的服務還是遠遠不夠的。未來，資源服務需要搭建更廣闊的平臺和渠道、資源的配置需要更加細分和人性化、資源的調取和使用需要更加便捷。今后科技地產的資源服務的深耕和擴展可以主要通過三種方式去實現：第一種方式是搭建平臺，通過各種活動的開展，廣泛連接內部和外部資源，在內部打破地區間行業間的壁壘，讓信息流動起來，在外部積極聯合各領域的伙伴合作，拓展資源渠道，增強資源服務的整體實力；第二種方式是加強對不同入駐企業不同需求的判斷性，同時增強預見性，將這些需求按類別進行劃分，讓資源的配置更加細分和人性化；第三種方式是通過內部網絡系統的搭建，讓入駐企業可以更加方便調用這些資源，將豐富的資源和成功的運營模式因地制宜進行移植和嫁接；第四種方式是在全球化趨勢越來越明顯的當下，學會把眼光投向世界。未來的國際交往和聯系，只會增多，不會減少，要緊隨潮流，把握國際國內形勢，不斷引進優質的海外資源。

金融服務

第二就是金融服務。近年來，隨著國家金融體制機制的完善和各個投資機構的活躍，資本對創新的驅動作用更加凸顯，科技與金融結合，已經成為引領現代產業發展的主導力量。構建金融服務體系，是科技地產業鏖戰市場的一記重拳。對于科技地產來說，配備從早期、天使到VC、PE的全鏈條投資基金是首當其沖的，在目前“種子期、初創期”科技型中小微企業獲得風險資本仍然困難的情況下，將對急需突破瓶頸的小微企業形成吸引力；此外，設立符合園區生態的產業基金也非常重要，鼓勵、引導和扶持園區重點關注領域內的入駐企業發展，有利于形成鮮明的特色和領先的專業優勢；成立和引進擔保公司，為科技企業融資提供擔保，這對進一步緩解科技型中小企業融資難的問題意義重大；同時，我們也應該以積極的姿態去引進科技保險、金融租賃等金融手段，打造對種子期到成熟期的企業全覆蓋的多層次的科技金融服務體系。

人性化的細節服務

第三，是人性化的細節服務。真正好的服務，要“源于需求，高于需求”，才能出奇制勝。隨著消費的升級，情感消費成為新的市場特征，萌寵營銷是一個非常經典的案例。有一個園區在草地上養兔子，小兔子很可愛，養兔子其實基本沒成本，卻無形中對很多園區的年輕人形成情感的吸引，成為了一種低成本的營銷手段。再如小樣青年社區，相繼推出小樣移動食堂、小樣睡眠倉、小樣健身房、小樣飯票、小樣紅娘等產品和服務，幫助創業者解決職、住、娛、生一體化需求，這些人性化的細節服務，都是在園區運營過程中可以創新的點。

餐飲業流傳一句話，“火鍋分兩種，一種是海底撈，一種是其他火鍋。”吃的內容其實差不多，區別就在于服務。毫不吝嗇地贈送顧客喜愛的零食，為用餐的父母照顧小朋友，給單獨用餐的客人送上陪伴的玩偶……這些細節看似簡單，卻讓海底撈贏得了顧客和口碑，從而在餐飲業這個萬億級的市場上遙遙領先。海底撈的服務，有制度性和規范化的，比如提供圍裙、設置游戲、美甲按摩等等，還有些是更個性化的，你會發現每一個服務員都非常熱情，但感覺卻又都不一樣，他們會根據不同的顧客自主、真心地提供相應的服務，而不是千篇一律照搬模式，這正是那么多企業學習海底撈卻“學不會”的原因，同時也體現了人性化細節服務的核心：人性化細節服務是由“規定動作”和“自選項目”共同組成的，規定動作往往難成壁壘，自選項目才會成為真正的壁壘。而這恰恰是所謂“繞指柔”的精髓所在。

在互聯網的沖擊下，商業模式已有了巨大的變化，我們可以看到，Airbnb沒有任何一處房產，卻顛覆旅行住宿業；滴滴沒有一輛出租車，卻改變了中國人的出行方式；Facebook沒有一個內容制作人，卻成為全球數一數二的社交社區……科技房地產的競爭也正悄然由“重”轉“輕”，在運營和服務領域愈演愈烈。盡管現在行業似乎更像是一個“紅海”， 但事在人為，在全球進入空前的創新密集和產業變革的時代，輕重并舉，勤奮練內功，踏實做服務，才是商間正道。我們必須謹記，科技房地產最終的成功取決于入駐企業的成功，用心服務好入駐企業，同他們一起邁向成功，才是科技房地產的價值。

（文章來源：億歐網）