8月23日，2018中國眾創空間特色發展大會在京舉辦，優客工場創始人毛大慶出席本次會議并發表演講。創頭條作為本次活動的主辦方進行全程報道。（更多精彩內容戳這里→2018中國眾創空間特色發展大會）

演講中，毛大慶談到了眾創空間員工隊伍多元化、空間靈活化、創新的文化、數字化的驅動、辦公智能化等十大趨勢。

毛大慶還重點強調，共享辦公一定要是這四個行業的組合：連鎖店行業、房地產相關、互聯網業和金融行業。

以下為演講實錄（略作不改變原意的刪改）：

特別高興跟同行來參加關于特色眾創空間的分享，我好久沒參加這么多同行的討論會了，所以今天還是做了點準備。

確實我覺得今天這個主題特別好，作為一個這么龐大的創新體，一個科技服務生態的成熟，其實代表著各家未來的科技競爭力的成熟。在談科技創新的同時，更重要的是培育一個扎扎實實有生態、有結構、有特色這樣一個科技服務業。

今天我是代表我們眾創空間的一個形態——共享辦公，我一直認為共享辦公是眾創空間的有機組成部分，但并不是眾創空間的全部，眾創空間應該有更多特色的生態，所以今天談特色非常好。

????今天在這兒分享一下過去3年半時間里面，優客工場所代表的眾創空間里面的共享辦公里面的一個特色，談談我們自己的看法。

????剛才志宏主任談到三點，今天我們的介紹也是這個結構，叫“基礎在服務、核心在企業、關鍵在科技”。我想這三點可能是我們在做這個行業的時候一個非常自然的思考路徑。

????首先是服務，這個服務里面，我認為眾創空間里面的共享辦公，對企業服務和科技服務實際上是用兩句話就說得清楚的：

????1、線下服務樓宇經濟，空間即服務。

????2、線上服務企業成長。

???這是我們一直以來的商業模式創新上在不斷思考的。

首先空間即服務。我想眾創空間，尤其是共享辦公，不能離開空間的研討。空間里面涵蓋背后大量的企業生態跟企業發展趨勢的變化。

非常有意思的是，在一個月以前，幾家機構分布發布了全球企業不動產的發展趨勢，在這兒我想從不動產的空間發展和空間科技發展的角度，跟大家切入來談談眾創空間相關的一些話題。

????這十大趨勢非常值得關注：

????一、員工隊伍的多元化。無論是創新企業還是傳統企業轉型，還是新興經濟體，都不可忽視和不能不面對的就是員工隊伍的多元化。當90甚至00后一代員工在進入職場后，他們對空間的要求是在發生巨大的變化。流動性、臨時性員工隊伍正在推動企業不動產的快速變革。在第三空間辦公的現象越來越明顯，當明年5G越來越快以后，其實固定辦公的人數會越來越少。所以眾創下的共享辦公實際上是從人開始發生變化的。

????二、空間靈活化。當人移動以后，空間的要求越來越靈活，靈活辦公空間比例在企業不動產的資產組合里面講持續成長。一些專業機構的調研，54%的員工，每月在家辦公一次，60%以上的員工，特別是互聯網公司和互聯網+公司的員工，利用外部聯合辦公和他們的企業認為對于他們員工的參與度有著重要的影響。

????三、創新文化。企業間新的合作方式正在改變企業的創新機制。企業之間的跨界合作、撮合交易和多企業組成新企業這樣的趨勢已經越來越明顯，在優客工場里面，我們兩家入駐企業跨地通過我們的APP平臺認識以后，組成第三家企業的這樣一個案例，在優客工場里面起碼可以抓到的案例已經50多宗。

????四、數字化驅動。集成化的科技和生態系統將進一步提高企業的績效，無論是傳統企業，包括大量的房地產的物業公司，房地產公司，用大數據形成客戶定制化的服務等。數據集成將成為未來企業對不動產需要一個重要的趨勢，所以眾創空間的發展，特別在我們共享辦公里面的空間硬件科技硬件領域里將變得越來越重要。

????五、智能化。空間能不能智能化？空間能科技化？中國的眾創空間能不能領先于世界？非常取決于我們的眾創空間的開發者，眾創空間的管理者和運營者，能不能大力的引入科技能力？科技越好的眾創空間，越能夠吸引好的頭部企業的入駐。我們在過去的半年跟聯想在做整個空間的全集成化的設計跟研發，我想一個后臺，一個數據沉淀池，一個智能服務的分析池，對于一個智能空間的支持是非常重要的。

????六、企業自適應化。大量企業級用戶對于眾創空間的需求，更重要的是他們希望企業進入以后，能夠自適應創新文化，自適應跨界交流，自適應企業家的撮合交易方式。這是眾創空間對于企業文化發展，跟企業適應新的數據時代到來一個非常重要的幫助。我們談到眾創空間的升級，大家要知道眾創空間遠遠不是利用城市閑置不動產，改幾個破房子，弄點桌子租給企業就結束，能不能讓眾創空間幫助企業融入新的科技發展？我想這是非常關鍵的。

????七、智能前瞻性。各大企業都在關注員工的再教育、再培訓，希望員工的技能能夠適應未來科技的發展。眾創空間在員工培訓、跨界交流、企業教育等等方面都將發揮更多的作用。

????八、關注健康。創新等于文化創新力和幸福力的組合，這個幸福力其實是員工的健康，這個健康也遠遠不是身體健康，讓員工獲得心理健康是極度重要的。

????眾創空間、聯合辦公這種模式對于釋放企業員工的高壓力，高顏值的、高快活度的、高娛樂化的空間，讓高壓力的員工在里面辦公的時候，很容易釋放心理壓力。

????九、人性化。聯合辦公是不是能夠讓空間做到人性化？人們進來能不能得到2%、3%、10%的心理放松，大家能不能在自動空間里實現高高效的服務，這都是眾創空間需要考慮的內容。

????十、社群化。我們統計了一下，2017年全國的優客工場承接了一萬多場社群的活動。其實共享辦公和眾創空間是樓宇經濟的再升級、再創造，這里面對社群的承接和釋放他們的激情是非常有作用的。

????今天的社會組織出現了第三組織：

????第一組織是企業；

????第二組織是行業協會和專業機構；

????第三組織就是社群。他們對于社會的影響、行業的推進、經濟的促進和人之間交流，有著非常重大的作用。

再看看共享辦公作為眾創空間的一個強大的生態補充。四個維度共同促生了這個行業的發展。

1、共享經濟已經越來越隨著科技數據、移動互聯網的發展深入人心，無論是住宿、交通、教育服務、旅游、醫療等等的都在各種方面。

????2、存量地產。中國160萬億平方米的存量間，將來是城市內容空間孵化的一個重要戰場。

????3、科技支撐。無論張主任、顏教授都談到科技支撐，科技支撐是使得中國眾創空間特別是共享辦公領先于世界的一個重要的抓手。線上社區、智慧建筑、云計算服務企業，特別在企業間的撮合交易，將來會產生非常大的作用。

????4、資源優化。

????增值服務，在共享辦公發展初期是比較弱的，大家一致認為共享辦公是做房地產生意的，這幾年以來，增值服務的速度，復合增長率面積比收入規模都來的要快，這個斜率是非常陡的，各頭部企業都在不斷的發掘眾創空間在企業服務上收入的增長。

???無論是中國的共享辦公行業，還是美國的共享辦公行業，都有一個共同的測算數據，共享辦公對于企業的成本節約是非常明顯的。這是共享的力量。

總結一下，改變未來辦公的新模式，一定有一個選項是共享辦公，共享辦公對大企業的節約是人大企業不必長期持有彈性需求的面積，讓小企業獲得一站式的服務，我想這是共享辦公在眾創空間里面的貢獻之所在。

特別提出，2019年的1月1號，國際新的會計師準則將要施行，第16項，專門叫租賃，關于租賃里面的描述有一句話，叫做會計師新標準要求各企業在資產負債表中直接披露這個企業自身的房產跟其他重大重大資產租賃債務，意味著原來企業對于辦公室的租賃在表外所有的成本都將移入表內，這個對企業的資產負債表將有重大的影響，這一點上共享辦公會給企業減少資產負債表的負作用有重大的幫助。在最近四大會計師行對企業的走訪中，由于這項會計師準則的使用，大型企業愿意用共享辦公，91%的企業將準確考慮用眾創空間。

????共享辦公行業是這四個行業的組合：

????1、連鎖店行業，剛才顏老師提到了連鎖經營，當你經營一個眾創空間里面的共享辦公，如果你沒有優質的連鎖店人才，你是非常難做好的。

????2、房地產相關，房地產在這里面必須有一些懂房地產的人。

????3、互聯網業，這是一個非常明確的互聯網服務業，所以如果我們這里面不能有很好的互聯網的CTO，沒有它的產品架構師，這個聯合辦公是做不好的。

????4、金融行業，房地產金融，包括企業的融資、FA業務，包括企業的服務，企業的服務業的人才。

????這四波人組成一個共享辦公的公司，才有可能成為一個好的運營商，這也是今天我想在這兒跟大家要提示的。

????這張表今天毫不保留給大家看一下，這是我們的行業秘密，這是我們3年半對優客工場行業發展，我們自己發展最后制定的成長戰爭地圖。辦公室租務不談了，中間這一塊，就是眾創空間提供的增值服務到底增值什么服務？哪些地方能為我們帶來增值服務、企業服務，同時帶來收入的增長，這里面分了三塊，基礎服務、人才、設備租賃、空間注冊。尤其是推廣營銷服務，是聯合辦公里面收入的重要來源，包括自媒體、廣告、撮合交易，以及數據和流量支撐。另外包括2C的服務，投融資服務、培訓融資服務、資金對接等等。

????到了上游增長，共享辦公室產業園區非常好的拼圖補充，所以我們現在跟很多園區在合作，幫助他們做微園區的設計改造。現在優客工場我們正在向微園區發展，我們定義從5000平米、1萬平米的主力店的單位店，這是我們聯合辦公的單位店，我們正在向3萬、4萬平方米微園區緊湊園區發展。所以我們講下一個產品線會推出微園區，我們會成為這個小型店、中型店、主力店、微園區，未來我們向共享辦公和園區之間形成無縫對接。所以上游形成微園區，另外我們有自己的設計院，有自己的施工單位，將來會向城市空間輸出特色空間的設計師一體化服務。另外我們有一個公司專門做樓宇托管，簽約面積已經超過了20萬平方米。今天優客工場的管理面積，50萬是我們的自營店、20萬是我們的輸出店。

????這是我們過去3年辦極速發展，現在進入了40個城市，超越了190多個社區，祖國大地我們可以到處看見優客工場，最高到了拉薩，最西到了烏魯木齊，最北到了呼倫貝爾，都有優客工場，這一條可能是今天共享辦公幅員最遼闊的企業，這是我們特別驕傲的一點。

????我們設置了5條產品線，這個是服務的分類，我們把我們服務分成三大塊：

????1、空間硬件服務。

????2、第三方交易服務。

????3、自己投資和孵化了40家公司，從知識產權保護到人力服務、法務服務、傳媒服務等等，更好的幫助我們企業的需要。

剛才主任談到了核心在企業，這條我特別認同。在過往的3年多，我們服務的企業有些數據，科技部公布的164家新獨角獸企業，44家在優客工場。

????最后談談科技，關鍵在科技，科技是非常重要的。我們在智能合約方面，希望讓企業和入駐企業最快捷的簽約、收費，以及包括得到我們最快捷的服務，所以建立了人與企業和空間的關系。這個空間的租務管理系統智能化，優先級我們設立了企業跟企業之間的關系。要形成空間跟人的合作，就是IOT跟智能化。國內有很多做聯合辦公智能化的公司，我們認為需要有一個完整整合的后臺平臺，才能真正做好智能化的服務，所以最終我們選擇了聯想，因為聯想它的生產力不談，后臺服務力非常強。我們光開發智能化辦公室不可以，如果沒有一個長尾的服務平臺，是非常難維護好的。最終的目的形成大量的數據沉淀，最后完成我們精準對企業的服務。

????這個就是我們優先級結構的組成，形成了需求方、服務方一個完整的生態鏈。這是我們對IOT和智能化辦公室一個完整的設想。這張圖就是我們對未來智能辦公室的構想，我們正在一個一個去實現這個智能模塊。當實現完了以后，這個空間是一個智能硬件，而并不是一個辦公室。

????最終做完這些以后根本目的是海量的數據在我們后臺的沉淀，任何一個智能化的設備都是一個傳感器，傳感器的密度決定了智慧城市的能力，所以我們現在把傳感器全部都用上，讓傳感器形成漏斗，讓數據全部流入我們后臺的數據分析平臺。

????最終我們的構想是形成一個穩定的三角結構，我們通過互聯網跟AI形成數據的收集漏斗，我們通過IOT、智能化幫助數據沉淀和數據分析，最終希望形成一個智能化的企業商業社交平臺跟企業的搓洗交易平臺。

????我們設想優客工場會是一個像華北電網這樣一個大型供電機組，上面未來會形成小型供電機組，把這鏈都插在大型供電機組上，未來會形成一個龐大的供電電網，這是我們對優客工場未來產業設計的一個構想。

????這些都不談了，我們定制化服務、定制化辦公的做法，以及我們一些嚴選，包括智能家具、供應鏈等等。這是我們向大學輸出的課程，這是我們優客講堂，我們跟16所大學合作，向他們大學輸出創業客，我們入駐企業優秀的創始以人他們的案例形成大學教材，在大學里面進行創業課的輸出，這個我們后面會搞的很大。

????這是我們投資孵化的公司，這是我們跟房地產企業的合作等等，這也是我們今年上半年并購的5家有特色的地方性的，和比較有特點的共享辦公。

????所以就講這么多，耽誤大家時間了，我想一次行業分享也挺不容易的，我想盡可能把話都說清楚，謝謝各位！

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