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文 | 最話FunTalk，作者 | 任雪蕓，編輯 | 王芳潔

2013年，自稱是三元派傳人的風水大師紅塵來到了北京建國路86號，也就是當時的長安8號，今天的北京佳兆業廣場，得出的結論是，這個項目的風水慘烈至極。

他說，對面的華貿中心就像三把大斧頭，而斧鋒正好砍中長安8號的中軸線上。

雖說風水之說屬于玄學，不可盡信，但這棟位于長安街上的大型綜合體，從它入市的第一天起，便命途多舛。在長達18年的時間里，四次更名、六次易主，幾乎是一路爛尾，直到2017年才基本落成，并在2019年引入了高端商場SKP-S。

在這18年里，建國路86號幾乎經歷了整個中國商品房市場的黃金周期，見證了一代又一代開發商的起起落落。是的，現在，幾乎它的每一任民營股東都陷入了命運的低谷。

大廈的最后一任股東佳兆業集團，當下危機四伏，而歷史股東奧園地產目前也進入了債務重組程序。它的第一任股東——王志才，情況則更加不堪。

今年10月初，阿里資產拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發展有限公司債權拍賣，雖被4690人圍觀，但卻無人出價，最終流拍，而王府世紀即為王志才名下資產。

王志才的個人履歷當中，最抓人眼球的并非其所顯露在大眾面前的財富本身，更具備沖突感的反而是他本人的身份標簽，比如滿人名門之后、家道中落的手表廠工人、澳籍地產大亨、“晴格格”王艷的丈夫。

在早年發家的傳言中，王志才離開國營手表廠去到了香港，通過和香港富婆結婚，利用其前夫留下的天價遺產進入了房地產行業，后續又在澳洲投資了不少房地產項目，賺到了第一桶金。

之后又以“港商”的身份回到北京，繼續從事房地產行業。1993年，王志才成立了北京王府世紀發展有限公司，以協議的方式拿下了王府世紀地塊，也是其不為人知的諸多地產項目中，略微為大眾所知的那一個。

畢竟，這棟大廈的地理位置也是極佳，位于北京市東城區東安門大街，北上平安大道，南下長安街，西去故宮。作為公眾人物的王艷，也曾在抖音上發布其此豪宅中跳舞的視頻，其“在自家頂樓能縱覽故宮”的說法也一度在坊間大眾口中流傳。

根據福布斯發布的2015年全球富豪榜，王志才的身價在一百億左右。但近兩年，取而代之“真富豪”的標簽，他已經是負面纏身。

王府世紀除了存在多個法律訴訟案件之外，其還因為拖欠稅款而被列入欠稅公告名單，且公司大量股權被凍結。此外，天眼查顯示，王府世紀及王志才本人已經被限制高消費。

直到此時，人們才發現，原來這位所謂的地產大亨，其人設是如此的不堪一擊。這次拍賣也將明星王艷的闊太生活徹底“卸妝”，那些看似歲月靜好的生活，只是一襲破敗的華袍，上面爬滿了虱子。

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故事還得從2004年說起。那時土地招拍掛制度還未全面實施，政策的窗口期被設限在了2004年的8月31日。

于是，搶在“831”大限之前，王志才選擇果斷出手。

據此前報道顯示，王志才以土地協議出讓的形式拿下了長安街沿線最后一塊70年產權地塊，定名為耀輝國際城，而這片黃金地塊，在當時被定位為高端住宅項目，其中最小的戶型面積也達到了270平米。

要知道，拿下這個黃金地塊的是王府世紀所控股的耀輝置業，這個小型房企在當時的地產界甚至都排不上名，自然也根本不具備獨立開發這塊土地的資金和實力。

根據當年的公開資料顯示，耀輝置業公告計劃投資21.28億元，而在當年，其凈資產不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元。

為此，曾有傳言稱王志才以5000萬元的“實惠”價格拿下了這個地塊，但回過頭看去，這似乎已經讓他傾盡了全力。

僅隔不到半年的時間，王志才便意識到了自己無法掌控這個地塊，當然首要歸因于沒錢，于是其立刻引入了第一個投資者，也就是天鴻寶業（首開股份的前身）。

根據公開資料顯示，2004年9月，天鴻寶業以3100萬元收購耀輝國際城62%的股份，隨即便啟動了對這個項目的運作。

畢竟那時王府世紀最缺的是開發這個項目的資金，而當時的天鴻寶業缺的則是地，這在2005年的一份復函中有所印證。

復函中，天鴻寶業方面提到，其在2004年通過合資合作、收購項目公司等形式，先后獲得了天津海河水上運動世界、天津萬德花園二期、北京耀輝國際城、北京回龍觀G區經濟適用房等多個項目，解決了公司土地儲備不足的問題。

二者一拍即合，但問題隨后就擺到了天鴻寶業的面前。根據此前《中國證券報》的一份報道，該項目用地并非凈地出讓，在項目規劃建設以外，首先面臨的是很多拆遷上的難題。

因此，天鴻寶業最開始投入耀輝國際城的一筆5.86億元的資金主要用于拆遷，直到2006年上半年拆遷才全部完成，2007年初才開始進入施工。

不過，由于北京天鴻集團和城開集團合并，成立了首開集團，及至2007年，首開集團以“不擅長也無興趣開發豪宅”為由，將這個項目甩回給了王志才，賣給了王志才控股的香港世紀協潤，這個項目也因此更名為擎峰閣。

62%的股份經過3年的時間變成了4.587億元。同時，世紀協潤還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務，到期日為2009年的7月31日。

但這似乎正合王志才心意，在《21世紀經濟報道》的一個采訪中，相關人士曾透露，留有38%的股份本身就意味著王志才對于該項目的看好，只是迫于資金窘迫被迫出售而已。

但幾年過去了，王志才的資金依舊不足，而這一次他將為貪欲付出的代價是，去填補那個16億元的巨額窟窿。

02

當然，貪婪的不止是王志才，還有被他引入的投資者們。

成立于廣州的奧園為了拿下北方市場，于2009年7月，以3.7億元的價格向世紀協潤的母公司香港鴻達投資收購了41.33%的股份，并向世紀協潤提供了4.6億元的短期貸款助其還債，按年利率7厘計息。據悉該貸款將主要用作世紀協潤收購耀輝國際城62%股權應付首開股份的轉讓款。

為此，奧園間接持有了擎峰閣項目51%的控股權，兩個月后，奧園增持股份至52.69%，成為了世紀協潤的控股股東，并將其第三次更名為長安8號。

根據當時的公開資料進行計算，奧園地產累計為長安8號項目付出近28億元現金。而在奧園掌舵人郭梓文的期待中，這個項目在未來3年內能為奧園地產帶來超過120億元銷售回款。

用8.3億元的代價去撬動一個120億元的銷售額，這似乎是一個值得去賭一把的生意。畢竟這個曾盤踞在廣州、重慶的地產商，在遭遇與奧林匹克花園分家，買下誠成文化欲借殼上市，卻又深陷其貸款擔保黑洞的連續阻礙后，太需要一個做大規模的出口了。

根據2009年半年報披露的數據中，奧園地產當時的貨幣資金僅為15.74億元，所以，對于它而言，長安8號是其實現“鯉魚躍龍門”的巨大機遇。

所以，盡管2008年金融危機帶來的陰影尚未完全散去，但是在那個時期，無論是王志才，又或是郭梓文，他們都在對長安8號的期許中，短暫忘記了被頻繁轉手頗為復雜的股權關系，和身后來自于外界的債務壓力。

只是事不如人愿，拿到銷售許可的長安8號，在2010年正式開盤時，掛出了6.3萬元/平的價格。而在那一年，北京總體開盤均價為24374元/平方米，豪宅市場中，均價過4萬元/平方米的項目則是寥寥無幾。

同時，那個曾經蒙眼狂奔的房地產市場，在2008年國際金融危機襲來后，被打破了難以壓制的上行趨勢。而盡管后續兩年持續復蘇，但節節攀升的房價也最終引來了監管的目光。

從2009年12月開始，各類限制房價過快上漲的政策開始輪番出臺。到了2012年的6月份，房地產開發投資累計同比從2010年6月的38.1%降至16.6%，同期百城平均價格同比跌至-2.41%。

于是，打著豪宅旗號的長安8號陷入了萎靡。直到2010年10月，長安8號的成交量僅為53套，成交的總金額12.81億元，成交均價約為6.37萬元／平方米，這與郭梓文此前所期望的120億元回款，實在是相去甚遠。

同時，有公開數據顯示，2009年至2011年的三年時間中，奧園對長安8號先后投入的成本超過了30億元。當然，這次失敗也在逐漸回歸理智的房地產市場中成為了反面教材，它在一定程度上成為了中國樓市投機泡沫破裂的一個典型案例。

畢竟奧園進入長安8號時，是房價飆漲的2009年，坐等價格上漲帶來更高的收益，或許本身就極具投機色彩。而頗為戲劇的是，這種投機行為最終困在了2010年的市場降溫中，奧園落空了期待。

對于奧園自身而言，這個失敗但卻暫時不致命的項目，帶來的負面影響卻在日后的發展中不斷生根。所以，在萬科郁亮喊出“活下去”的2018年，奧園在依舊在加速掃貨，積極拿地。

盡管2015年至2019年，奧園合約銷售金額從151.7億元增長到了1180.6億元，但其負債水平也連年攀升，在2019年其資產負債率已經達到了87%，負債總額超過了2500億元。

然后便是一連環的暴雷，終于在2021年，奧園公開承認公司擔保的部分理財產品出現逾期。就在去年7月開始，奧園利空消息也頻出，股價持續下挫，標普、惠譽、穆迪多家評級機構對其信用情況進行下調并作出了預警。

曾經試圖用8.3億元的資金量去撬動120億元的銷售額，最終還是讓奧園陷入了那個致命的杠桿之中。

03

2012年3月，奧園終于決定放棄長安8號，以14.8億元將其持有的北京耀輝置業有限公司51%的股權盡數出清，而這一次的接盤者甚至不再是地產企業。根據公開資料顯示，香港金利豐集團主要從事金融服務，在香港和澳門涉及過酒店和娛樂業的投資，但還未曾進入過住宅領域。

盡管與奧園初衷相近，其看好的是2012年樓市調控“外緊內松”的趨勢，復蘇的市場讓作為一家金融投資公司金利豐有所心動。但相比奧園在長安8號項目的投入，金利豐則未對項目做任何開發，以至于停工擱置了一年有余。

在外界看來，其投機屬性已經盡顯。畢竟作為一家金融投資公司，通過對長安8號資產的打包和轉手，獲取投資溢價，這似乎才是金利豐的常規路徑。

當然，在這個項目中，王志才的身影依舊存在。在耀輝置業將其51%的股份以14.8億元的價格轉讓給金利豐之前，其旗下的鴻達投資曾為此支付了3.52億港元，從而重新獲得了世紀協潤47.31%的股權。

到此為止，是那個從一而終試圖“以小搏大”的王志才，和企圖在房地產上行趨勢中獲取投資溢價的金利豐，最終帶著近乎一致的目的，來到了長安8號這個項目中。

但又并未結束這個項目的顛沛流離，只留給下一任主人更為復雜的股權結構和大大小小的項目官司。

據此前《界面新聞》公開報道，后續接任者佳兆業，其北京區域總裁陳思穎曾透露，接手長安8號項目時，其官司纏身，多達150多個。“佳兆業專門設立一個團隊，用2個多月時間處理這些官司，后面才開始投入建設。”

而佳兆業是在2014年介入這個項目的，郭英成家族繞過了上市公司，通過境外股權轉讓的形式，以60億元的接盤。同年的8月份，郭氏委托佳兆業以“代管代建”的形式介入長安8號的項目開發，并于2014年2月將其更名為“佳兆業廣場”。

佳兆業以擅長舊城改造聞名，同時對處置爛尾樓也頗有心得。這個成立于深圳本土的房企，在接手長安8號之前，曾操盤過不少爛尾項目，化腐朽為神奇。

但頗為曲折的是，接手之后的佳兆業從2015年起，開始頻繁遭遇阻礙，經歷過房源被鎖、郭氏出走、債務違約、機構催債等一系列事件。

好在這棟長安街邊的爛尾樓，終于還是在佳兆業的操盤下，于2017年全面竣工。

到此為止，屬于建國路86號的這場鬧劇才最終有了結局。而伴隨著這場鬧劇的落幕，中國房地產市場進入了下行大周期，過去的輝煌已經不復存在

而留在這近二十年變化中的房企和人，有的已經消失在行業的巨變之中，也有的走出了至暗時刻，重回理性。當然也有人在債務中掙扎，試圖去維持尚存的一絲公眾體面。

2021年，佳兆業集團披露了一則關聯交易公告顯示，佳兆業將以130億元對價，分別從高捷投資、升晴投資及北京誠義豪泰投資手中，收購北京耀輝置業合計96.8%的股權。

值得注意的是，高捷投資、升晴投資及北京誠義豪泰投資的實際控制人均為郭英成。同時，郭英成為佳兆業集團董事會主席兼執行董事及主要股東。

郭氏家族最終還是從這棟大廈身上套現了，但佳兆業的日子卻并不好過，它是最早一批暴露的民營房企之一。目前該公司名下多個項目項目停工、境外債務也已經違約，而郭氏多名子女已從公司里抽身而去。

至此，一群人的瘋狂故事也該謝幕了，他們曾經奢望以小博大，與欲望同行，與風險作伴。那棟北京長安街畔的大廈作過見證。

（完）