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第十三屆全國人民代表大會常務委員會決議，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。從“房住不炒”到加速推進房地產稅試點落地， 意味著屬于中國房地產野蠻生長的黃金時代真的要過去了。

當今世界正處于百年未有之大變局下，中國也面臨著發展方式及產業結構的轉型升級。作為國民經濟重要支柱的房地產行業，在經歷20年的狂飆突進后，已經成為現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。如何確保房地產市場平穩健康發展，成為中國經濟高質量發展一個無法回避的課題。

在這一時間點，為何推出房地產稅？如何實施？在哪些地方開展試點？有何影響？如果從發展內循環、實現共同富裕的大背景下考量，也許我們會有更深刻的理解。

三大背景下，改革呼之欲出

第一個背景是：發展內循環，需要擺脫對房地產的依賴。

中國房地產行業在經歷20年的高速發展后，已經累積了相當大的泡沫。這種泡沫化，既不利于供給側（實體經濟），也不利于需求側（居民消費），已經成為實現國內大循環的關鍵梗阻。

首先，內循環需要有活躍的消費能力，但是目前我們面臨的最大問題就是消費力不足。今年國慶，出行人數已經達到2019年的90%，但是旅游消費卻只達到60%，消費非常疲軟，PPI與CPI背離已經持續了近6個月。

據統計，我國家庭資產中，住房比例占到近七成，金融資產只占20.4%；房貸占到家庭總負債的75.9%。而根據《中國居民杠桿率和消費信貸問題研究報告》，家庭多套房的住房貸款在逐年遞增。2018年，家庭多套房的貸款占比已經達到65.9%，超過了首套房。更為關鍵的是，存量房貸中47.1%是用在空置房里。

來源：中國居民杠桿率和消費信貸問題研究報告

所以，堅持“房住不炒”，就是要嚴格控制房地產的杠桿率，在提高中低層人群收入的同時，通過房地產稅等稅收政策調節高收入群體的收入，最終實現共同富裕。

其次，構建內循環的經濟模式，需要產業鏈配套安全。這就對能源轉型、科技創新、解決卡脖子問題提出了要求。眾所周知，房地產行業帶有天然的金融屬性，是貨幣的重要蓄水池。1998-2017年，M2從10萬億增至218萬億，上漲20倍，而同期名義GDP僅上漲11倍。

大量資金涌入房地產行業，不僅導致行業的巨大泡沫，還擠壓的其它行業、尤其是中小企業的融資發展空間。這就與引導資金流向科技創新領域，扶持專精特新產業的目標背道而馳。

因此，為了避免直接戳破這個“最堅硬”的泡沫，必須壓制房地產的金融屬性。

第二個背景是：是人口出生率下降、老齡化趨勢加速。

第七次人口普查數據顯示，2020年我國人口出生率為8.50‰，新出生人口為1200萬，比2019年下降了18%，比剛剛放開二胎的2016年下降了33%，創1952年有數據記錄以來的最低值。此外，我國60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%，與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點。

盡管目前中國人口仍在增長，但生育意愿持續下降、人口老齡化程度進一步加深，預計2032年中國將進入“人口負增長”時代。從前段時間各省公布的上半年人口生育情況來看，13個省份出生總人數同比下跌了17.2%，這表明，人口負增長時代大有提前到來的趨勢。

對于房地產市場而言，購房者的持續需求的輸出才是確保房地產穩定發展的關鍵。

房價高企直接影響居民的生育意愿，反過來，出生人口減少導致整體消費能力下降，使得房地產行業的持久繁榮難以維持。現在不少人口收縮型的城市已經逐漸開始走向衰落，房地產市場也是一蹶不振，房價上漲乏力，下行壓力明顯。

第三個背景是：土地財政模式亟待變革。

房地產稅收是地方財政收入的重要來源。財政部數據顯示，2020年，5項房地產專項稅收收入為1.9萬億元，土地出讓金收入為8.2萬億元，兩者在地方本級財政收入中占比為53%。這還沒算上房地產企業的增值稅和所得稅等等。可見，房地產相關稅收是地方政府的錢袋子。

土地出讓收入及占比情況 來源：國海證券研究所

當然，地方財政依賴房地產，不光有政績上的考量，也與房地產帶動整體經濟發展、為大規模基建提供資金與產業支持有關。

首先，房地產業體量大、產業鏈長，影響投資和消費，并解決了大量就業。

房地產開發環節帶動建筑業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業，房地產消費環節既直接帶直接帶動了家電、家具、家紡等制造業，也帶動了金融、媒體、物管等第三產業。相關產業鏈的發展，會直接增加大量就業崗位。

其次，除了稅收被直接拿來投資基建外，土地本身也可以抵押融資，滿足基建和城鎮化巨大的資金缺口。

原因很簡單，因為地方提供了土地做抵押，通過土地抵押融資，疊加基建修好后地價會上漲的預期，讓信貸創造變得更加容易。修了地鐵，地鐵周邊的房產會增值，地鐵不盈利沒關系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設施不盈利的那部分就彌補了。

但是眼下房地產市場持續低迷，2021年5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。加上前期很多地方基建做的太超前，但招商引資和本地中小企業培育卻更不上，導致債務償還上存在壓力。未來，城市擴張的空間已經有限，再蓋下去，只能造就更多的鬼城，轉化不成土地繼續增值和招商引資的優勢。是時候該切換稅種了。

房價會不會跌？房租會不會漲？

理論上講，征收房地產稅會增加持有成本，增加拋售，進而打壓房價。那么這這意味著征收房地產稅后，房價會暴跌嗎？

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示，房地產稅和房價下跌沒有必然聯系。

說實施房地產稅后房價一定會下跌，不符合國際經驗和歷史規律。

以韓國為例，韓國從2005年8月開征房地產稅，房價環比漲幅從7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但從12月起再度開始大升，2006年全年上漲11.6%。可以看到，實施房地產稅并沒有改變韓國過去幾年的房價漲勢。

參考上海、重慶兩地的試點效果來看，也的確如此。

上海、重慶2011年開始試點房地產稅，但此后上海和重慶的房價走勢兩極分化，上海高歌猛進，重慶漲幅輕微。二者的差異主要在于上海嚴格限制土地供給，而重慶土地供給充分。說明稅收因素對兩地房價走勢并未產生決定性影響。

滬渝房產稅試點文件 來源：恒大研究院

當然了，上海、重慶房地產稅試點沒有達到預期效果，主要因為試點的力度過于溫和，且征收范圍太小。例如，上海的房地產稅是針對增量的，而非存量。第一套房也不征收，人均60平米以下的房產也免征；稅率僅為0.6%，且可按70%價格征收。而在重慶，只對高檔住房和別墅征收，普通住房也不征收。且稅率設置得也不高，僅有0.5-1.2%。

說到底，房價的漲幅是由人口、土地、供給、金融、貨幣政策等多種因素決定的。房地產稅只是一種調節機制，并不能改變房價的趨勢。

此外，李奇霖也表示，房地產稅推出后大概率會加劇全國不同城市房價的分化。

他認為，對于房地產庫存較多、租金的傳導能力相對薄弱的三四五線城市來講，房地產稅肯定是一劑利空。但對于一線城市和一些強二線城市來講，說不定是利好。因為這些地方對人口的虹吸能力強，剛需人群比較充足，租金上漲能夠分攤掉部分房地產稅的壓力。考慮到免征面積內還有免稅的效果，不排除一些人把老家的房子拋掉去置換大城市的房子。

抱樸財經創始人今綸也支持這一觀點。

“稅收只是一種調節工具，真正影響價格的還是供需關系。”他認為，房地產稅實施后，原來房價下滑的地區可能會繼續下滑，房價上漲的地區可能會繼續輕微上漲。未來試點會在合理范圍內，政策不會傷害剛需合理的換房需求。

那么，房地產稅出臺后，房租會不會跟著漲價呢？租客會承擔房東的持有成本么？

在今綸看來，房租的漲跌，也是要根據供求關系來看的。一二線城市的核心區域，房地產稅可能會轉移到租客身上；但在廣大三四五線城市包括一二線城市的遠郊地區，漲租的可能性很小；即便是在人流量大的城市核心區，由于一些不穩定因素的上升（例如裁員、降薪等），租客可能因難以承受漲租而被迫搬走。

隨著我國人口出生率的持續下降，人口負增長即將來臨，這意味著未來有租房需求的年輕人會越來越少。總體來講，全國絕大部分地方，房地產稅轉移到租客身上都是很難的。隨著時間的推移，越來越多的話語權是掌握在租客手里的。

東吳證券首席經濟學家任澤平表示，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。

據《中國住房存量報告：2021》測算，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡，但是區域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅已經出現供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

“長期來看，房地產稅對具體區域的影響還是取決于供求關系。”在任澤平看來，住房制度改革的治本之策是城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅，從而實現供求平衡，以改變當前人地錯配、供求分離以及一二線高房價、三四線高庫存的問題。

何時出臺？如何試點？有何影響？

多為專家認為，此次房地產稅開征以試點為主，征稅力度一開始可能不會太大，將會采取循序漸進的方式。

國海證券研究所聯席所長夏磊認為，房地產稅出臺時機應是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。當房地產市場下行時，房產持有者的預期損失放大，并強化政府調控和房價下跌的預期，加速房價下跌。當房地產市場上行時，將加重居民購房成本。

事實上，房地產稅的立法問題曾經多次被提及。從2013年至今，已經8年。關于房地產稅立法的表述，從“加快推進”，到擬在本屆人大常委會任期內（2018-2023）提請審議，再到“條件成熟時”、“穩妥推進”、“穩步推進”，足見這一改革的復雜性、爭議性和艱巨性。

中央關于房地產稅相關表態 來源：國海證券研究所

根據公告的說法，這次試點期限為5年，期滿后六個月可以提出繼續授權的要求。目的就是鼓勵各地政府大膽嘗試，不怕犯錯。有專家預計，從立法完成到全國推廣，至少還需要7到8年時間。

“房地產被稱為金融危機之母，處理不慎，可能一地雞毛。”在經濟學家劉勝軍看來，房地產稅的改革立法，比過去多了“積極”，但依然必須“穩妥”。“即便房地產稅被多次提及，也不一定意味著會很快實施。”

至于試點城市，目前猜測比較多的，是那些房價上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。

國家統計局數據顯示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、廈門、深圳、重慶、西安等城市的新建商品住宅銷售價格指數依然實現了環比上漲。另外，包括深圳、東莞、成都、合肥、三亞在內的12個城市已經建立了“二手房指導價機制”。因此市場猜測，試點名單是否會從這些熱點城市中產生。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，房地產試點城市可能會選擇有產業基礎的地方。

中國經濟改革大多從南方開始，這些地區的改革接受程度高。像珠三角、長三角這些地區，有著強勁的制造業和科技產業作支撐，能夠抵擋住房價波動對城市的影響。

抱樸財經創始人今綸認為，深圳和杭州這兩個城市，極有可能入選試點名單。在今綸看來，深圳雖然房價很高，但對土地財政的依賴程度并不高，它的金融、科技創新相對發達，又集中了騰訊、華為等大批優秀企業；而杭州整體稅收情況比較好，又有產業集群，扛得住房價的波動。當然，如果從樣本的角度考慮，不排除北方也會有1到2個城市入選，例如大連，沈陽、哈爾濱等。

目前，房地產稅的具體實施細則還沒有出來，可以確定是基本原則就是農村住房不征收，但是城市居住和非居住房產（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會征稅。

李奇霖認為，房地產稅要考慮歷史遺留問題，存量房征稅大概率會有免征面積。參考標準應該是各地的人均住房面積，30-60平方米均有可能。

另外，考慮到拓寬稅基的要求，存量房會納入。上海之前的房地產稅試點只考慮了2011年以后買的二套房和二套以上住房，只考慮了增量，稅基不夠。為了體現公平，這次房地產稅改革大概率會對所有的存量住房征稅。

不難看出，房地產稅，對于擁很多套房子（尤其是流動性差的房子）的炒房客不太友好。而對于剛需來講，政策還是會保護這部分人的合理需求。總的來說，房地產稅的出臺，是利空炒房客，利好資本市場 。

隨著房地產稅的落地實施，持有成本的增加，購房者的投資收益將顯著降低。因此，未來擁有多套房的人可能會優化資產配置結構，比如說賣掉流動性差的房子，持有現金。而這部分資金或將轉移到其它金融投資領域，同時刺激居民的消費需求。

李奇霖表示，房地產稅對股和債可以說都是利好。

通過房地產稅的合理調節，鎖住房子的流動性，促使更多的資金流入資本市場，這就為打造“專精特新”的產業集群提高了長期、穩定的資金支持。

“高房價一直持續，大量年輕人選擇躺平，這對中國的長遠發展是極為不利的。”今綸認為，中國房地產的黃金周期已過，未來大概率是平穩發展，沒有爆炒的空間。只有科技創新才是中國發展的主旋律。投資者未來或可從債市或者權益類資產中尋找機會，特別是一些硬科技巨頭，值得關注。

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