90 年代末，中國房地產行業開始起步，伴隨著改革開放進程的加速獲得了高速的發展；20 多年 “高杠桿+高周轉” 的黃金時代后，房地產行業在持續的政策調控下增長逐步放緩，平均利潤下滑。當 “金融+土地” 的政策紅利退去，“三道紅線” 也倒逼房地產行業步入精細化管理時代，這要求房地產企業在投資運營、產品打造、財務融資等方面具備更加精細化的管理能力。

與此同時，公募 REITs 的上市也給存量房運營管理帶來了新的重大機遇：當新開發難度越來越大，開發收益越來越小時，對于存量商業地產的精細化運營能力才是房地產企業真正的價值體現。

仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平

運營自然涉及到數據的獲取與分析，同時也需要運用前沿創新技術助力房地產數字升級?！熬毣芾碇羞€要用上各種各樣在其他行業已有成效但在房產行業還在慢慢積累和孕育中的科技、互聯網與數據的力量。” 仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平這樣闡述商業地產精細化運營中的機會。10 月中旬，這家全球知名的房地產咨詢機構推出了國內首個房地產全業態數字化資管 SaaS 平臺——臻量，致力于打造集數據收集、分析、研究功能于一體的資產價值評估信息生態系統。

房地產 SaaS 需要生態合作

臻量定位地產數據集成商

目前，國內房地產數字化水平滲透率低，市場廣闊。在房地產軟件解決方案的需求驅動下，房地產 SaaS 的應用場景不斷豐富，從財務管理、預算到銷售，幾乎已經囊括了商業地產大資管的完整閉環。

在房地產 SaaS 賽道的頭部玩家中，既有金蝶、用友、SAP 等在軟件服務領域有著深厚積淀的老兵，也有廣聯達、明源云等專注于建筑、房地產行業的黑馬。這些龍頭企業基本都已成功上市，在資本市場坐擁幾百億港幣的市值。剛剛起步的臻量該如何應對其中的競爭？

對此，熊建平指出，在商業地產長長的產業鏈上，僅有 “投、融、管、退” 是遠遠不夠的。如今從高端制造到互聯網行業都已離不開對數據的分析，盡管部分頭部企業占據了房地產 SaaS 的一些高點，但這個賽道中依然存在充足的投資空間。當參與方越來越多，才有可能形成一個生機勃勃的完整生態圈。

臻量在其中更多關注是一個新興市場中生態化的合作機會，希望能夠在生態圈中的一個環節體現自身的價值?！芭c其說是面對面的競爭，我們和相關服務商在相當長的一段時間可能更多是合作關系。”

由于各方參與者對數據的統計口徑、計算方法以及標準存在較大差異，從業人員對數據的處理方式也導致房地產行業的數據質量參差不齊。地產行業缺少類似 Bloomberg 和 Wind 一樣的全方位數據集成商，來為市場參與者提供資產價值的分析服務。

臻量定位于房地產領域的數據分析服務商，熊建平坦言，要成長為房地產行業的彭博或萬得，臻量要走的路還很長，也希望更多人能加入這個更大的市場之中。

“首先，臻量要提高數據的廣度與深度，覆蓋各種類型的物業與不動產。目前，臻量已開放了物流行業高標庫的數據庫，下一步，臻量將在仲量聯行多年數據積累的基礎上，進一步開放辦公樓與產業園區的物業數據庫；其次，要輸出有價值的分析，包括買賣雙方不同角度的分析報告以及市場分析人士的數據；最后，還要進行平臺的拓展，使平臺更加貼近用戶。目前，臻量以網頁版的產品提供服務，未來也有可能采用 App 甚至是視頻等多元化、跨平臺的方式貼合新一代基金經理們的訴求?！?/p>

國內不動產管理尚未成熟

科技產品為市場降本增效

由于不動產與金融資產存在著天然差異，商業地產資產管理平臺與傳統的金融資產管理平臺在管理的資產類型、服務的客戶群體以及成熟度方面也存在著區別。

熊建平發現，不動產的投資方和以證券股票為代表的金融資產的投資方在投資回報、流動性及穩定收益方面存在不同的偏好。

“相對來說，不動產的投資人更愿意在資產組合中配置中等風險中等收益甚至是低風險低收益的一類產品；而金融資產投資者往往更能接受波動性、投資回報、投資風險相對較高的資產。”

另外，在國外，金融資產與不動產管理平臺的成熟度相對一致，以黑石、華平、KKR 為代表的私募巨頭所管理的都是房產與金融投資的組合資產；而在國內，以易方達、嘉實為代表的金融資產管理平臺經過一二十年的發展已高度成熟，但尚未有平臺大規模進入房地產資產管理。不過，針對商業地產的資產管理正在受到多方關注，已有新軍在積極組建團隊、制定策略，對這一市場進行長期的資產組合投資。

商業地產的標的五花八門，臻量會在規范化的基礎上靈活運用收益法、市場法、成本法等評估模型，為每一位想了解不動產經營情況的資產管理的從業人員提供測算租金、空置率等數據的完備工具箱。

作為受疫情推動的線上經濟之一，網購的滲透率與市場規模明顯增長，由此也拉動了電商快遞業務量的增長。消費升級提高了對物流倉儲精細化管理的需求，由此出現了區分溫度、潔凈度、坡道倉、冷鏈倉儲、全自動分發等高標準打造的倉庫，而物流高標庫市場出色的租賃表現也致使物流領域的投資熱情高漲。

10 月 12 日，臻量平臺上線當天即開放了物流高標庫行業的數據庫，也意在與行業各方探討合作。依托于仲量聯行 10 多年的評估咨詢業務積累，臻量的物流數據庫覆蓋了中國 79 座城市，約 7200 萬平方米的物流資產，占市場總量的 70% 左右。其中主要包含城市宏觀及物流行業數據、高標倉儲總量、平均租金、空置率、資本化率等評估參數。

熊建平表示，租賃結構顯著影響著物流高標庫的投資收益率，關鍵在于租賃方能否覆蓋所在區域的市場需求。另外，鎖定現在及未來的物流樞紐區域也是提升物流資產投資收益率的重要方法。臻量也希望通過其所提供的數據服務為用戶發掘物流樞紐等重要節點，幫助用戶節約運營成本，提高運營效率。未來，臻量也會與高德地圖合作，為市場提供多層次的指導。

在平臺不斷的更新迭代中，臻量還將上線數字化租約管理與城市地圖兩個新功能。前者標志著臻量平臺正積極打造投、管、運三大資產管理環節，為資管團隊提供真正互聯互通的一站式資管解決方案；而后者也將幫助資管團隊進行市場分析、對標案例對比，決策投資分析、商業預測，從而提升業務決策效率與營收表現。