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文 | 袁國寶

房地產行業多年埋下的禍根，在政策調控下一觸即發，多家房企困于債務，接連暴雷。房地產將迎來一波大洗牌，就如一場地產版“魷魚游戲”：地產玩家們為了“活下去”，垂死掙扎、力挽狂瀾。但沒人知道他們會跌倒在哪一關、誰又能“通關”制勝。當下的每一關，都關乎生死！

對于房地產，本文將探討以下幾個問題：

1、接二連三陷入債務危機的房企，如何自救？

2、這些年地產“走得太快”，埋下了哪些隱患？

3、二手樓市及中介行業如何活下去？

4、房地產行業的未來有哪些趨勢？

最近的韓劇《魷魚游戲》能有多火爆？直接穩坐Netflix TV show世界榜播放量第一。

雖然只有9集劇情，但是很多觀眾一口氣追完后，由衷的拍手叫好，直呼過癮。

《魷魚游戲》之所以能在全球范圍內火起來，是因為它戳到了很多真實的現實問題，以及一些經濟現象、社會現象，甚至是階級矛盾，更是一場對資本主義的大批判和討伐。

它究竟講了什么呢？看似就是“一場游戲”，不過它是一場殘酷的關乎生死的游戲。

一二三木頭人、椪糖、拔河比賽、玩彈珠、過玻璃橋、魷魚游戲，這些源于童年記憶中的和玩伴們玩耍的游戲，在劇中被蒙上了一層與“美好”背道而馳的殘忍屬性。

既然是游戲，那么就有規則、有輸贏、有淘汰，為了活下去，人性的弱點也暴露得一覽無余，因為參與者之間本質上就是競爭的關系。

想要在游戲中不出局，就一定會有廝殺、有算計，各方也會有立場和陣營，資本金錢的力量，讓參與者的丑惡面終將原形畢露。

未知、恐懼、迷茫、僥幸、斗智、金錢……

其實，關于一場國內樓市版的魷魚游戲，也才剛剛開始……

房地產開始震蕩，陷入“魷魚游戲”

這部《魷魚游戲》像極了最近頻頻震蕩的房地產行業。

劇中講述的是456位在生活中不如意的人，去參加一場可怕的生死游戲，勝者可獲得高達456億元韓元（人民幣2.5億）的獎勵，而失敗者則是以生命為代價，進而層層篩選出最終勝利者。

而這些高額的獎勵，來源于劇中一群戴著動物面具的觀賞嘉賓，他們是這場游戲的操控者和觀賞者。其實導演是暗指全球各地的資本力量，這些年資本運作而暴富的例子已是常態，相信大家已是見怪不怪。

在劇中，玩家們中的老弱病殘的會死，輕敵的會死，不遵守規則的會死，甚至有競爭者相互殘殺。沒辦法，一切都只為了能“活下去”！像極了最近房地產暴雷的房企“玩家”。

只不過現實生活中，房企的角色或許更為復雜，當下他們的確是令人同情的逃命“參賽者”，但是曾經他們更是決定房地產行業“怎么玩法”的“面具人”，而拿著血汗錢買房的大眾才是“被宰割的魚肉”。

如今的局面，暴雷的房企更像是被更強的資本和輿論所反噬。

房企的債務危機會使其信譽度被輿論嚴重影響，各方“討債”聲音也就會愈演愈烈。

負債累累之下，暴雷房的在建樓盤也就跟著“搖搖欲墜”，甚至影響到大部分項目停工，掀起了一波停工潮。

房企一旦困于融資，新的資金又難以注入，導致后續一系列工作難以進展。

加上地產盈利本身就是高杠桿模式，因此很容易引發資金鏈危機。

富力、華夏幸福、泰禾集團、藍光發展、新力控股、花樣年等多家房地產開發商，接二連三翻車，均陷入不同程度債務危機，這其中不乏昔日輝煌的百強房企。

這里例舉的這些房企還只是“冰山一角”，網傳2021年將是國內地產公司大洗牌的一年。

頭部房企富力地產，同樣陷入了債務危機，被行業戲稱住進了“ICU”。

其實早在2019年，富力的資金危機便初露破綻，而后來的疫情爆發與“三道紅線”加重了債務壓力。

導致如今富力的三條紅線全踩，但是融資難上加難、樓盤也不好賣的趨勢下，富力的資金危機或將持續下去。

作為“房地產前十強”的河北龍頭房企華夏幸福，在今年3月資金鏈就開始斷裂。

據相關數據顯示，截至9月份，華夏幸福的違約債務本息高達878.99億元，債務壓頂下，其賬面基本上無可自由動用的資金。

號稱“西南地產一哥”的藍光，目前多地項目大面積停工，整體銷售放緩。據藍光2021半年報，賬面可支配資金僅為3億。

最近新加入的暴雷房企還有新力控股和花樣年集團。

新力控股這邊，現在也是危機四伏。流動性出現問題，境內債務危機還引發了境外債權人的行動。市場上稱集團總部員工已經開始全員降薪，試圖通過售賣項目及物業資產來補救。

國慶節期間，花樣年也躺進上這場激烈游戲的名單中。

10月4日，花樣年控股對外稱，花樣年針對2021年10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還，出現債務違約。

沒想到花樣年也出現了債務違約，著實讓很多投資人措手不及。

雖然花樣年對外稱“絕不躺平”，早日解決資金風險，走出流動性困境。

但是一系列房地產接連暴雷后，投資者們對房地產行業的信心差不多已經要“到底”了，形勢不容樂觀！

于是地產玩家們也在力挽狂瀾，試圖以新債還舊債，更是抓緊變賣各地房子回款。特別是國慶將期間，一些樓市的降價新聞之夸張，極具“戲劇性”。

比如網傳的泰安肥城吾悅華府，趁著國慶打了個“骨折”促銷，單價從6800元/平的直降到4800元/ 平，妥妥的跌了2000元！將近20萬的總價浮動！有網友甚至戲稱“真是一招拉回解放前”。

而老業主不干了，紛紛維權，到最后還是相關部門出面，勒令開發商停止活動才得以平息眾怒，還一并下發了嚴禁開發商惡意降價的規定。

其他各地雖沒有泰安這家開發商這么夸張，但是此類營銷動作是少不了的，全國普降。

而之前屢上熱搜的恒大，因為資金鏈緊張和債務危機被大家廣泛關注。近來也或將迎來“轉機”，讓業主們看到了一絲曙光：10月15日，在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾回應恒大債務風險問題。

其中，非常關鍵的信息，就是“金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。”

“央媽”終于站出來給市場吃了一顆定心丸，這或許足夠讓恒大以及買了恒大房子的業主們熱淚盈眶，按期保質交房在很大程度上應該能夠實現。

恒大問題，似乎是著陸了，算是度過了危機的一小步。也給整個房地產行業能夠朝著健康方向發展帶來了正面影響。

一切，都為了生存，只有“活著”才有希望扭轉局面。

猶如《魷魚游戲》中的劇情，房地產的“參賽者”只要入局便有競爭，而競爭就定會有輸贏。

也就不會顧全所有參賽者的利益，甚至，會如劇中一樣被“當場暴斃”，有人付出代價是在所難免的。

多年埋下的禍根，政策調控一觸即發

政策，或許是房地產行業最大的不確定因素。

疫情之后，經濟也不太景氣，但是房價趨勢仍舊蹭蹭的往上漲，引得政策出臺。

今年國家出臺的房地產調控政策之多，包括限購限貸、限拿土地、學區房政策、二手房政策、制約房地產的“三條紅線”等等。

政策趨勢有變，于是房地產迎來一波大洗牌，眾多房企資金鏈暴雷，引發行業信任危機。昔日風光的地產頭部企業們，也紛紛遭遇至暗時刻，困于債務危機。

特別是近半年頻頻暴雷，這其中最大的原因，還得說到令房地產玩家們瑟瑟發抖的“三條紅線”。

那什么是“三條紅線”？“三條紅線”是2020年，央行和住建在重點房地產企業資金檢測和融資管理規則劃下來的。

“三條紅線”：

• 紅線1：提出預收款后的資產負債率大于70%；
• 紅線2：負債率大于100%；
• 紅線3：現金短債比小于1.0倍。

根據觸線情況把房企劃分成四個檔：

• 紅檔：三條紅線都觸碰（不得新增有息負債）
• 橙檔：觸碰兩條線（負債年增速不得超過5%）
• 黃檔：觸碰一條線（負債年增速不得超過10%）
• 綠檔：三條紅線都未觸碰（負債年增速不得超過15%）

“三條紅線”之下，其實最遭殃的還是那些高負債式擴張型房企，“高杠桿”弊病系統性爆發。多年埋下的禍根，在政策調控下一觸即發。

如今的局面，很難單方面的歸結于政策調控、或是行業競爭，更不是哪個企業經營不當。這是房地產行業這些年“步子”邁得太快，現在應該進入新時代下另一個新的發展階段了。

這“三條紅線”的出臺，實質上是想讓房地產行業回歸理性發展，但是即使是頭部房企，也是尚且需要時間來調整步調的，不過輿論讓各方都人心惶惶，進一步導致部分房企融資困局。

那些利用高杠桿而得以快速擴張的房企，逐漸形成“舊債還不起，新的資金也融不到”的局面，像“接力賽”般紛紛陷入債務危機。

早年房地產處于快速發展期，很多房企就慣用高風險的高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”模式，然后其業務順勢在全國迅速擴張。

然而早在2019年的7月30日政治局會議開始，房地產的風向其實已經足夠明確：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”

“房住不炒”的政策風向已來，但是部分房企卻還留有些許僥幸心理，繼續“闊步”拓張，冥冥之中，才加速導致了今日房企接二連三暴雷的局面。

房地產一直以來都是高負債經營的行業，“三條紅線”一降臨，直接改變了行業的游戲規則。

在未來，房地產的融資規則會更加簡單透明，資金來源、融資規模、多少倍杠桿，將會一目了然，讓樓市回到它應有的位置。

“草莽”中介們也相繼溺水，終將回歸行業本質

在多重政策的效應下，二手樓市也維持成交量低迷的行情。

拿深圳為例，據央視新聞報道，擁有大量優質教學資源的深圳福田百花片區，曾經一直都是熱門的學區房片區。而目前這里不少的二手房成交價，已降了數百萬元。

被采訪的中介人員稱：“核電花園的一個房子，之前賣得最貴的時候賣過1700多萬元，然后上次成交是1100多萬元，降了600萬元。”

調控政策不斷升級，不僅二手房市場成交低迷，也導致了中介行業關店成潮，裁員不斷。

就連頭部的中介品牌也對接下來的業績持悲觀態度，大大小小的不知名中介店，生存條件更是被逼到墻角，難開單維持營業，二手樓市整體來說可謂一片蕭瑟。

曾經，房地產中介隨著房地產行業也迅速崛起，很多從業者聲稱可以“一年不開張，開張吃一年”、“中介年薪百萬不是夢”，被廣為流傳。

過去的中介市場可謂是“草莽時代”，誰搶占的市場大、誰壟斷的信息多，誰就能“依靠片區稱王”，賺取的更像是“撮合費”。靠搞好社區關系，都能有不菲的收入。

于是眾多中介門店殺入市場想分一杯羹，夫妻店、品牌店、平臺類，一波接一波的萌生，進入門檻低，導致中介行業野蠻生長，從業人員的服務能力也參差不齊。

也就進而埋下了很多“隱患”，二手房交易市場的深處，假房源泛濫 、維權成本高、 傭金不透明，每個“隱患”都像是一顆地雷，這些年也頻發相關的糾紛案例。

加上區域分割嚴重，難統一標準化服務，因此行業比較分散。據前瞻網數據顯示，中國房地產中介市場50%以上交易額是由70%的小微中介來完成的，競爭異常激烈。

二手樓房市場也像一個“小型社會”版魷魚游戲，吃虧的卻是千千萬萬的“賣房者”與“買房者”，黑心中介劃“地”搶占圈子，然后開始瘋狂競爭，弱肉強食，相互蠶食。

如今房地產開始進入存量時期，競爭異常殘酷，或許將會淘汰一大批競爭者。

中介行業躺賺的“草莽時代”即將結束，以后靠的是精細化運營，更優質的服務，而不是僅僅靠“壟斷信息”來賺差價。

如此中介行業才能回歸服務本質，更優質的中介門店才能活下來。

對于購房者或投資者來說，不管是新開發的樓盤，還是二手房，都要擦亮雙眼緊跟國家政策，不要被“營銷噱頭”蒙蔽雙眼，也不要被輿論帶節奏過于悲觀。

房產市場終將會回歸行業本質，這是時代發展迭代下不可阻擋的“巨輪”。

清理瘋狂掘金的戰場后，誰能“通關”制勝？

房地產“瘋狂掘金”的時代已經過去，而諸如“三條紅線”的一系列政策，是對房企的一次重大考驗：

部分房企由于底子打得不牢實，走得太快，甚至高負債擴張，自然也就容易陷入暴雷危機；

但是政策卻不是“一桿子全打盡”，對于財務“穩健型”的房企，相關政策或許反而是機遇，是“商機”。

在未來，房企之間的競爭主要是融資成本的比拼，無論民企、國企央企，在這場暴風雨后能“活下來”的，定是融資成本低的房產企業。

比如大部分的央企地產企業，在本次“三條紅線”之下就明顯的屬于“穩健型”房企，擁有國家信用背書，相對低的融資成本，極有可能會在這次行業洗刷中脫穎而出，并在未來受益。

中海、招商蛇口、華潤置地、金茂和保利這些地產央企，均位居地產行業財務優秀榜單。三道紅線基本都沒踩線，均為綠檔。五家企業的凈負債率均低于60%。

以保利地產為例，由于近年恒大遭受重創，這也直接的利于保利的房產業務發展。

保利的銷售額大概率能在今年超過恒大，曾經的地產霸主“恒碧萬融”四強格局，被打破也只是時間早晚的問題。

同時這里也要提醒購房者們，在購新房時不僅要看“三條紅線”的各項指標，房企的債務利息率更是要清晰明了，包括一些龍頭房企在內，疏忽不得。大體來看，選擇央企、國企風險系數相對更低，民企的話三檔綠線是底線。

如今這個時期，對于房企來說，“活著”最重要，而對于購房者來說，“安全”比一切都重要。

未來房地產的趨勢，或將迎來這些趨勢：

• 國企央企的參與度將越來越深

房地產民企接二連三的暴雷，使大家對民企不得不憂心忡忡，這也順勢襯托了國企的穩健，因為國企擁有著無可比擬的先天優勢：融資成本低。

未來無論是地方政府、金融機構、供應方、買房人，都會更傾向于選擇國慶央企房地產合作。

目前很多一二線城市的供地情況，這個趨勢已經凸顯：

據相關數據報道，“在青島，金茂、中鐵建、萬科、保利等國企摘地。其中，萬科聯合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，保利&每日置業聯合體收獲2宗地。

在廈門，本地國企建發以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三。

在福州，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。

此后，一級土地整理大概率會由國央央企接手。未來的樓市開發，國企央企的參與度將越來越深。

• 共有產權房及公租房，將以更快的速度推進

南京、廣州、北京已經陸續提出共有產權房，三四線城市的相關政策或許也將趕上。

共有產權房相對于商品房而言，價格會相對低一些。和公租房類似，都是住房保障體系的重要組成部分，也是政府滿足剛需無房群體住房需求的有力措施。

但是共有產權房也有明顯的弊端，首先申請和購買肯定是有名額限制的，需要符合申請共有產權房的條件。而且進行二次銷售的話，也是有諸多限制的。

因為共有產權住房的設計初衷，是為了“房住不炒”，以及解決剛需居住本質。

• 房地產稅將要來臨

關于房地產稅征收的消息，行業內一直是眾說紛紜。

房地產稅肯定要收，而且來臨的日子不會太遠，只是具體政策還沒有落地。

從官方政策的目的來說，房地產稅的定位是“高收入的規范和調節”，也就是調節高收入、促進共同富裕。

之前暴雷的一系列企業，在深陷債務危機后，垂死掙扎吶喊著“絕不躺平”，努力解決債務危機。

房地產的玩家們，試圖要在游戲時間內抵達終點（三道紅線達標最后期限：2023年6月30日）。

這場暴風雨來得如此措手不及，稍有不慎就有可能掉下深淵或破產。

但是通關又談何容易？每一關都可能關乎生死，融資關、負債關、拿地關、城市關，明天很美好，但很多人可能死在前一天晚上，沒有人知道他們會跌倒在哪一關。

“時代的車輪”在清理瘋狂掘金的戰場后，定將有“通關”制勝的玩家們。

但是，在活下來后，希望也能認真的思考一個問題：作為房地產企業，既然想進入這個賽道成為“玩家”，瘋狂掘金、資本運作之外，能為社會帶來什么價值和意義，或許才能穩步走得更遠。

其他行業及企業，亦是如此。

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