圖片來源@視覺中國

文丨新文化商業(yè)，作者丨周妍 雨茜 Amy Wang

蛋殼公寓暴雷的余震已經(jīng)波及到了長租公寓的眾同行們。

11月27日晚，自如線上客服向用戶發(fā)布消息：簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽約海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

自如APP機器客服發(fā)布的通知

所謂的“海燕計劃”，名義是自如為應屆畢業(yè)生提供福利的住房優(yōu)惠計劃，宣稱畢業(yè)生0押金，年租可月付，實際上則是自如與微眾銀行合作的一項貸款業(yè)務，瞄準剛畢業(yè)有租房壓力的畢業(yè)生們。聽起來是不是很耳熟？沒錯，這與剛剛暴雷的蛋殼公寓“租房貸”如出一轍，管家以年付無押金，返現(xiàn)抵利息、服務費打折等諸多優(yōu)惠名目誘導剛剛畢業(yè)的年輕人簽約，此外，自如、蛋殼背后是同一家放貸銀行——微眾銀行。

而微眾銀行的背景大家并不陌生，它是國內(nèi)首家開業(yè)的民營銀行，由騰訊、百業(yè)源和立業(yè)等多家知名企業(yè)發(fā)起設(shè)立并控股，主營業(yè)務就是各種民間“小額貸款”，微信上的“微粒貸”就是微眾銀行的代表產(chǎn)品。

微眾銀行的收入是驚人的，財報數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年營收分別為67.48億元、100.29億元、148.7億元；凈利潤分別為14.48億元、24.74億元、39.5億元，媒體報道一年納稅近20億。

而近期長租公寓暴雷、“微粒貸”暴利催收等系列新聞，也讓微眾銀行被推到了風口浪尖。

自媒體“探長點財”在其文章中計算出自如租金貸的利率最高可達15.8%，高于最近全國最高法院發(fā)布的民間借貸利率最高保護上限（LPR 4倍，約15%），揭示了微眾銀行暴利的冰山一角。而相比于高利率，新文化商業(yè)（Ent-Biz）在對近十名蛋殼、自如租金貸用戶的采訪，以及簽署合同、營銷物料的調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)，這些長租公寓的金融套路差不多一致，有以下幾個共性：

1、瞄準資金不那么寬裕的年輕人（以畢業(yè)生為主）；

2、通過名目繁多的優(yōu)惠誘導用戶選擇年租月付分期方式與微眾銀行簽訂協(xié)議；

3、大多數(shù)用戶未被告知簽署的是貸款協(xié)議，并不了解其中的征信風險；

4、95%以上用戶會直接勾選“同意”，不會逐條閱讀電子貸款協(xié)議全文。

“長租公寓+金融”這只網(wǎng)是如何編織到一起的？

還是以蛋殼為例，拆解。

按照與租房人的溝通和梳理，可以推斷出蛋殼公寓“租金貸”的簽約流程：

1、簽訂《房屋租賃合同》；

2、房租為押一付三，或者押一付一且有租房優(yōu)惠的分期“租金貸”，管家建議選擇“租金貸”；

3、線上簽訂《貸款合同》并開通指定賬戶；

4、線上支付1個月房租及1個月等額房租的押金；

5、每月線上進行房租繳費（實際上是貸款的本金還款）并交納管理費和服務費（利息）。

第一步：圈地

先說一下“蛋殼公寓”的母公司——“青梧桐有限責任公司”。（請記住“梧桐”這個詞，后面這個詞會出現(xiàn)很多次。）“青梧桐有限責任公司”的母公司是“PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”，是一家香港的公司，具體資料查詢不到，只知道它由一家名為“PHOENIX TREE HOLDINGS LIMITED”的公司用1HKD100%持股。

而青梧桐100%持股9家公寓管理公司。這是9家公司代表的“蛋殼公寓”布局的9座城市。這9家公司主要負責各個城市內(nèi)“蛋殼公寓”的房屋出租，房東和租戶的溝通以及物業(yè)管理。

簡單來說，就是部署連接房東和租戶之間的平臺，完成第一步圈地。

第二步：種韭菜

青梧桐又100%持股6家科技有限公司，“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”50%持股2家科技有限公司。

這8家科技公司主要負責的是科技推廣，這個是什么概念呢？如果你走在路上，在考慮租房子的時候，在看視頻的時候，所看到的與“蛋殼公寓”相關(guān)的廣告、信息、新聞都是由這些公司來制作并運營的。同時，線上租房端口的搭建，讓租戶可以簡單易操作地進行房屋租賃合同簽約，租金貸的簽約、以及每期房租支付等動作。

這就是為什么很多人在租房的時候都會直接考慮選擇“蛋殼公寓”，然后去咨詢并簽約，并覺得整個流程很方便快捷的原因。鋪天蓋地的營銷讓更多人在潛移默化中覺得“蛋殼公寓”是個很大的公司，是最好的選擇，這也就是所謂的“種韭菜”。

第三步：肥水不流外人田的一條龍服務

除了“圈地”和“種韭菜”之外，“蛋殼公寓”還布局了公寓服務的一條龍服務。

青梧桐100%持股北京夢立方裝飾裝修工程有限公司、60%持股北京百家修商貿(mào)有限公司，還有作為小股東投資的幾家小微企業(yè)。以及由“PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”穿透大比例持股的5家物業(yè)管理有限公司和酒店管理有限公司。這些公司會統(tǒng)一對房東的出租房進行裝修材料的統(tǒng)一采買，進行裝修和維護以及管理等，綜合來說，“蛋殼公寓”織了一張大網(wǎng)，實現(xiàn)了圈地、種韭菜、收割系列動作。

可以說，通過這張大網(wǎng)，“蛋殼公寓”幾乎做到了在租房鏈條上，能賺錢的地方都布局了，能不外流的錢絕不外流。

第四步：精準收割

公司的運轉(zhuǎn)，當然是錢越多越好。

而公寓的租賃，傳統(tǒng)的模式是押一付三，也就是1個月的租金作為押金，并一次性支付3個月的房租。

“蛋殼公寓”在租金支付方式上做了一些創(chuàng)新，它與微眾銀行合作，用免押分期的噱頭，誘導年輕租戶們成為了貸款方，獲取資金杠桿。

要是早幾年，人們對于分期付款并不熟悉，讓簽分期合同恐怕會更加謹慎，但是現(xiàn)在，年輕人已經(jīng)對分期付款十分熟悉，即使沒有真的使用過，也至少聽過了解過。而且現(xiàn)今普遍需要租房的年輕人，大部分都不是資金量特別充裕的人，考慮到使用“租金貸”可以不用一下子付4個月的房租，再加上一些促銷的優(yōu)惠活動，顯得“租金貸”更為“劃算”，于是他們就默認“蛋殼公寓”的“租金貸”和銀行賬單或者購物時的“分期付款”是一樣的，簽合同辦手續(xù)。

我們的記者對不少位租房人進行了采訪。大部分人都明確表示，自己在簽署分期付款時并不知道自己簽的是貸款合同。大部分租客在管家的引導下，并不會仔細閱讀簽約過程中的每一個條款，而是直接打鉤后點擊下一步直至完成簽約。

一位受訪“租金貸”用戶聊天截圖

微眾銀行的“玩火”

從微眾銀行角度來看“租金貸”，蹊蹺也不少。

第一、??資金流向問題。

雖然租戶是借貸方，但向微眾銀行的貸款自始至終都沒有到過租戶賬戶，而是蛋殼與微眾之間劃轉(zhuǎn)，租戶要做的只有兩件事，那就是簽訂結(jié)款合同和按月還貸。

仔細閱讀“租金貸第五條條款”就可以發(fā)現(xiàn)，微眾銀行對于“蛋殼公寓”這個資金劃撥模式是十分清楚的，它甚至專門為此寫了條款，以確保租房人必須自己承擔貸款的責任，租房人是不可以自己解除協(xié)議的，除非把款全還了，但是微眾銀行是可以單方面解除協(xié)議，提前結(jié)束協(xié)議甚至強制催款的。

雖然在目前的社會情況下還沒有這么操作，但是從法律層面來說，微眾銀行是有這個權(quán)利的，且租房人（也就是貸款人）是不可以進行申訴的。

只要是貸款，必然會存在利息。根據(jù)“蛋殼公寓”的年報，“租金貸”的利息是由“蛋殼公寓”進行支付的，租房人只需要每月還貸款分期的本金。但是，背過房貸的人都知道，每一期的本金和利息是同步收取的。如果只還本金不還利息，要不就是利息進行逾期罰款，要不就是利息再次計入貸款中再次計息。

也就是說，在蛋殼暴雷的同時，所有進行了“租金貸”的租房人們都陷入了被動逾期的狀態(tài)，不管他們知不知道自己的這個狀態(tài)。一旦微眾銀行將這批“租金貸”的狀況與征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，“逾期”這個狀態(tài)是很容易被全國的征信系統(tǒng)抓取的。這對于未來他們的租房，貸款，換工作等都是有不可預估的影響的。

第二、蛋殼與微眾銀行之間就租金貸還有保密協(xié)議，作為借貸方的租戶并不知道這件事以及兩家公司之間的協(xié)議條款。

其中一名職業(yè)為律師的租金貸用戶向新文化商業(yè)（Ent-Biz）表示，自己到北京蛋殼總部維權(quán)時，在其反復逼問下，微眾銀行工作人員承認微眾銀行與蛋殼公寓之間有一份保密協(xié)議，但協(xié)議內(nèi)容不能提供給作為借貸方的用戶。

不過雙方簽署保密協(xié)議并不意味著一定是有侵犯用戶權(quán)益的秘密條款。專業(yè)人士向我們表示，在金融業(yè)，為了保證經(jīng)營模式不被其它地方知曉或剽竊，簽保密協(xié)議是常規(guī)動作。

第三、微眾銀行享有租房人法律效益的簽名的保管和使用權(quán)。

在調(diào)查中，幾名“租金貸”用戶爆料稱，微眾銀行涉嫌篡改電子合同，因為有租戶發(fā)現(xiàn)當前打開的電子合同里面以前的“4.4”條款消失了，該條款可以理解為只要使用租金貸的租戶退租完成，貸款可向蛋殼追溯。該條款如果消失不見，微眾銀行可以以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續(xù)償還貸款。

不過，專業(yè)律師告訴我們，目前租戶提供的不同版本合同不排除PS可能，這個需要專業(yè)機構(gòu)進行完整的證據(jù)取證，尚不能下定論。而且從常識上來講，能被輕易單方面修改的電子合同本身就不具備法律效力，微眾銀行做這件事的可能性不大。

不過，微眾銀行確實有一些潛藏的強勢條款，比如在租金貸簽署合約的“第六條 附則”里，有這樣的規(guī)定：

受訪“資金貸”用戶提供與微眾銀行借款合同條款6.3截圖

這表示，微眾銀行被授權(quán)代租房人申請制作和保管了具有租房人法律效益的電子簽名，并可以使用該簽名且該簽名一直有效。

這顯然有些不太合理，代表著，只要微眾愿意，它可以拿著貸款人的簽名簽訂任何其他補充協(xié)議，而無需告知借款人。

第四、微眾銀行對蛋殼資金風險的后知后覺有悖常理。

詭異的是，8月份蛋殼的實際控制人高靖涉嫌6億國資外流被帶走調(diào)查，媒體與輿論嘩然。按常識來看，金融機構(gòu)對涉及資金風險的新聞和動態(tài)敏感度很高，合作伙伴一把手涉重大經(jīng)濟問題被查應及時中止“租金貸”等相關(guān)業(yè)務，但通過多方了解，有用戶反應，微眾銀行的“租金貸”業(yè)務一直開放給今年9月甚至10月的蛋殼用戶。

租戶貸款的錢都去哪兒了？

都知道蛋殼暴雷就是因為資金鏈斷裂，但是按照蛋殼的運營模式來看，理論上最不該缺的就是錢。

理論上來說，“蛋殼公寓”的經(jīng)營模式里，覆蓋了所有能賺錢的地方，再加上“租金貸”用戶達到65%以上（鼎盛時期甚至達到90%），蛋殼可以提前獲得半數(shù)以上用戶貸款而來的半年或1年房租，這么大的資金杠桿，為什么虧損仍然嚴重呢？

部分媒體解釋稱早期蛋殼以高收低租方式打開市場，且裝修、維護等需要資金。但在對房東和租戶的采訪中發(fā)現(xiàn)，高收低租的情況只出現(xiàn)在前兩年，且綜合最近兩年蛋殼房租，并沒有低于市場價。

?“蛋殼公寓”也在不斷地融資，上市前它的融資就到了D輪，累計金額超過5億美元，上市后又融資1億多美元。與此相矛盾的是，“蛋殼公寓”的經(jīng)營一直處于虧損的狀態(tài)，2017年虧損2.7億元，2018年虧損13.7億元，2019年全年虧損34.4億人民幣。

天眼查蛋殼公寓的融資歷程

為什么一家一直虧損的公司還能一直融到資，而且還能成功上市？

從公司運作的慣例來看：一是這家公司是盈利的，只不過將賬面做成了虧損狀態(tài)。（就像特朗普的家族企業(yè)一直都是虧損狀態(tài)來避稅）；二是這家公司向其投資人透露了其盈利模式，投資人對這種模式表示了認可，并認為未來能夠共同獲利。

無論是上述哪種情況，都從側(cè)面反映，“蛋殼公寓”實際上應該是有較為充裕的資金的，或者未來會有較大的資金收入。

通過對“蛋殼公司”的企業(yè)圖譜的研究發(fā)現(xiàn)，“蛋殼公寓”的企業(yè)鏈條中的“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”是主要負責資金方面的運營的。不論是資本運作，還是企業(yè)投資，大多都是由這家企業(yè)來進行操作的，它可以說是“蛋殼公寓”的資金管理大本營。

而這家“紫梧桐”在2020年4月9日，投資100萬占股0.0815%成立了一家叫做“昆山泓森槐股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”的新公司。這家公司投資12.25億占股99.837%的大股東，是“江蘇月梧桐資產(chǎn)管理有限公司”?！霸挛嗤庇质怯纱竽腹尽癙HOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”100%穿透“山梧桐有限公司”，和“昆山市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室”100%穿透“昆山銀橋控股集團有限公司”共同成立的。

因此，“昆山泓森槐股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”的政府背景不言而喻。該企業(yè)的另一股東是“蕪湖泓森基金管理有限公司”，也是投資100萬占股0.0815%的小股東。但是其經(jīng)營范圍就和房屋租賃完全不同了，而是100%的資本市場服務，主營業(yè)務是基金管理、投資管理、股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資和資產(chǎn)管理。作為一家2019年11月29日才成立的小公司，它的資金管理能力和風險防控能力是很令人擔心的。

在此筆者做了一個大膽的猜測，“蛋殼公寓”的資金被大量消耗，有可能是進行了自己無法掌控的資本投資運作，即使有政府做背書，但因其所投項目風險過高，導致資本回流不達預期，從而引發(fā)了整體“蛋殼公寓”資金鏈的斷裂。當然，這只是猜測，尚無法做確切的證實。

專家告誡：對“租房貸”要謹慎再謹慎

從記者的采訪調(diào)研中可以看出，不少租房人和房東之間的關(guān)系劍拔弩張，甚至出現(xiàn)了拔刀相向的情況。但實際上，無論是租房人還是房東，都是這場資金游戲里的棋子，都是損失方。真正需要慎重對待的，是與微眾銀行的“租金貸”那張合同。因為這份合同上明確規(guī)定，微眾銀行可以通過各種方式做各種通知，只要它發(fā)了，不管租房人有沒有收到，都默認為已確認收到并已了解。

?受訪用戶提供的合同截圖

某金融專家向新文化商業(yè)（Ent-Biz）透露，“租金貸”是一個風險性極高的操作模式，大型金融機構(gòu)比如銀行，是不會通過這樣的項目的。但因其高收益的特性，是很多小貸公司的主營業(yè)務。

上文也說了，微眾銀行為什么能做，是因為它是一家互聯(lián)網(wǎng)銀行，主營業(yè)務就是為小微企業(yè)打造專屬的貸款。而小微企業(yè)貸款自身就必然帶著額度小，風險高的屬性。為了拓展業(yè)務，微眾銀行必然要選擇多樣化經(jīng)營，其中就包括大型金融機構(gòu)不會涉及的業(yè)務。而目前在相關(guān)業(yè)務上的監(jiān)管不夠明確，仍有空間可以操作。

租金貸的總體額度預估高達27.5億元，它所涉及的租房人可能有數(shù)十萬人。無論從金額上還是涉及人數(shù)上來說，這都是體量驚人的案件。

律師告訴我們，目前單個用戶維權(quán)成本高且難度極大，可行方案之一是租房人與房東能聯(lián)合起來，控訴微眾銀行相關(guān)合約存在不合理，取消合約中對租房人的強制還款的內(nèi)容，并將追債的對象變?yōu)椤暗皻すⅰ钡乃写┩腹?；或者在輿論影響下，相關(guān)政府部門介入，聯(lián)合律所提供法律援助，法院配合快速審理。無論哪種維權(quán)方式，都是艱難而漫長的過程。

目前，我們也收到很多自如用戶的爆料，指出自如也出現(xiàn)多起因拖欠房東房租導致房東催趕租戶，同時強制與租戶解約等情況。自如的租金貸用戶均是海燕計劃的應屆生，比例不如蛋殼高，但足以讓人不寒而栗。

我愛我家的前副總裁胡景暉說：長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。長租公寓和金融玩家們對沒有財富積累、初入社會的年輕人進行信用收割，損失的是不僅僅是錢，還有他們浪漫的理想，對社會的信任。

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